最高法院民事判決 八十六年度
台上字第一三一八號
上 訴 人 丙○○
甲○○
共 同
訴訟
代理人 任
劉雅洳
律師
上 訴 人 丁德雨
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 魏玉英律師
右
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年七月三十日台灣高等法
院第二審判決（八十四年度上字第一四五八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：上訴人丙○○於民國七十八年七月間、甲○○於七十七年十月間、
丁德雨於七十七年八月間分別依序向被上訴人購買臺北加州大廈Ｃ３棟５樓，Ｃ３棟
６、７樓，Ｆ９棟１、２樓房屋，連同基地新莊市○○段七一、七二、八一、八三、
五二號土地之
應有部分，被上訴人持臺北加州Ｃ區及Ｆ區平面圖
暨營建概要與建材設
備說明向伊解說，並保證所用材料及完工後之坪數均與平面圖及建材設備說明相符，
依平面圖
所載Ｃ３棟５樓之私有面積為四八坪，公共面積為六‧一坪，合計五四‧一
坪；Ｃ３棟６、７樓之私有面積為八一‧三坪，公共面積為九坪，合計為九○‧三坪
；Ｆ９棟１樓之私有面積為一一九‧八坪，公共面積九‧七坪，合計一二九‧五坪，
伊因而買受
系爭房屋，並當場交付訂金，
嗣雙方分別於七十八年七月十四日、七十七
年十一月十一日及七十七年八月間補立書面契約。
詎被上訴人交屋後，伊由
所有權狀
及建物謄本始發現所交付之房屋室內面積，依序僅四一‧○九坪、七○‧三九坪及一
○八‧七坪，分別較訂約時平面圖所載私有面積依序短少六‧九一坪、一○‧九一坪
及一一‧○九坪，公共設施則依序增加為一二‧一八坪、一九‧一八坪及一九‧四六
坪，使伊依序增加負擔六‧○八坪、一○‧一八坪及九‧七六坪之公共設施，而短少
室內坪數，自屬給付物之瑕疵，且構成
不完全給付等情，求為命被上訴人給付丙○○
新台幣（下同）九十二萬九千八百五十一元，甲○○一百三十七萬九千二百七十五元
，丁德雨一百八十八萬零五百八十七元，並各加付法定
遲延利息之判決（上訴人超過
上開金額部分之請求，經第一審判決其敗訴，未據其聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：訂約當時業界本即有將「小公」面積計入「私有面積」之習慣，
兩造
間之
法律關係為買賣，上訴人於收受系爭房屋後應即檢查及通知，竟拖延近四年後始
訴請賠償，顯然怠於通知。又系爭房屋竣工圖與廣告平面圖投影相符，足見並無短少
，且共有面積與私有面積土地價值相等，上訴人未受有任何損害等語，資為
抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張於前開時間分別向被上訴人
購買各該房屋，連同基地應有部分，均已付清價金，及為
所有權移轉登記之事實，為
被上訴人所不爭，並有
買賣契約書、建物登記簿謄本為證。查被上訴人銷售房屋時之
現場廣告平面圖固記載私有及公共面積之範圍，
惟就系爭各房屋之「私有面積」及「
公共面積」用語之定義，兩造間之約定為何？上訴人並未舉證證明，而依兩造訂立之
買賣契約第一條已明確記載：「房屋坪數約為○○坪，上開房屋坪數包括室內、陽台
、梯間、走道及其他公共設施等之分攤在內，建物登記面積以地政機關之複丈面積為
準」，第十八條訂立：「
本約附件視為本約之一部份與本約具有同等之效力，但有關
本標的之廣告及宣傳品僅供參考之用，一切說明應以本契約為依據」，有上訴人提出
之房屋及土地預定買賣契約書附卷
可稽。又
不動產業界向有以「使用面積」及「公共
面積」作為標示房屋面積之商業習慣，且一般預售屋廣告所指「使用面積」係指除專
有部分外，另包括當樓層其他住戶共有持分之共同使用面積，即俗稱之小公在內，至
「公共面積」則係指全棟各層戶共有而共同使用之面積，即俗稱之「大公」。而使用
面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道（俗稱小公）等情，亦有中
華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十三年十二月一日（八十三）建投全聯字
第一三八二號函、八十四年二月九日（八四）建投全聯字第一五一八號函敍明在卷。
上訴人主張被上訴人銷售房屋時提出之平面圖所示「私有面積」，不應包括「小公」
電樓梯間及走道乙節，並不足採。被上訴人所交付之房屋，依地政機關複丈之面積為
：㈠戶別：C3-5F姓名：丙○○，建號:3860建物面積：119.98+15.87=135.85㎡×0.3
025=41.095坪；3881建號：268.99×747/10000×0.3025=6.078坪；4648建號：3784.
90×45/10000×0.3025=5.152坪；3879建號：1008.61×45/10000×0.3025=1.373 坪
；銷售面積：54.1坪，登記面積:53.698坪（在容許誤差範圍之內、坪數退款3364元
）；容許誤差：0.811 坪。㈡戶別：C3-6+7F；姓名:甲○○；3863建號建物面積：17
2.84+59.85=232.69㎡×0.3025=70.388坪；3881建號：268.99×1280/10000×0.3025
=10.415坪；4648建號：3784.90×61/10000×0.3025=6.984坪；3879建號： 1008.61
×61/10000×0.3025=1.861坪；銷售面積：90.3坪；登記面積：89.648坪（在容許誤
差範圍之內）；容許誤差：1.354坪 。㈢戶別：F9 1+2F姓名:丁德雨，建號：4278，
建物面積:118.24+66.36+27.14+12.01+8.00+127.26=359.01㎡×0.3025=108.600坪；
4325建號：935.13×372/10000×0.3025=10.523坪；4327建號：4503.95×48/10000
×0.3025=6.540坪；4328建號：1653.61×48/10000×0.3025=2.401坪；銷售面積：1
29.5坪，登記面積:128.06坪（面積在誤差範圍之內）；容許誤差：1.942坪，有建物
登記簿謄本、交屋同意書、計算單附卷
可證。被上訴人所辯：上訴人購得建物之契約
面積，依序為五四‧一坪，九○‧三坪及一二九‧五坪，而其登記面積，即地政機關
複丈面積，則依序分別為五三‧六九八坪，八九‧六四八坪及一二八‧○六坪，建物
實際現況之面積與買賣面積誤差皆在百分之壹點伍之內，
核與前開契約第一條約定相
合，且上訴人分別於七十九年九月、十月間交屋時，亦簽立交屋同意書，
足稽系爭房
屋業經上訴人驗收合格，並完全符合契約第一條之約定，無面積短少情事等語，尚屬
可採。上訴人依
債務不履行損害賠償
法律關係，訴請被上訴人給付上訴人如其聲明之
損害賠償，
即屬無據，為其得
心證之理由。並說明對兩造其餘攻擊
防禦方法之取捨意
見，因而將第一審所為被上訴人敗訴部分判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，經
核於法
洵無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實，暨解釋契約之職權行使
，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 四 月 二十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 五 月 八 日