最高法院民事判決 八十六年度
台上字第一七五八號
上 訴 人 呂高岩
乙○○
右 一 人
訴訟
代理人 劉榮村
被
上訴 人 甲○○即黃美記祭祀公業管理人
右
當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國八十五年九月三十
日台灣高等法院臺南分院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第五五號），提起上
訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於
駁回上訴人乙○○對命其交還房屋之上訴
暨該
訴訟費用部分廢棄，發回臺
灣高等法院臺南分院。
上訴人對確認優先購買權部分之
上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人請求確認被上訴人有與上訴人乙○○、呂高岩間買賣之同一價格優先購
買權存在部分之
訴訟標的，對於呂高岩係屬必須
合一確定。依民事訴訟法第五十六條
第一項規定，上訴人乙○○此部分
上訴之效力及於未提起上訴之共同訴訟人呂高岩，
爰並列之為上訴人，
合先敘明。
本件被上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○段○○號、建、面積○‧○○九六公頃土
地係屬黃美記祭祀公業所有，伊為管理人。該土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所
示甲部分面積○‧○○三四公頃原出租與訴外人江國進，民國七十二年三月間該地上
建物失火燒燬，江某
乃在原地重建門牌為嘉義市○○街○號、五號房屋，並於七十五
年十一月間將之賣予上訴人呂高岩。呂高岩則於七十七年八月間以新台幣（下同）一
百三十五萬元之價格，再賣予上訴人乙○○，並已交付。八十年間嘉義市○○路拓寬
，朝陽街三號房屋全部被徵收拆除，五號木造二層樓房房屋（下稱
系爭房屋）則部分
被拆除，乙○○獲補償費五十六萬八千一百十六元。因呂高岩於出賣系爭房屋時，未
通知伊優先購買，其
買賣契約不得對抗有優先購買權之土地出租人，但上訴人竟否認
伊有優先承買權
等情，爰求為確認伊就系爭房屋有與上訴人間買賣之同一價格之優先
購買權存在，呂高岩應就系爭房屋以七十八萬一千八百八十四元之同一價格，與伊訂
立買賣契約，及乙○○應將系爭房屋交還呂高岩後，呂高岩再交付伊之判決。（被上
訴人請求呂高岩與伊訂立買賣契約及交付系爭房屋部分，經原審維持第一審所為被上
訴人勝訴之判決後，呂高岩對之未聲明不服。又被上訴人另請求呂高岩就系爭房屋辦
理保存登記並協同辦理
所有權移轉登記部分，業經第一審為被上訴人敗訴之判決，未
據其聲明不服）。
上訴人則以：呂高岩與被上訴人間就系爭房屋與坐落基地間並無租賃關係存在。且系
爭房屋並未依法為所有權之第一次登記，自無優先購買權存在問題。況被上訴人亦已
概括拋棄其權利，自不得再行主張優先承買等語，資為
抗辯。
原審以：被上訴人主張之前開事實，
業據其提出土地登記簿謄本、嘉義市政府八十三
年五月三日八三府乙土字第二二七二四號函、買賣契約書、嘉義地方法院八十年度訴
字第一四七號、原法院八十年度上字第三二四號、最高法院八十一年度台上字第二六
三七號民事判決等影本在卷
可稽，並經調閱
上開民事卷查明
無訛，
堪信屬實。又查前
開土地原由訴外人江國進承租作為嘉義市○○街三、五號房屋之基地，七十二年間上
開房屋失火燒燬後，江某在原址再行搭建同門牌號碼之建物，繼於七十五年十一月間
將之售讓予呂高岩，呂高岩再於七十七年八月間售讓予乙○○，且均已交付，則依最
高法院四十八年台上字第二二七號，同院五十一年台上字第二九八七號判例意旨，系
爭房屋之基地租賃權，即隨同房屋之讓與而移轉於房屋之買受人。此亦為
兩造間前開
八十年訴字第一四七號拆屋交地事件歷審判決所認定之事實。
是以呂高岩於受讓上開
房屋後，就該房屋之基地，即與被上訴人有租賃關係存在。上訴人乙○○辯稱：呂高
岩從未繳納租金與被上訴人，被上訴人亦不知江國進與呂高岩間有買賣房屋之事，被
上訴人與呂高岩間自無租賃關係存在
云云，自無可採。是被上訴人主張伊就上訴人呂
高岩與乙○○間系爭房屋買賣之有土地法第一○四條所定之優先承買權存在，自屬有
據。上訴人乙○○雖又辯稱：系爭房屋為違章建築，其受讓，被上訴人並無優先購買
權，且上訴人已拋棄優先購買權等語。然
按違章建築物本
非不得作為買賣之標的，且
土地法第一百零四條第一項之規定，並不限於經保存登記之房屋始有其
