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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一三四六號 　　上　訴　人　永橋建設股份有限公司 　　法定代理人　蔡鍾霖 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十五年五月十三日台灣 高等法院台南分院第二審判決（八十四年度上字第五二九號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人於民國八十一年二月二十五日向伊購買建號一五四一八， 門牌號碼為台南縣永康巿永二街三九六之三三號及建號一五四二○之建物（下稱系爭 房屋），暨其座落基地：台南縣網寮段七七三之四，七七三之十六、七七三之十七號 ，應有部分各萬分之二九七土地(下稱系爭土地)，約定總價款為新台幣（下同）二百 五十六萬元，其中土地價款第五十四期一百五十六萬元，約定由被上訴人以銀行貸款 支付，伊已依約將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人尚有土地價款中之 銀行貸款一百五十六萬元及房屋價款第五十五期交屋款一萬元未為支付，屢經通知被 上訴人辦理銀行貸款手續，被上訴人均置之不理，伊自得依兩造所訂買賣契約書第十 四條第二款及第十五條第一款之規定，逕行解除契約，並沒收被上訴人已交付之價金 六十六萬元，又被上訴人於八十三年六月十一日即進入系爭房屋居住，伊自得依不當 得利之法律關係請求每月相當租金之損害。倘認伊之解除契約不生效力，被上訴人依 兩造之特約條款第一條之約定，至遲亦應於八十三年六月十八日給付第五十四期即土 地部分銀行貸款一百五十六萬元，及第五十五期交屋款一萬元，暨水電外線工程費一 萬七千零九十五元。另按月給付伊一萬元之不當得利。為此提起本件訴訟等情，先位 聲明求為命：(一)被上訴人應將系爭房屋所有權移轉登記予伊，並應將系爭房屋交付 予伊。(二)被上訴人應將系爭土地所有權應有部分一萬分之二九七移轉登記予伊，並 將系爭土地交付予伊。（三）被上訴人應自八十三年五月十七日起至返還系爭房地止 ，按月給付伊一萬元之判決。備位聲明求為命：(一)被上訴人應給付伊一百五十六萬 三千八百零四元，及自八十三年六月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息 ，自八十三年六月廿六日起至清償日止按年息百分之八點七五計算之滯付金，自八十 三年六月廿九日起至清償日止按日息千分之一計算之違約金。(二)被上訴人應自民國 八十三年五月十七日起至前項金額全部清償日止，按每月新台幣一萬元之金額給付予 上訴人（第一審就備位聲明部分命被上訴人給付超過上開金額部分，未據被上訴人聲 明不服。） 被上訴人則以：依契約特約條款第一條之規定，如伊能自辦貸款，上訴人應同意並交 付文件予伊辦理貸款，經通知上訴人備文件交伊辦理貸款，上訴人藉詞自保而拒絕交 付所有權狀，且系爭房屋有虛偽廣告、超賣車位、不按圖施工、將陽台增建為房間出 賣等情事，又有房屋面積短少一‧一八坪及水泥偷工減料等瑕疵。再系爭房地所有權 已登記伊名義，伊自有權居住，上訴人請求相當租金之損害金亦無理由等語，資為抗 辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴部分判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張被上訴 人於八十一年二月二十五日向伊購買系爭房地，約定總價二百五十六萬元，其中土地 價款第五十四期一百五十六萬元，約定由被上訴人以銀行貸款支付，上訴人已依約將 系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人尚有土地價款中之銀行貸款一百五十 六萬元及房屋價款第五十五期交屋款一萬元未為支付，固為被上訴人所不爭。惟查依 兩造所訂之房屋預定買賣契約書特約條款第一條規定：本約第十條代辦金融機構貸款 約定，如甲方(即被上訴人)能自辦貸款，乙方(即上訴人)應予同意，如甲方不能在乙 方備妥文件交付之日起一個月內自辦貸款出來交付乙方，應同意乙方代辦，絕無異議 。兩造既已約定被上訴人如能自辦貸款，上訴人即有交付文件予被上訴人辦理銀行貸 款之義務，被上訴人曾以存證信函通知上訴人將所有權狀等文件交由伊辦理貸款，則 在上訴人未依上開約定交付文件予被上訴人以辦理貸款，取得貸款資為支付價金之前 ，該期價金一百五十六萬元之清償期尚未屆至，被上訴人執此拒絕給付該期價金，洵 屬有據。上訴人雖主張被上訴人曾同意伊交付文件之同時，被上訴人應簽發同額之本 票資為擔保，因被上訴人拒絕簽發本票，伊始未將文件交給被上訴人云云，固據提出 錄音帶及其譯文為證，惟被上訴人否認有此約定，縱上訴人證明其夫方清泓同意代被 上訴人簽發本票為保證，亦違反系爭買賣契約第十五條第二款應以書面為之之約定， 況上訴人並未舉證證明方清泓有得到被上訴人之授權，被上訴人既因上訴人未依特約 履行交付文件義務，則被上訴人給付該期一百五十六萬元價金之義務亦屬尚未屆至， 從而上訴人以被上訴人屢經催討遲未給付價金，主張解除系爭買賣契約，先位請求被 上訴人回復原狀將系爭房地移轉所有權登記及返還系爭房地，並按月給付相當租金一 萬元之損害，暨備位請求給付第五十四期之銀行貸款一百五十六萬元及第五十五期交 屋款一萬元，均無理由。又被上訴人占有使用系爭房屋，係基於買受人之地位而占有 使用，其占有使用具有法律上之原因，上訴人依不當得利之法律關係，訴請被上訴人 按月給付不當得利一萬元，亦屬無據等詞，為其判斷之基礎。 惟按意定代理之授權行為，並非要式行為，其授與無須依照一定之方式，且以明示或 默示均得為之。又其授權得向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人為之，此觀 之民法第一百六十七條規定甚明。證人張湘怡在原審證稱：「他向我們公司買房子， 後來要交屋有與他接洽，到要辦銀行貸款對保時與甲○○聯絡，她說找她先生方清泓 聯絡處理，八十三年四月份，我聯絡到方先生，方先生提到合約有規定可以外貸，我 答復我是按公司作業規定辦理，如果要外貸要與我們公司代書全力配合，但是方先生 一直要權狀自己去貸款，我們陳總說如果他要權狀，要開本票給我們作保證，因為他 們價金尚未付清，方先生也同意隔天開本票，我們再將權狀交給他自己去辦貸款，但 是隔天方先生也沒來，後來在五月份，方先生自己去向管理員拿房子之配鎖，說他要 清理地板，後來陳總發現有工人在裝璜，陳總要求把鎖拿回來，方先生就自己把鎖換 新鎖」（見原審卷五四頁）。倘上開證據資料確屬無訛，則上訴人一再主張被上訴人 確係委任其夫方清泓處理本件買賣房屋事宜，方清泓曾同意簽發一百五十六萬元本票 ，資為伊交付權狀之保證；系爭買賣契約第十五條之約定，僅限於單方面之通知所應 踐行之方式而已，雙方之合意不包括在內，兩造於八十三年四月十七日達成被上訴人 簽發一百五十六萬元本票予伊，伊同時交付權狀予被上訴人辦理銀行貸款之合意，已 排除該買賣契約第十五條之約定等語，是否全無可採，即非無推求之餘地。實情究竟 如何﹖攸關上訴人解除契約是否合法及得否請求第五十四期買賣價金，自不得恝置不 論。原審未說明其取捨意見，逕以上開情詞，為上訴人不利之判斷，自有判決不備理 由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 三十 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 法官 鄭 三 源 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 五 月 九 日