最高法院民事判決 八十六年度
台上字第一六三號
上 訴 人 國產實業建設股份有限公司
兼法定
代理人 甲○○
共 同
訴 訟代理 人 陳志雄
律師
楊金順律師
吳奎新律師
被
上訴 人 乙○○
訴 訟代理 人 戴森雄律師
右
當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國八十五年五月十三
日台灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第四四七號），提起上訴，本院判決
如左：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國七十三年三月十四日，將坐落台北市○○區○○段一小
段第四六六號田地（下稱
系爭土地）連同其餘六筆田地，以新台幣（下同）四千四百
零九萬九千三百五十元出賣於上訴人國產實業建設股份有限公司（下稱國產公司）。
嗣雙方於同年五月二十日增訂補充條款，約定將買賣
標的物變更為系爭土地連同其餘
八筆田地，面積增為一點四九一三公頃，總價款為四千九百五十二萬三千元，伊並於
七十三年八月二十三日辦妥
所有權移轉登記於國產公司指定之上訴人甲○○。因系爭
土地為農地，上訴人甲○○無自耕能力，本件
買賣契約依法無效，台北市大同區公所
乃撤銷上訴人甲○○之自耕能力證明書，台北市士林地政事務所並
依職權塗銷上訴人
甲○○之所有權登記，回復為伊所有。由於
兩造間對買賣關係是否存在，仍有爭執，
自有訴請確認之必要
等情。求為確認伊與上訴人國產公司間就系爭土地之買賣關係不
存在，上訴人應交還系爭土地之判決。
上訴人則以：甲○○自五十年間
迄今，擁有自有耕地，實際耕作多年，具有自耕能力
，本件買賣契約依法有效。另土地法第三十條所規範者，為
債權行為，不及於物權行
為，系爭土地遭地政機關塗銷登記，僅物權移轉契約無效而已。且本件買賣契約第八
條約定，國產公司在
所有權移轉登記完竣前，得隨時變更登記名義人，國產公司得再
指定有自耕能力之人辦理移轉，原買賣債權契約仍然有效。倘系爭土地之買賣為無效
，伊主張
同時履行抗辯權，在被上訴人返還全部價金前，伊得拒絕交還土地等語。
資
為抗辯。
原審審理結果以：
按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。違反此項規
定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一項及第二項規定甚明。職是，約定
移轉私有農地所有權與無自耕能力人之買賣契約，乃係以不能之給付為其標的，依
民
法第二百四十六條第一項（本文）之規定，該買賣契約應認為無效。
經查，系爭土地
地目為「田」，為兩造所是認，並有土地登記簿謄本及
不動產買賣契約書為憑，依法
屬於農地。上訴人國產公司為水泥加工廠，五十八年改組，增設營建部門，主要從事
水泥製品、水泥原料、預拌混凝土之製造及運銷，並承建各種土木工程與建造國宅、
住舖、大樓，有兩造所不爭之國產公司發行股票公開說明書（公司沿革、公司章程）
可資參照，是國產公司為無自耕能力之人。至上訴人甲○○自七十年四月十五日起迄
今，擔任國雍營造工程股份有限公司董事長，自七十二年九月六日起，擔任復興航空
運輸股份有限公司副總經理，於七十五年五月十五日接任總經理（八十一年六月三十
日改任董事長），其七十三年申報薪津及營利所得為八百六十九萬餘元，七十四年為
一千一百二十六萬餘元。其中關於七十三年個人所得部分，上訴人甲○○在上訴人國
產公司年薪津為一百四十八萬餘元，在復興航空運輸股份有限公司年薪津為一百六十
四萬五千餘元，在台灣水泥股份有限公司年薪津為一百八十三萬九千餘元（另有十餘
家薪資所得），此有台北市大同區公所八十二年七月十二日八二北市同建字第一○一
六三號函及上訴人甲○○所得稅結算申報書為憑。足見上訴人甲○○於七十三年系爭
土地買賣及登記之時，專任農耕以外之職業。審酌上訴人甲○○之職業性質，並參考
內政部頒布「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第三條第二款規定，認為上訴
人甲○○無時間、無體力再自任耕作，即無自耕能力。是被上訴人與上訴人國產公司
間有關系爭土地之買賣契約，依法應為無效。雖上訴人以甲○○擁有耕地，實際上確
有從事農耕，身分證載明職業為自耕農，係有自耕能力之人等語置辯。
惟按土地法第
三十條之規定，旨在扶植保護自耕農，實現耕者有其田政策，以避免假農民取得農地
，發生壟斷投機土地之情事。是有無自耕能力，能否自任耕作，應從當事人之時間、
