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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一六五○號 　　上　訴　人　乙○○ 　　訴訟代理人　張慶帆律師 　　複 代理 人　蔡良靜律師 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年十月十六日台灣高等法 院第二審判決（八十五年度上字第八五五號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國八十年十二月二十六日與被上訴人訂立買賣契約，（出賣 人原為曾文達，曾某死亡後，由被上訴人承受其權利義務）向被上訴人購買坐落台北 市○○區○○段三小段二九○－一號土地及其地上建物「景美美景」第一樓Ｄ棟房屋 一戶（下稱系爭房屋），面積為三十五點○八坪，價款新台幣（下同）六百五十二萬 元，伊已付清自備款一百九十六萬元。詎系爭房屋一樓及約定之公共設施面積僅為十 八點五二坪，短少十七點五六坪，又被上訴人將原為地下室及貯藏室之封閉空間，於 取得使用執照後二次違法施工，改造成樓中樓型式，該地下室部分既屬違章建築，自 不得計入房屋室內面積。是系爭房屋面積嚴重短少而有重大瑕疵無法補正，難以達到 契約預定之效用，被上訴人應負不完全給付及瑕疵擔保責任。爰依民法第三百五十九 條及同法第二百二十六條、二百五十六條之規定，解除本件買賣契約等情。求為命被 上訴人給付一百九十六萬元，及法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：上訴人係代為銷售系爭房地之人，明知其所購買之房屋包含登記為地 下室及貯藏室部分。且該部分通風採光良好，可供居住，故其給付並無瑕疵。上訴人 不得解除契約，主張返還價金等語。資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張之前開事 實，固據其提出買賣契約影本、建物登記簿謄本、同意書暨陳純仁律師函影本各一件 為證。然依上訴人與曾文達間訂立之預定買賣契約書第一條（一）約定：「買賣坪數 係包括室內、陽台、平台、露台、雨庇、花台、車位、樓梯間、屋頂突出物等及公共 設施在內，建物登記面積以地政主管機關之面積為準。」，並未將地下室或貯藏室排 除在外，可知系爭面積三十五點八六坪應包括貯藏室及地下室部分，且該房屋經台灣 台北地方法院於八十五年四月十八日到場履勘結果，房屋一、二樓均位於地面上，室 內設計為一般房屋設計、採光、通風、格局亦合乎居住要求，且經台灣台北地方法院 八十四年自字第六一八號刑事判決確認無訛，有勘驗筆錄及上開刑事判決存卷可按。 故上訴人主張該屋難以達到預定效用，構成不完全給付及物之瑕疵之解約事由云云。 自不足採。又本件兩造買賣之標的包括貯藏室，已如前述，則上訴人如將該地下室做 為貯藏室使用，完全與使用執照之記載相符，自不發生違章建築之問題。縱如上訴人 所言，被上訴人取得使用執照後二次施工，將原貯藏室變更為居住使用。然查合法建 物範圍內開設門窗，並未涉及違章建築，但仍應向「建管機關」辦理變更手續方屬適 法，有台北市政府工務局八十五年八月二十九日北市工建字第一○八○八六號函在 卷可稽，亦難認開設門窗之貯藏室為違章建築。至上訴人所引用公寓大夏管理條例第 十五條及第三十九條之規定，係針對住戶不得擅自變更使用而言，並不包括經「建管 機關」核准變更使用之情形在內。本件系爭貯藏室之開設門窗既可向「建管機關」辦 理變更手續，自不發生公寓大夏管理條例第十五條所稱「擅自變更使用」之問題。系 爭房屋並無不能供居住使用之瑕疵或不完全給付；縱有瑕疵，亦為上訴人所明知，上 訴人自不能以物有瑕疵而主張解除契約，請求返還價金等詞。為其判斷之基礎。 查上訴人主張：「依房屋買賣市場之交易慣例，所稱『室內』面積僅包含主建物、附 屬建物面積與當層樓、電梯及走道部分（即俗稱小公），亦無地下室及貯藏室在內， 是貯藏室及地下室並非本件買賣契約之標的，被上訴人交付之房屋顯然不依債之本旨 給付而屬不完全之給付」、「上訴人所買受之房屋室內面積，應為得合法使用之室內 面積，然被上訴人交付之『樓中樓』房屋，其一樓於登記謄本上記載為地下室及貯藏 室，其峻工圖係封閉空間，而為被上訴人取得使用執照後二次違法施工始成『樓中樓 』之型式，此點為被上訴人於現場履勘時所不否認，此地下室既屬違章建築而為違法 使用，……則該地下室即難達到締約時預訂居住之效用而有重大瑕疵，且該瑕疵已無 法補正，上訴人自得依法解除契約，請求返還價金。」等情（見原審卷第二十一頁） ，並聲請函台北市政府工務局調查與違章建築相關之事項（見原審卷第三十二頁反面 ），為其重要之攻擊方法。是該「室內」面積，依房屋買賣交易慣例是否包含地下室 及貯藏室﹖是否為契約之重要內容，而應明確約定﹖又被上訴人取得使用執照後二次 施工，將原登記為地下室及貯藏室部分變更為「樓中樓」作為居住使用，是否經主管 機關核准變更﹖此部分是否為違章建築﹖是否合於契約本旨﹖均攸關裁判之結果。原 審未詳加調查審認，遽以「兩造訂立之買賣契約第一條㈠約定內容，並未將地下室或 貯藏室排除在外，可知系爭房屋面積應包括貯藏室及地下室部分。」；「合法建物範 圍內開設門窗，並未涉及違章建築有台北市工務局八十五年八月二十九日北市建字 第一○八○八六號函可稽，亦難認開設門窗之貯藏室為違章違築」云云，為不利上訴 人之判斷，其認事用法，均有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理 由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 五 月 二十三 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 王 錦 村 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 六 月 十 日