最高法院民事判決 八十六年度
台上字第一六六七號
上 訴 人 隍達建設股份有限公司
法定
代理人 王喜珠
上 訴 人 乙○○
被 上訴 人 甲○○
右
當事人間請求返還
不當得利事件，上訴人對於中華民國八十五年五月二十日台灣高
等法院高雄分院第二審判決（八十四年度重上字第一一一號），提起上訴，本院判決
如左：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國七十八年九月四日以訂購預售屋方式，向上訴人隍達建
設股份有限公司（下稱隍達公司）購買坐落高雄市○○區○○段一七五六等土地上之
「民權新世紀大樓」七樓編號Ｄ之房屋一戶及編號八十九之機械停車位一部。同時向
上訴人乙○○購買該房屋之基地
應有部分，房屋價款為新台幣（下同）七百九十五萬
元、土地價款為一千一百六十萬元，總價款共為一千九百五十五萬元。伊已依序繳納
自備款二百十五萬元、五百三十八萬元，合計達七百五十三萬元。
嗣伊因無
資力續繳
尾款及銀行貸款利息，雖經上訴人等以違約為由，通知解除
買賣契約，並沒收伊所交
付之全部價金作為
違約金。
惟上訴人等所取得之違約金顯屬過高，應以核減至已收總
價金之百分之三較合理。其餘部分，應依不當得利之
法律關係返還與伊
等情，求為命
上訴人等依序給付伊一百十六萬四千元、四百三十二萬二千六百元及均自八十三年一
月二十三日（
解除契約之日）起加付法定
遲延利息之判決。（
按：被上訴人原請求上
訴人等依序給付一百九十一萬一千五百元、五百零三萬二千元及自八十二年十月三十
日起之利息。經第一審判決駁回後，
乃於原審為「減縮」之聲明。又被上訴人請求上
訴人等給付之金額超過五十六萬元、三百零六萬元及其利息部分，業經原審駁回被上
訴人之上訴確定。）
上訴人則以：伊依
兩造間所簽訂之買賣契約書之約定，解除該買賣契約，並沒收被上
訴人已繳交之款項充作違約金，自無不當得利或約定之違約金過高之可言等語，資為
抗辯。
原審以：被上訴人主張其無力續繳
系爭房地之價金，經上訴人解除買賣契約，將其所
繳房地價金合計七百五十三萬元悉數沒收充作違約金等事實，為上訴人所不爭執，並
有預定建物買賣契約書、預定土地買賣契約書、繳款證明書等件為證，
堪認為真正。
依
上開建物買賣契約書第十四條第二款及土地買賣契約書第十一條第二款約定：「買
受人（被上訴人）違約時，……買受人已繳之各項款全部由出賣人（上訴人）沒收，
雙方同意作為違約罰金及賠償金之預定額。不得
異議或要求增減或
免除」等內容，其
性質
核屬違約罰金及
損害賠償總額預定性之違約金。而被上訴人因資金不足，未續繳
價款，經上訴人解除契約，上訴人沒收被上訴人已繳納之價金，充作違約金，固
非無
據。惟約定之違約金過高者，法院得
依職權減至相當之數額，
民法第二百五十二條定
有明文。至數額是否過高，應就
債務人若能如期履行債務時，
債權人可得享受之一切
利益為衡量之標準，並依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以定
其數額是否相當。如債務人已為一部履行者，亦得
比照債權人所受利益減少其數額。
本件系爭房地總價款為一千九百五十五萬元，被上訴人所繳納者為房屋價款二百十五
萬元及土地價款五百三十八萬元，共計七百五十三萬元，已履行達四成，上訴人將之
全數沒收充為違約金，依一般客觀事實，尚屬過高。上訴人對其究受何損害，既未能
舉證證明之，
所稱：沒收之價金無法彌補其損失
云云，
經查亦無可採。是斟酌兩造解
約時之社會經濟情況及被上訴人尚未占用房屋，上訴人未證明其受有損害
暨其是否可
獲有財政部所訂「房地產買賣業同業標準表」記載之淨利率百分之十七，仍屬不明等
情事，認系爭違約金應以房地總價百分之二十分別計算為相當。即房屋部分為一百五
十九萬元、土地部分為二百三十二萬元。以被上訴人所繳之價款扣除該違約金後，上
訴人隍達公司及上訴人乙○○應返還被上訴人之金額分別為五十六萬元、三百零六萬
元及其法定遲延利息。為其
心證之所由得，因於上開金額範圍內，廢棄第一審所為被
上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。經核於法並無違誤。上訴論旨以：因被上訴人違
約，上訴人所受房地價格下跌之損害及所失之利益超過一千二百萬餘元，兩造約定之
違約金尚不足彌補其損失，不得謂為過高等詞，就原審採證、認事之職權行使為指摘
，求予廢棄原判決對其不利部分，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 五 月 二十九 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 張 福 安
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 葉 賽 鶯
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 六 月 十三 日