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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一三六七號 　　上　訴　人　溫哥華建 　　法定代理人　黃 敏 義 　　被 上訴 人　甲 ○ ○ 　　　　　　　　乙○○○ 　　　　　　　　彭 永 森 　　共　　　同 　　訴訟代理人　彭 火 炎律師 　　　　　　　　陳 勇 松律師 　　　　　　　　魏 順 華律師 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年六月二十五日台灣 高等法院第二審判決（八十四年度上字第一二九號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於㈠駁回上訴人請求被上訴人甲○○給付新台幣壹佰伍拾萬玖仟肆佰玖拾柒 元及其違約金之訴；駁回上訴人請求被上訴人乙○○○給付新台幣伍拾貳萬伍仟肆佰 陸拾壹元及其違約金之訴；駁回上訴人請求被上訴人彭永森給付新台幣肆拾貳萬柒仟 零陸拾叁元及其違約金之訴，及㈡駁回上訴人就請求被上訴人甲○○給付新台幣肆拾 貳萬零伍佰零叁元；請求被上訴人乙○○○給付新台幣肆拾叁萬肆仟伍佰叁拾玖元； 請求被上訴人彭永森給付新台幣肆拾玖萬陸仟玖佰拾玖元，及均自民國八十二年十月 二十四日起至清償日止之違約金之上訴暨擴張之訴，並各該訴訟費用部分廢棄，發回 台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人彭永森、乙○○○、甲○○分別於民國八十年六月二十五 日、八十一年三月六日與伊訂立土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書，向伊購 買世紀星鑽Ｌ戶編號第十二棟第一樓、二樓、三樓、四樓之預售房地。伊已將系爭房 屋建妥，並將房屋之所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人彭永森之房屋為門牌新竹 縣○○鎮○鄉里○○路二○五之十一號一樓（建號一六九四），被上訴人乙○○○之 房屋為同號二樓（建號一六九五），被上訴人甲○○之房屋為同號三樓（建號一六九 六）及同號四樓（建號一六九七）。系爭房屋所坐落之基地即新竹縣○○鎮○○段○ ○○○號土地，面積○‧二四八三公頃，應有部分二四八三分之一一二，因被上訴人 間係夫妻子女關係，均同意登記為被上訴人甲○○所有。被上訴人彭永森應付伊之房 地價金為新台幣（下同）四百十萬元，被上訴人乙○○○應付伊之房地價金為三百六 十萬元，被上訴人甲○○應付伊之房地價金分別為三百五十萬元（三樓）及三百六十 八萬元（四樓）。詎被上訴人僅分別付伊自備款一百九十一萬元（彭永森部分）、一 百三十九萬元（乙○○○部分）、一百三十五萬元及一百四十萬元（甲○○部分）， 另於八十二年七月三十一日共同付五百萬元（平均每戶一百二十五萬元），是被上訴 人尚欠伊價金九十四萬元（彭永森）、九十六萬元（乙○○○）、九十萬元（甲○○ ）、九十四萬元（甲○○）。伊於八十二年十月十五日催告被上訴人，限被上訴人於 五日內繳清欠款，否則應依買賣契約加計千分之一滯付金，如逾五日仍不繳付，視同 違約。