適用，
祇須承
租人出賣其房屋，基地所有權人即得行使優先承買權，至房屋之所有權能否移轉登記
，在所不問。上訴人主張系爭房屋未經保存登記，不得為
所有權移轉登記，被上訴人
無優先購買權云云，顯非可取。又按出租人之優先購買權，須於承租人將所承租土地
上之房屋出賣與
第三人時始行發生，即以所有人與第三人間有買賣契約存在為條件。
証人黃東夷雖証稱：「乙○○託我向甲○○說房屋要買賣，你是不是要買，黃說土地
是公的，沒有辦法買，當時價格有沒有訂，我不知道，我只告訴他房子要賣而已，大
約在七十七年八月以前之事」等語。查上訴人間買賣契約係成立於七十七年八月七日
。於上訴人間買賣契約成立前，自無拋棄優先購買權之問題。又查被上訴人前曾以
無
權占有之
法律關係，訴請上訴人乙○○拆屋交地，
嗣經三審以上訴人有租賃關係存在
為由，判決被上訴人敗訴確定，為兩造所不爭執，並有前開民事判決
可按，且被上訴
人於上開民事事件審理中，接獲乙○○主張受讓系爭房屋與基地租賃權之通知後，
旋
於八十年六月十五日以郵局
存證信函通知上訴人乙○○稱：「如台端占有使用上開土
地有租賃關係者，寄件人願優先購買上開朝陽街三、五號房屋」等語，亦有被上訴人
提出嘉義十三支郵局第二十號存證信函及掛號回執在卷
足稽。
足證被上訴人並未拋棄
優先購買權。上訴人該部分之抗辯，亦無足採。再查呂高岩出售前開三、五號房屋與
乙○○之價格為一百三十五萬元，為兩造所不爭，嗣於八十年間嘉義市政府拓寬啟明
路，徵收拆除三號房屋全部及五號房屋部分，乙○○獲發放補償費五十六萬八千一百
一十六元，為其所是認，則扣除該拆除部分，其餘房屋之買賣價格應為七十八萬一千
八百八十四元，上訴人乙○○主張其買受後房屋價值上昇云云，既為被上訴人所否認
，乙○○對此又未舉證
以實其說，已難採信。且前開法條係明定有依同一條件優先承
買之權，上訴人乙○○主張應以房屋漲價後之價格，做為優先承買之價格，與法不合
，亦非可取。從而，本件被上訴人本於土地法第一百零四條優先承買權之規定，請求
確認伊就系爭房屋有與上訴人間買賣之同一價格之優先購買權存在，及乙○○應將系
爭房屋交還呂高岩，即無不合，應予准許。爰維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之
判決，駁回其上訴。
本院分二部分述之：
（一）廢棄部分（即關於被上訴人請求上訴人乙○○交還房屋予呂高岩部分）：
查上訴人乙○○係因向呂高岩買受系爭房屋並受交付而占有該房屋。又被上訴人就系
爭房屋有優先購買權存在，為原審合法認定之事實。足見上訴人乙○○與被上訴人間
就系爭房屋並無買賣關係存在，亦非因被上訴人之交付而占有系爭房屋。則縱認被上
訴人行使其優先購買權，主張上訴人間系爭房屋之買賣不得對抗伊，並請求呂高岩與
伊以同一條件訂立買賣契約，亦不過得本於其買賣契約請求呂高岩交付系爭房屋而已
，
尚非得據以請求乙○○交還系爭房屋予呂高岩。被上訴人對上訴人乙○○就交還房
屋部分究竟有如何之私法上之
請求權存在，原審未行使闡明權命被上訴人為適當之主
張，就此部分遽為上訴人乙○○敗訴之判決，自有判決不備理由之違法，
上訴意旨，
執以指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。
（二）駁回部分（即關於被上訴人請求確認就系爭房屋有與上訴人間買賣之同一價格
之優先購買權存在部分）：
原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴意旨仍執陳詞，並就
原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘此部分原判決為不當，求予廢棄，非有理
由。
據上論結，本件上訴人乙○○對交還房屋部分之上訴為有理由，上訴人對確認優先購
買權部分之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第
一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 六 月 五 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 張 福 安
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 葉 賽 鶯
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 六 月 十三 日