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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一三六四號 　　上　訴　人　彰化縣員林鎮公所 　　法定代理人　蔡教義 　　訴訟代理人　卓三民律師 　　被 上訴 人　甲○○○○○ 　　法定代理人　曹耀恭 右當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國八十五年四月八日台灣高等法 院台中分院第二審更審判決（八十三年度重上更㈠字第五一號），提起上訴，本院判 決如左： 主 文 原判決關於命上訴人再給付被上訴人租金新台幣叁佰肆拾伍萬陸仟叁佰貳拾柒元陸角 及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人之前身員林街役場之代表人員林街長於日據時期昭和十三 年四月一日與伊訂立土地贌耕契約書，以不定期限向伊承租坐落彰化縣○○鎮○○段 第四五－一號土地，約定租金為每年日幣一百二十元，由承租人將上開土地作為公園 用地，使用期間伊無論任何理由，皆不得要求收回，惟如承租人不再作為公園使用時 ，伊得收回租用之土地，承租人不得提出異議。嗣該第四五－一號土地先後分出第四 五－三、四五－四、四五－五、四五－七、四五－八、四五－九號等筆土地，其中第 四五－五、四五－七、四五－八、四五－九號等筆土地並經政府於民國七十八年十月 二日及三日分別徵收。上訴人為上開租賃關係之承受人，竟將第四五－一、四五－九 號土地改為廣場、花園、大門引道及車棚使用，伊自得終止第四五－一、四五－九號 土地之租約，收回尚未被徵收之第四五－一號土地。又上訴人自六十四年一月一日起 即未再付租，倘仍以六十三年之年租金新台幣（下同）四萬七千一百七十九元六角付 租，顯然偏低，伊得依民事訴訟法第三百九十七條第一項規定，請求法院依職權公平 裁量，命上訴人增加給付上開土地自七十四年六月二十八日起至七十八年五月三十一 日止之租金等情，求為命上訴人交還系爭第四五－一號土地，並給付自七十四年六月 二十八日起至七十八年五月三十一日止之租金三百四十五萬六千三百二十七元六角， 暨給付占用第四五－九號土地之損害金四千零九十七元，及自七十八年八月五日起至 交還第四五－一號土地之日止，按月給付占用該筆土地之損害金一萬三千八百八十二 元之判決（已判決確定未繫屬本院者，不予贅敍）。 上訴人則以：系爭租賃契約約定不作為公園用地時，被上訴人始得收回出租之土地， 該第四五－一、四五－九號土地仍供公園使用，上訴人不得終止租約。又兩造對於租 金已有按申報地價變動而調整之合意，無適用民事訴訟法第三百九十七條情事變更原 則調漲租金之餘地等語，資為抗辯。 原審以：被上訴人主張上訴人之前身員林街役場之代表人員林街長於日據時期昭和十 三年四月一日向其承租嗣分割為彰化縣○○鎮○○段第四五－一、四五－三、四五－ 四、四五－五、四五－七、四五－八、四五－九號之系爭土地作為公園用地，約定如 承租人不再作為公園使用時，其得終止租約收回土地，上訴人為上開租賃關係之承受 人等情，業據提出土地贌耕契約書及土地登記簿謄本為證，並為上訴人所不爭執。上 開第四五－一、四五－九號土地，與上訴人辦公大樓之基地相鄰，○○○鎮○○○○ ○街（第四五－四號土地）隔開，第四五－一號土地地目為公，現為柏油道路，第四 五－九號為上訴人之員工車棚，面積依序為六三一平方公尺及五五平方公尺，均不再 作為公園使用，經第一審及原審勘驗現場，囑託彰化縣員林地政事務所測量屬實，有 勘驗筆錄、現場圖、上訴人辦公大樓設計圖、複丈成果圖及照片可憑。被上訴人主張 ：系爭第四五－一、四五－九號土地已不作為公園使用，伊得終止租約，收回未被徵 收之第四五－一號土地，並以第一審法院七十八年度重訴字第二三號交還土地事件起 訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示等語，核屬可採。上訴人已於七十八年八月四 日收受上開起訴狀繕本，系爭第四五－一、四五－九號土地之租約，於是時終止，契 約既已終止，被上訴人請求上訴人交還系爭第四五－一號土地，自有理由，應予准許 。上訴人辯稱：該二筆土地仍為公園之一部分等語，為無足取。次查系爭第四五－一 號土地七十八年度之申報地價為四千四百元，有彰化縣員林地政事務所八十一年七月 四日員林三字第三六七八號函及附件可憑，以申報地價總額年息百分之六計算，每月 之金額為一萬三千八百八十二元（4400×631×6%÷12＝13882）。