惟被上訴人迄今未繳清上開欠款等情，爰求為命被上訴人甲○○給付一百九十 三萬元、被上訴人乙○○○給付九十六萬元、被上訴人彭永森給付九十四萬元，並均 加計自八十二年十月二十四日起至清償日止按日以千分之一計算之違約金之判決（上 訴人起訴時原請求違約金均自起訴狀繕本送達翌日起算，提起第二審上訴後，擴張請 求均自八十二年十月二十四日起算。又關於原審判命被上訴人彭永森給付一萬六千零 十八元部分，已告確定）。 被上訴人則以：系爭土地之出賣人為溫福照，而系爭房屋之一樓、二樓、三樓則係向 訴外人黃有發所購買，僅四樓部分係向上訴人購買，上訴人不得向渠等請求給付系爭 土地及房屋之一樓、二樓、三樓部分價金。彭永森所買受系爭房屋一樓部分，契約載 明私有面積四一‧三九坪，而上訴人所交付之房屋私有面積為三五‧一三坪，計短少 六‧五坪；乙○○○所買受系爭房屋二樓部分，契約載明私有面積四一‧三九坪，而 上訴人所交付之房屋私有面積為三五‧一五坪，計短少六‧二三坪；甲○○所買受系 爭房屋三樓部分，契約載明私有面積四一‧三九坪，而上訴人所交付之房屋私有面積 為三五‧一五坪，計短少六‧二三坪；甲○○所買受系爭房屋四樓部分，契約載明私 有面積三五‧三九坪，而上訴人所交付之房屋私有面積為三五‧一五坪，計短少○‧ 二三坪；彭永森、乙○○○、甲○○各受有三十九萬一千四百十九元、三十一萬九千 九百九十一元、三十萬五千九百五十五元之損害，依法渠等得主張減少價金。再上訴 人將法定防空避難空間違法劃為停車位，增加為九十四個，渠等所分得者，均屬違法 之停車位，有物之瑕疵，上訴人應負與出賣人同一之擔保責任，故渠等亦得主張減少 價金。渠等之系爭房屋有未依約裝設廚具（系爭房屋一樓、二樓、三樓部分）、公共 設施目前尚未點交、一樓地板未崁銅條磨石子、二樓及三樓室內未作套房設備、二樓 部分未粘貼磁磚、四樓部分未鋪設櫸木地板之瑕疵，至上訴人指陳室內建材、裝璜、 隔層、設計均係渠等與訴外人廖運炎談妥價格變更一節，渠等予以否認，上訴人應將 前開不完全給付補正後，始得向渠等請求價金，而渠等亦得主張減少價金，並與上訴 人所請求之系爭房地價金抵銷。另依上訴人擬定之定型化契約，約定違約金應按千分 之一計罰亦屬過高，依法請求酌減等語，資為抗辯。 原審將第一審所為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，除確定部分，廢棄改判駁回上 訴人對被上訴人甲○○、乙○○○之訴及駁回上訴人對被上訴人彭永森超過一萬六千 零十八元部分之訴，並駁回上訴人之上訴及擴張之訴，係以：上訴人主張被上訴人彭 永森、乙○○○、甲○○分別向伊購買系爭房屋一樓、二樓、三樓及四樓，價金分別 為：彭永森四百十萬元、乙○○○三百六十萬元、甲○○三百五十萬元及三百六十八 萬元（土地、房屋之價金分別如（原判決）附表一所示），伊已完工取得使用執照， 並辦理所有權移轉登記及交付上開房屋予被上訴人之事實，業據上訴人提出預定買賣 契約書、建築改良物登記簿謄本、土地登記簿謄本、使用執照、停車位使用證明書、 面積計算表等為證，被上訴人亦不爭執，自堪信為真實。上訴人另主張被上訴人彭永 森、乙○○○、甲○○僅依序分別給付伊一百九十一萬元、一百三十九萬元、一百三 十五萬元及一百四十萬元，另於八十二年七月三十一日共同給付伊五百萬元（平均每 戶一百二十五萬元），是被上訴人尚欠伊之系爭房地價金為：彭永森九十四萬元、乙 ○○○九十六萬元、甲○○九十萬元及九十四萬元一節，亦為被上訴人所不爭，自亦 可信為真實。