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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一三一○號 　　上　訴　人　甲○○ 　　　　　　　　乙○○ 　　　　　　　　劉鍾溪 　　　　　　　　蘇麗華 　　被 上訴 人　福一建設股份有限公司 　　法定代理人　連建吉 　　訴訟代理人　李安田律師 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年六月四日台灣高等法院 第二審判決（八十四年度重上字第四二九號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人甲○○、蘇麗華各負擔九分之三，上訴人乙○○負擔九分之 二，餘由上訴人劉鍾溪負擔。 理 由 本件上訴人主張：渠等分別於民國八十一年九月或十月間與被上訴人簽約，購買坐落 台北市○○區○○段四小段五七○、五七一、五七二、五七二之二、五七三、五七四 等地號土地上被上訴人所興建稱號「麗晶小雅」之房屋。洽購房屋時，售屋人員依廣 告之平面配置圖與樣品屋說明使用面積及公共面積之比例，並聲明將來建築完成，公 設面積比例即與此廣告相符，渠等始決定，每戶並分繳新台幣（下同）一十萬元、或 二十萬元之定金，渠等並於八十一年十月間分別與被上訴人訂立「土地房屋買賣合約 書」及按期繳納各種款項。孰料，被上訴人交屋時，渠等赫然發覺房屋坪數不足，即 房屋之使用面積與廣告大不相符，公共設施比例過高，實已有減少房屋通常預定效用 之重要瑕疵。按系爭房屋之廣告平面配置圖應為買賣契約內容之一部分，所謂「使用 面積」應為室內使用面積，「車位應有部分」應包括在公共面積內，又系爭廣告亦屬 虛偽不實，基於此等事由，渠等實得依民法第三百五十九條、第三百六十條物之瑕疵 擔保、第二百二十七條不完全給付之損害賠償、公平交易法第二十一條、第三十一條 不實廣告等相關規定請求減少價金等情，爰求為命被上訴人給付甲○○一百零一萬一 千二百元、乙○○八十二萬二千八百元、劉鍾溪三十九萬九千六百元、蘇麗華一百零 五萬二千四百元，並均加計法定遲延利息之判決（上訴人於第一審起訴時原請求「小 公」及「車位應有部分」面積之差額，即甲○○一百七十二萬元、乙○○一百三十萬 零一百元、劉鍾溪六十八萬四千一百元、蘇麗華一百七十七萬九千三百元，並均加計 利息，上訴第二審後，於言詞辯論時，減縮聲明如上，僅請求「車位應有部分」面積 之差額，是關於未經上訴人於第二審言詞辯論時聲明不服之部分，已告確定）。 被上訴人則以：兩造關於系爭房屋之買賣，簽訂有「房屋預定買賣契約書」及「土地 預定買賣契約書」，雙方權利義務理當以契約及其附件為準。伊在銷售過程所散發廣 告圖上之標示，僅係讓一般人簡便瞭解房屋大概狀況。且房屋預售廣告文字僅為「要 約之引誘」，訂約時，已將「車位應有部分」自使用面積分開，及將使用面積包括「 小公」，故上訴人於訂約時已確知，不會誤導上訴人對房屋使用面積之判斷與購屋之 決定。倘上訴人不同意廣告圖上所標示「使用面積」原本包含「小公」及「車位應有 部分」之面積，於簽約時應該提出異議不簽約，或更改、加註後簽約。上訴人既未為 反對之表示，當然應受契約之拘束。伊就系爭房屋買賣完全依照買賣契約履行交付， 且公設之比例亦依建築主管機關核准之建築圖完成，實無違反誠信原則，亦無不完全 給付、瑕疵給付可言等語，資為抗辯。 原審以：按當事人主張有利己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百 七十七條定有明文。又解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。 民法第九十八條規定甚明，再者，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘 泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契 約文字而更為曲解，最高法院著有十七年度上字第一一一八號亦著有判例。查上訴人 主張分別於八十一年九月或十月間與被上訴人簽立「房屋預定買賣契約書」及「土地 預定買賣契約書」，購買坐落台北市○○區○○段四小段五七○、五七一、五七二、 五七二之二、五七三、五七四等地號土地上被上訴人所興建之「麗晶小雅」，即如第 一審判決上訴人附表一所示之房屋等情，為兩造所不爭，且有買賣契約書一件附卷可 稽，又本件被上訴人所給付上訴人之建物總面積核與兩造契約尚無不足等情，亦據上 訴人陳述甚明。本件上訴人所爭執者，乃系爭房屋之廣告平面配置圖應為買賣契約內 容之一部分，「使用面積」應不含「小公」，公共面積應包括「車位應有部分」在內 ，又本系爭廣告屬虛偽不實廣告云云。查上訴人主張被上訴人於銷售房屋時，以廣告 平面圖作為說明等情，有上訴人提出之廣告平面圖附卷，且為被上訴人所不爭執，應 堪信為真實。又依被上訴人製作之廣告平面圖所載，就上訴人所購買系爭房屋之「使 用面積」、「公共面積」及格局、建材等，均提供許多基本資訊予上訴人，上訴人因 信任該廣告平面圖之內容而與被上訴人簽約購買系爭房屋，故廣告平面圖自有與契約 相同之地位，上訴人主張本件廣告平面圖為契約之一部分，非不可採，被上訴人主張 廣告平面圖僅為要約之引誘云云，尚難採信。