又系爭第四五－九 號土地業由政府徵收，被上訴人於七十八年十一月十六日領取徵收補償費，該土地七 十八年度之申報地價同為四千四百元，有上開員林地政事務所函及附件可考，自租約 終止之翌日七十八年八月五日起至同年十一月十五日止，共一百零三天，以申報地價 總額年息百分之六計算，其金額為四千零九十七元（4400×55×6%÷365×103＝4097 ）。被上訴人請求上訴人給付第四五－九號土地之損害金四千零九十七元及自七十八 年八月五日起至交還第四五－一號土地之日止，按月給付第四五－一號土地之損害金 一萬三千八百八十二元，為有理由，亦應予准許。再上訴人承租系爭七筆土地及同所 第四五－二、四五－六、四六－一號土地，於日據時期之年租金為日幣一百二十元， 自民國五十年至五十三年之年租金為五千三百三十四元六角，五十四年至五十六年之 年租金為一萬二千四百七十四元四角，五十七年之年租金為二萬八千八百二十五元， 五十八年至六十三年之年租金為四萬七千一百七十九元六角，均由上訴人自動調整， 但自六十四年起即未再付租。而上訴人向訴外人賴建守、張哲豪承租本件土地相鄰之 同所第四四－一七、四四－一八號土地作為公園用地之年租金係以該土地公告地價年 息百分之五計算，為兩造所不爭執。又前開十筆土地自五十三年至六十三年之間，公 告地價之時間分別為五十三年、五十七年、及六十三年，有彰化縣員林地政事務所函 附卷可查。相互參照以觀，上訴人承租系爭土地之年租金係按公告地價之調整而增加 至明。上開十筆土地六十七年、七十六年之公告地價及申報地價詳如原判決附表㈠所 示，如仍以六十三年之年租金四萬七千一百七十九元六角為標準給付，實嫌偏低。被 上訴人係於七十八年八月四日始為調整租金之意思表示，其主張系爭七筆土地自七十 四年六月二十八日起至七十八年五月三十一日止之租金，為調整租金意思表示效力所 不及，應依民事訴訟法第三百九十七條第一項情事變更原則之規定增加給付，難謂無 據。縱兩造對於租金之調整已有合意，惟其合意調整之幅度僅為按申報地價年息百分 之三計算，尚嫌太低，仍得適用情事變更原則予以調高。斟酌系爭七筆土地交通方便 ，市況繁榮，位於員林鎮中心等情，以調高為按申報地價年息百分之六計算為適當。 依此標準計算，系爭七筆土地於上開期間之租金總額為三百六十四萬五千零四十六元 ，其計算方法如原判決附表㈡所示。扣除第一審已判命上訴人給付之十八萬八千七百 十八元四角，其餘額為三百四十五萬六千三百二十七元六角，被上訴人請求上訴人如 數給付，核屬正當，應予准許。因而將第一審就此部分所為被上訴人敗訴之判決廢棄 ，改判如其聲明。 關於廢棄發回部分： 查民事訴訟法第三百九十七條第一項所謂因情事變更，法院應為增減給付或變更其他 原有效果之判決者，以法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非 當時所得預料，而依原有效果顯失公平為要件。如於法律行為成立時，即預見情事將 有變更，對於應如何調整給付已有約定者，自無情事變更原則之適用。原審以兩造合 意調整租金之幅度太低，即認法院得依上開情事變更原則之規定，為增加給付之判決 ，所持法律上見解，尚有可議。次查房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起 請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決 ，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得 溯及請求調整，本院著有四十八年台上字第五二一號判例。原審既認定被上訴人係於 七十八年八月四日始為調整租金之意思表示，則法院得否置上開規定於不顧，而依情 事變更原則，調高七十八年八月四日以前之租金，亦非無疑。上訴論旨，指摘原判決 此部分為不當，求予廢棄，非無理由。 關於駁回其他上訴部分： 原審命上訴人交還系爭第四五－一號土地及給付損害金予被上訴人部分，認事用法均 無不合。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決此部分為不 當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第一項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 三十 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 林 奇 福 法官 許 朝 雄 法官 曾 煌 圳 法官 梁 松 雄 法官 陳 國 禎 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 五 月 十三 日 Ｚ