體力、設備及其他客觀因素綜合判斷之，不以戶籍資料
所載者為準。上訴人甲○○於
系爭土地買賣時，既分別擔任國雍營造工程股份有限公司董事長及復興航空運輸股份
有限公司副總經理，已如前述，依社會通常情事，上訴人甲○○分身乏術，再無餘暇
或體力，從事農耕，自屬無自耕能力之人。行政法院八十三年度判字第一六一八號判
決，亦為相同之認定，上訴人所辯，要難置信。又一般農地移轉之債權契約，如有約
定由承買人指定登記與任何有自耕能力之
第三人，或約定待承買人自己有自耕能力，
方為移轉登記者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，
難認債權契約為無效。查
，本件不動產買賣契約第八條訂明：「本件所有權登記名義人，得由甲方（即上訴人
國產公司）任意指定有自耕能力人，在所有權移轉登記完竣前，甲方得隨時變更指定
取得所有權登記名義人，……乙方（即被上訴人）應無條件接受」。而上訴人國產公
司指定上訴人甲○○為登記名義人，上訴人甲○○於七十三年八月十六日申辦登記，
同年月二十二日辦妥產權登記，有土地登記簿謄本為證，顯見本件買賣土地業已辦畢
所有權移轉登記，上訴人國產公司不得再要求被上訴人提供移轉文件，變更登記名義
人。上訴人所辯，本件所有權移轉登記尚未完竣乙節，殊不足採。且土地法第三十條
自耕能力之有無，以承受人承受時之狀態為準，如其承受時無自耕能力，即係以不能
之給付為契約標的，該契約應屬無效。是上訴人甲○○在七十三年間，無論於同年三
月或五月訂立本件買賣契約或訂立補充條款時，抑於同年八月申請辦理登記手續或辦
妥登記時，俱無自耕能力，依法本件買賣農地契約即屬無效。按無效之
法律行為，係
當然無效、
自始無效、絕對無效，上訴人國產公司不得依無效之
法律行為，再指定登
記名義人而回復其效力，以規避土地法第三十條之規定。兩造間就民法第二百六十九
條第二項究為
強制規定或
任意規定所為之爭執，實無必要。復按無效法律行為之當事
人，負
回復原狀之義務，民法第一百十三條定有明文；
無權占有者，無論為直接
占有
人或間接占有人，均負返還之責。上訴人國產公司將系爭土地指定登記於上訴人甲○
○，由上訴人甲○○占有中，此為上訴人所不爭。本件買賣契約依法無效，上訴人甲
○○之占有，即失其正當之權源，則被上訴人請求上訴人交還系爭土地，
於法有據。
再者，系爭土地之買賣，既歸於無效，買賣雙方互負回復原狀之義務，上訴人國產公
司交還系爭土地，與被上訴人返還該部分之價金，在實質上有牽連關係，上訴人國產
公司行使同時履行
抗辯權，尚無不合。依兩造所不爭之不動產買賣契約書及補充條款
，系爭土地及其餘八筆土地，面積合計一點四九一三公頃，總價款為四千九百六十二
萬三千元，因上述九筆土地價金，係合併計算，未逐筆分列，為公平計，以比例折算
，系爭土地之售價應為一千一百九十四萬二千三百九十五元七角。被上訴人返還該土
地價款，與上訴人交還土地，應類推
適用民法第二百六十四條之規定，立於同時對待
給付之地位。復依土地登記簿謄本所載，系爭土地經地政機關塗銷上訴人甲○○之所
有權移轉登記，回復為被上訴人名義，則被上訴人為所有人。被上訴人依回復原狀之
法律關係及所有權之權能，自得請求上訴人返還系爭土地。因被上訴人係回復原權利
人之狀態，並
非新承受農地，其目前有無自耕能力，在所不問。上訴人指被上訴人現
無自耕能力，即不能請求交還農地乙節，委不足取。從而，被上訴人訴請確認伊與上
訴人國產公司間就系爭土地買賣關係不存在，並請求上訴人交還系爭土地，
洵無不合
，並應依上訴人國產公司之抗辯，為同時履行之判決
云云。為其
心證之所由得，並說
明其餘兩造之攻擊
防禦方法，不予論究之理由，
爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決
予以廢棄，改判如被上訴人所聲明，經核洵無違誤。末查，兩造就系爭土地之買賣是
否有效，
迭有爭執，為原審合法確定之事實，被上訴人即有訴請確認系爭土地買賣關
係不存在之必要。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘為違背
法
令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 一 月 十七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 王 錦 村
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 二 月 三 日