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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一五○七號 　　上　訴　人　甲○○ 　　訴訟代理人　林慶雲律師 　　　　　　　　于欣潔律師 　　　　　　　　洪天慶律師 　　被 上訴 人　乙○○ 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年六月二十九日台灣 高等法院高雄分院第二審更審判決（八十四年度上更㈢字第二二號），提起上訴，本 院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人於民國七十八年十二月十八日向伊購買高雄市○○路○○ ○○○號國賓廣場大廈第六層房屋及其基地應有部分，已將所有權移轉登記予上訴人 指定之陳家詠及宋秀霞。惟伊依不動產買賣契約第三條第九款之規定，通知上訴人接 管房屋及收受房地所有權狀，並同時給付尾款新台幣（以下同）一百三十六萬元時， 詎上訴人竟置之不理，亦不給付尾款。嗣系爭房屋因上訴人未繳付房屋貸款本息，遭 債權人國泰人壽保險股份有限公司（以下簡稱國泰人壽公司）聲請法院拍賣，而由第 三人標購取得，並非可歸責於伊等情，求為命上訴人給付一百三十六萬元並加付法定 遲延利息之判決。 上訴人則以：依建築設計圖及使用執照顯示，系爭房屋所在之大樓地下室為防空避難 室兼停車空間，並有汽車升降機室設施，由各住戶依其比例分攤購買，屬全體住戶共 有，被上訴人將之轉賣與伊，自應交付此項房屋及設備。但該地下室及汽車升降機設 施，或遭封閉，或經拆除，被上訴人顯未依債務本旨為完全之給付，伊自得拒絕給付 尾款。又房屋價款中向國泰人壽公司抵押貸款七百三十八萬元之利息，在交屋前由被 上訴人負擔，因其迄未交屋，且拒付貸款利息，致系爭房屋遭債權人聲請法院拍賣， 而由他人標得，係可歸責於被上訴人之事由，爰予解除買賣契約等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張之事實， 業據提出不動產買賣合約書、使用執照、郵局存證信函與回執及國泰人壽公司催繳抵 押借款攤還本息款信函為證。上訴人對於向被上訴人購買系爭房地，被上訴人業於七 十九年十月十七日將系爭房地所有權移轉登記與上訴人指定之陳家詠及宋秀霞暨尚有 尾款一百三十六萬元未付之事實，亦不爭執，堪信為真實。上訴人雖以前揭情詞置辯 ，惟為被上訴人所否認。查兩造所訂買賣合約書內關於訂購房屋標示係記載：坐落高 雄市○○區○○段五一六、五一七號內土地上興建（地上十二層，地下一層）國賓財 經廣場第六層樓房屋七○‧七三坪（上開坪數包含陽台、走道、樓梯間、電梯間、屋 頂突出物及地下室之電氣室、機械室及共同使用部分之分擔面積在內）。並無汽車升 降機室（即機械式立體停車設備）之記載，又所載機械室，亦不能證明係指汽車升降 機室，有上訴人提出之使用執照及地政機關所繪測量成果圖可參。證人吳阿富結證： 地下室均是作為防空避難之用，我們均未賣停車位，地下室全部交付給大樓全體住戶 ，由全體住戶共同使用等語；即上訴人亦自認其並未購買停車位，參以上訴人於七十 九年十一月二十日察看系爭房屋時，僅就地板之門框有所爭執；又其先後於七十九年 十二月一日、十三日以高雄郵局七五七九、八四四五號存證信函通知被上訴人交付系 爭房屋時，亦僅就貸款人名義之變更有所異議而已，均未就汽車升降機室為爭執等情 ，足見兩造買賣之標的物，並無汽車升降機室甚明。雖依建築設計圖及鄭洲楠建築師 之證明書，系爭大樓原有汽車升降機室之設施，然究不足執此證明兩造有買賣汽車升 降機室之約定。從而汽車升降機室遭拆除，難謂被上訴人係違反買賣契約。上訴人謂 汽車升降機室遭拆除，被上訴人即係未依債務本旨為完全之給付云云，尚非可採。