惟被上訴人辯稱上訴人所交付之系爭房屋室內面積不足，渠等得主張減 少價金等語，經查被上訴人彭永森所買受系爭一樓房屋部分，契約載明私有面積四一 ‧三九坪，而上訴人所交付之房屋私有面積為三五‧一四坪，計短少六‧二五坪，有 房屋預定買賣契約書及建築改良物登記簿謄本可憑，而彭永森買受每一建坪之單價為 六萬二千六百二十七元（依房屋預定買賣契約書所載，該房屋含公共設施共四四‧三 九坪，總價款為二百七十八萬元），計受有三十九萬一千四百十九元之損害。被上訴 人乙○○○所買受系爭二樓房屋部分，契約載明私有面積四一‧三九坪，而上訴人所 交付之房屋私有面積為三五‧一六坪，計短少六‧二三坪，有房屋預定買賣契約書及 建築改良物登記簿謄本可稽，而乙○○○買受每一建坪之單價為五萬一千三百六十三 元（依房屋預定買賣契約書所載，該房屋含公共設施共四四‧三九坪，總價款為二百 二十八萬元），計受有三十一萬九千九百九十一元之損害。被上訴人甲○○所買受系 爭三樓、四樓房屋部分，契約載明私有面積分別為四一‧三九坪、三五‧三九坪，而 上訴人所交付之房屋私有面積均為三五‧一六坪，計分別短少六‧二三坪、○‧二三 坪，亦有房屋預定買賣契約書及建築改良物登記簿謄本足憑，而甲○○買受每一建坪 之單價分別為四萬九千一百十元（三樓）、二萬五千零六元（四樓）（依房屋預定買 賣契約書所載，三樓、四樓房屋含公共設施均為四四‧三九坪，總價款分別為二百十 八萬元、一百十萬元），計受有三十萬五千九百五十五元、五千七百五十一元之損害 。上開部分被上訴人主張於系爭房地之買賣價金中予以扣除，尚屬有據。至於上訴人 主張其所給付之公共設施較原契約為多，亦應由被上訴人計付價款一節，經查兩造所 訂契約並無上訴人給付面積與原訂契約不同時，應相互找補之約定，且上訴人因自己 之錯誤而致多登記公共設施之面積，亦不得以買賣法律關係請求被上訴人給付該部分 之價金，是上訴人此部分之主張為不可採。另查上訴人所交付之系爭房屋中，一樓旁 之防火巷（係水溝）並未加蓋，地板鋪設四○×四○地磚，未依兩造合約崁銅條磨石 子，二樓未依約鋪設磁磚，未依約裝設廚具、隔間、衛浴設備，三樓室內未作套房衛 浴設備、廚具、隔間等，四樓室內未依約鋪設磁磚及隔間、衛浴設備等，業據（原法 院）會同台灣省建築師公會新竹縣市辦事處所指定之建築師陳國禧履勘現場，並製有 勘驗筆錄附卷可稽，上訴人對於上述未依合約施作之事實並不否認，足證上訴人所交 付之系爭房屋確有上述瑕疵。上訴人依約既負有給付無瑕疵之物之責任，其所給付之 系爭房屋竟未依契約所載而有瑕疵，即應負責，此部分被上訴人請求減少價金，亦屬 有據。至於扣除金額之標準經（原法院）送請台灣省建築師公會新竹縣市辦事處鑑定 ，該未依約施工部分之價格如（原判決）附表二所示，有「新竹縣○○鎮○○路○段 ○號一至四樓房屋買賣鑑定報告書」可稽，兩造對於鑑定之價格均無異議，核減之金 額自應以（原判決）附表二所示為準。綜上，上訴人所得請求之價金於扣除私有面積 不足及瑕疵部分尚有：㈠被上訴人彭永森所買受系爭土地及一樓房屋部分尚應給付價 金九十四萬元，扣除坪數短少部分三十九萬一千四百十九元、地板未崁銅條磨石子部 分十四萬七千零六十元、防火巷施工費用一萬二千六百五十元，合計五十五萬一千一 百二十九元，尚應給付三十八萬八千八百七十一元。㈡被上訴人乙○○○所買受系爭 土地及二樓房屋部分尚應給付價金九十六萬元，扣除坪數短少部分三十一萬九千九百 九十一元、未裝設廚具、隔間、衛浴設備部分計十六萬七千七百十元、未鋪地磚部分 十三萬五千七百二十元，合計六十二萬三千四百二十二元，尚應給付三十三萬六千五 百七十九元。