按廣告平面圖既為契約之一部分，惟廣 告平面圖僅註明「使用面積」、「公共面積」，則各為如何之意義﹖兩造並未明白約 定。上訴人主張「使用面積」依其字義為買受人之私人可利用之面積，亦即「私有面 積」之謂，並不含「小公」與「車位應有部分」在內，且渠等於買受系爭房屋時，被 上訴人之銷售人員亦如是說明云云。惟查，被上訴人否認上訴人所稱，並辯稱現場銷 售人員從無對上訴人作廣告圖上所標示「使用面積」是「私有面積」之說明或保證， 有上訴人乙○○之妻林淑滿在另案（原法院八十四年度上字第一三九六號）到庭作證 明確，此為上訴人所不爭執，故上訴人稱被上訴人銷售人員所言「使用面積」是指私 有面積一節，尚不足採信。而依兩造所定系爭房屋頂定買賣契約第一條約定：「預定 買賣標示……土地上所興建之房屋即麗晶小雅Ｘ棟Ｘ樓房屋Ｘ戶，合計面積約Ｘ坪。 上開坪數包括『使用面積』及『公共面積』約Ｘ坪，露台約Ｘ坪，『車位』持分約Ｘ 坪……。『使用面積』包括室內、陽台、露台、花台、雨庇及當層公共電梯樓梯間。 『公共設施』包括屋頂突出物、機房、屋頂水箱、一樓之公共通道……地下室車位共 用之持分。」已就房屋面積分列「使用面積」、「公共設施」、「車位持分」（即車 位應有部分），並就使用面積之定義、坪數均已明白標示，且係標示於契約第一頁， 並將車位面積坪數與公共面積坪數分開標示，上訴人對於購買房地及車位之面積究為 若干應十分清楚，此與定型化契約複雜不易了解不同，渠等既明知而予簽訂自係同意 契約上所約定使用面積、公共面積、車位應有部分之坪數，是上訴人主張使用面積為 室內使用面積，地下車位應在公共面積之內云云，尚非可採。雖上訴人主張簽約時被 上訴人就面積部分含糊帶過，並未予渠等多餘時間審視，甚且即使渠等懷疑契約內容 中使用面積之概念與銷售人員先前之解說有所出入，而要求被上訴人准許將契約書或 其影本携回詳閱後再行簽約，亦遭被上訴人回絕，被上訴人更表示，如有異議不願簽 約，先前所繳之定金依雙方所簽之購屋臨時證明單的附帶約定第三點將予全數沒收， 不得更要求退還，故渠等係在為保住巨額定金之壓力下，不得已始簽下合約云云。惟 此為被上訴人所否認；上訴人復無法舉證以實其說；況購屋為重大之事，衡情上訴人 當不致輕率為之；況被上訴人並稱上訴人對契約書內容不滿意或有疑問，可由雙方磋 商修改增添契約內容，此有多戶承購戶之買賣契約書有增添內容可證，並有上訴人林 素貞、劉鍾溪、甲○○之買賣契約書有修改情形可按；且契約上記載面積一目瞭然， 已如前述，所稱無多餘時間審視云云，與常情不合；故上訴人訂約時若不同意分出車 位應有部分後之公共設施面積，或包括「小公」之使用面積，即可異議不簽約，或更 改、加註後簽約，上訴人不主張異議而為簽約，事後始主張不受拘束，自非有理。故 上訴人之上開主張亦無可採。至於上訴人主張被上訴人所印製之廣告平面圖不實有違 反公平交易法情事一節，經查，系爭房屋之所有面積並無不足，且廣告平面圖上所謂 「使用面積」一詞，已經於兩造所訂契約中加以補充說明，被上訴人之預售房屋廣告 平面圖雖未將各項面積內容細分記載，然於兩造訂立買賣契約時，已細分面積內容， 就「使用面積」、「公共面積」、「車位」之範圍，詳為記載，面積坪數分別標示， 已如前述，上訴人亦不能證明被上訴人同意「使用面積」即為「私有面積」，或車位 面積應包括於公共面積內，故被上訴人所製作之廣告平面圖尚無不實情形，上訴人該 項主張亦非有據。從而，被上訴人所給付上訴人之建物總面積核與兩造契約尚無不足 ，故上訴人依民法第三百五十九條、第三百六十條物之瑕疵擔保、第二百二十七條不 完全給付、公平交易法第二十一條、第三十一條不實廣告之規定，請求被上訴人給付 車位應有部分之損害賠償或減少價金，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之 判決（除確定部分外），駁回渠等此部分第二審之上訴，經核於法並無違誤。 末查上訴人所稱渠等恐定金遭被上訴人依購屋臨時證明單之約定予以沒收，不得已始 簽訂系爭買賣契約云云，既係上訴人所主張而對渠等有利之事實，依法應由上訴人負 責舉證，因上訴人此部分之主張為被上訴人否認，上訴人復無法舉證以實其說，原審 遂認上訴人該項主張為不可採，並無不合。而上訴人於第一審起訴時已提出一份購屋 臨時證明單影本為證（置卷外證物袋），原審未再命被上訴人提出，亦無違法。上訴 論旨，猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使，任意指摘原判決不當，求予廢棄， 非有理由。又上訴人於上訴本院後，始主張被上訴人應提出交予台北市政府工務局之 建築改良物保存登記總表，以核對該表是否與建物登記簿謄本記載之面積相符云云， 指摘原判決不當，核係新攻擊方法，依法不得斟酌，併為敍明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 二十五 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 李 慧 兒 法官 曾 煌 圳 法官 陳 國 禎 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 五 月 十 日