又 系爭大樓之地下室空間仍然保持完整，並未挪用他途，仍可供全大樓住戶共同使用， 且地下室之出入口，樓梯均可通行，並無阻礙之事實，業據證人即該大樓管理員蔡進 清證明屬實，並經勘驗現場無訛。上訴人謂地下室空間無法使用云云，亦無可採。雖 使用執照記載該大樓地下室為避難室及停車空間，但上訴人既未買受停車位及汽車升 降機室設施，而地下避難室及其餘空間仍由全體住戶共同使用，則該大樓將汽車升降 機室拆除及將供車輛出入口封閉，未作為停車位使用，乃屬建築主管機關管理之另一 問題，與兩造之買賣合約無關。其次，兩造曾就系爭房屋之地板及門框之瑕疵成立和 解，由被上訴人補貼上訴人十五萬七千五百元，自被上訴人代繳之保險費、房屋貸款 本息中扣除，為兩造所不爭執。又兩造約定於七十九年十一月二十六日在粵香樓互相 交付房屋鑰匙及尾款一百三十六萬元，為兩造所不爭，並經證人殷邦畿證實，但屆期 僅被上訴人到場，上訴人則缺席，是上訴人自應負受領遲延之責任。又本件買賣價金 為一千三百七十九萬元，其中貸款七百三十八萬元，現金六百四十一萬元，姑不論貸 款利息約定：「自交屋之日以前由乙方（賣方）負責支付，交屋後歸甲方（買方）負 責支付」，惟貸款本金七百三十八萬元部分，原應由上訴人承受，縱未辦理貸款人名 義變更，對上訴人並無不利，亦無礙上訴人日後繳納攤還貸款本息，況兩造亦未約定 辦理貸款人名義之變更，上訴人謂因未辦理貸款人名義變更，無法完成交屋手續云云 ，亦屬無據。上訴人受領遲延後，因其未按期繳納分期攤還之貸款本息，致系爭房屋 經抵押權人國泰人壽公司聲請法院拍賣，並經訴外人鍾義、顏福松於八十年十月二十 一日拍定買受，為兩造所不爭執，且經調閱該執行卷審核無誤，此係應可歸責於上訴 人之事由。因拍賣所得價金，已為上訴人清償貸款，應認被上訴人已無交付房屋與上 訴人之義務，上訴人抗辯此係可歸責於被上訴人之事由，據以解除買賣契約，並無可 取。綜上所述，上訴人受領遲延後，被上訴人並無可歸責之事由，致給付不能，被上 訴人自仍得請求對待給付（民法第二百六十七條參照）。從而被上訴人請求上訴人給 付尾款一百三十六萬元及其遲延利息，為有理由等詞，為其判斷之基礎。 惟查依本件買賣契約記載：上訴人買受系爭房屋之範圍及面積為第六樓房屋乙戶，面 積七○‧七三建坪（上開坪數包含陽台、走道、樓梯間、電梯間、屋頂突出物及地下 室之電氣室、機械室及共同使用部分之分擔面積在內）；又其附帶條件第三點明載： 本件買賣房屋所附帶之設備全部交與甲方（即上訴人）（見一審卷三七頁），而依卷 附系爭房屋之建物登記謄本記載：共同使用部分面積為五九五‧○六平方公尺（見一 審卷二九頁）。此共同使用部分究係指該大樓之何部分？既與原汽車升降機室是否包 括在內有關，自不得恝置不論，但原審並未調查審認，已嫌疏略。且原審謂買賣合約 並未記載汽車升降機室（即機械式立體停車設備），則合約書所稱機械室，尚不能證 明係指汽車升降機室等語。果係如此，上訴人所購買之機械室究係何部分？依卷內之 使用執照及地政機關所繪測量成果圖，暨勘驗筆錄，似均無從知悉機械室係在何處（ 見上字第一卷四三－四五頁、九三－九五頁、上更㈡卷九二－九五頁）。則上訴人抗 辯其買受之範圍包括地下室、防空避難室，兼停車空間及汽車升降機室在內，似非全 無憑據。倘上訴人購買之房屋面積確包括機械室之所有權應有部分，而被上訴人未能 將該機械室交付，其是否已依債之本旨為完全之給付，亦非無斟酌之餘地。另上訴人 在原審抗辯該汽車自動升降機室未設置，或該設施已遭拆除等語。是否併有主張物之 瑕疵擔保責任，請求減少價金之意思？尤有待事實審法院善盡闡明之職責，以期完全 解決當事人私權之糾葛。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 五 月 十五 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 五 月 二十二 日