㈢被上訴人甲○○所買受系爭土地及三樓房屋部分尚應給付價金九十萬 元，扣除坪數短少部分三十萬五千九百五十五元、未裝設廚具、隔間、衛浴設備等部 分十四萬九千一百四十元，合計四十五萬五千零九十五元，尚應給付四十四萬四千九 百零五元。㈣被上訴人甲○○所買受系爭土地及四樓房屋部分尚應給付價金一百零三 萬元，扣除坪數短少五千七百五十一元、未鋪地磚部分十三萬五千七百二十元，未作 隔間、衛浴設備等部分十四萬二千一百四十元，合計二十八萬三千六百十一元，尚應 給付六十五萬六千三百八十九元（甲○○合計應付一百十萬一千二百九十四元）。末 按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文 。兩造房屋預定買賣契約書第五條所約定買方接到賣方通知繳款日起第六日未依約交 付，應按日支付千分之一之滯付金，核其性質屬懲罰性之違約金，經審酌一般客觀事 實、社會經濟狀況及上訴人所受損害情形，認上訴人所請求按日計算千分之一之違約 金確屬過高，應以每日千分之○‧五計算之違約金為適當。依前述被上訴人所應給付 之金額，分別按每日千分之○‧五計算違約金，被上訴人應付違約金分別為七萬零二 百二十八元（彭永森）、六萬零八百十六元（乙○○○）、十九萬九千四百六十二元 （甲○○），計算方式如（原判決）附表二所載，則被上訴人截至八十四年一月四日 止連同違約金應分別給付四十五萬九千零九十九元（彭永森）、三十九萬七千三百九 十四元（乙○○○）、一百三十萬零七百五十六元（甲○○），計算方式亦如（原判 決）附表二所示。又因被上訴人彭永森、乙○○○、甲○○依序分別於八十四年一月 五日給付上訴人四十四萬三千零八十一元、五十二萬五千四百六十一元、一百五十萬 九千四百九十七元，此為上訴人所不爭，是上訴人之本件請求，僅於請求被上訴人彭 永森給付一萬六千零十八元部分應予准許，其餘部分均無理由等詞，為其判斷之基礎 。 惟查依民法第二百十六條第一項規定，損害賠償既以填補債權人所受損害及所失利益 為限，則損害賠償之債權人，基於與受損害之同一原因事實，受有利益，自應於所受 之損害內，扣除所受之利益，以為實際之賠償額。此損益相抵之原則，於損害與利益 ，係基於同一原因事實而生者，即可適用。本件上訴人未依兩造所訂買賣契約本旨完 全履行，其交付移轉予被上訴人之系爭房屋，室內面積不足，公共設施面積則有增加 ，既為原審確定之事實。則上訴人抗辯：伊所給付之公共設施較原契約為多，亦應由 被上訴人計付價款等語，其真意是否主張損益相抵﹖倘上訴人真意係主張本件有損益 相抵之適用，則於計算被上訴人所受交付系爭房屋之室內坪數短少應減少部分價金時 ，似應扣除被上訴人因公共設施面積增加而所受利益。乃原審未詳加推求，認兩造所 訂契約並無上訴人給付面積與原訂契約不同時，應相互找補之約定，且上訴人對於因 自己之錯誤而致多登記公共設施之面積，亦不得以買賣法律關係請求被上訴人給付該 部分之價金云云，而為不利於上訴人之認定，尚有可議。上訴論旨，指摘原判決對其 不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 三十 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 李 慧 兒 法官 許 朝 雄 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 五 月 十四 日 Ｌ