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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一七七七號 　　上　訴　人　乙○○ 　　　　　　　　甲○○ 　　　　　　　　林瑞玉 　　被 上訴 人　興業建 　　法定代理人　徐博文 　　訴訟代理人　周憲文律師 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年八月二十七日台灣高等 法院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第一四九號），提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人起訴主張：伊於民國七十八年間分別向被上訴人訂購坐落台北縣○○鎮○ ○○段一三一之一地號土地上「海景園中園」預售房屋各一戶及其基地應有部分，迨 付清價金，及被上訴人辦理所有權移轉登記並交付房屋後，伊始發現房屋室內可供使 用之私有面積少於約定之私有面積，其不足面積各如第一審判決附表所載等情，依民 法第三百六十條之規定，求為命被上訴人給付上訴人乙○○新台幣（下同）九十六萬 四千一百七十二元，上訴人甲○○一百十四萬七千三百十元，上訴人林瑞玉一百萬一 千三百二十九元，並各加付法定遲延利息之判決（上訴原審後減縮聲明依序為四十七 萬五千一百九十一元、五十四萬七千四百五十四元、四十七萬七千八百四十元之本息 ）。 被上訴人則以：兩造所訂買賣契約第一條第（二）項載明房屋之登記面積，以地政機 關複丈並登記完竣為準，伊給付買賣標的物與上訴人，即無坪數不足，自無減少房屋 效用及價值之瑕疵存在，而廣告平面圖上有關「私有面積」坪數多寡之標示乃為數量 之表示，並非品質之保證，故上訴人以不符保證品質為由，依民法第三百六十條請求 損害賠償，顯非適法。又上訴人於伊交屋後，未依法即時檢查通知，迨交屋後年餘， 始主張瑕疵擔保，亦有未合等語，資為抗辯。 原審以：上訴人向被上訴人購買坐落台北縣○○鎮○○○段一三一之一地號上「海景 園中園」預售房屋各一戶及其基地應有部分，約定之總面積各如第一審判決附表所示 ，上訴人已依約給付價金，被上訴人則於八十二年七月間將系爭房地交付上訴人接管 並移轉所有權登記，其面積坪數與約定面積坪數相符。有上訴人提出之買賣契約、建 物及土地所有權狀、廣告平面圖及被上訴人所提出之房屋接管證明書三紙等件可證， 且為兩造所不爭執。查我國建築法規上，並無「私有面積」之名稱及定義，惟顧名思 義，應係一般民間買賣房屋訂立契約時，指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面 積，有別於「公共面積」而言。至土地登記規則或地籍測量實施規則將區分所有建物 之共同使用部分測繪於各區分所有建物（主建物）之內，乃為公共設施（即民間交易 所謂之「小公」）應比例分攤負擔之問題，與「私有面積」之意義並非全屬一致，不 能謂依土地登記規則測量所得之「權狀面積」即為「私有面積」。被上訴人此部分辯 解為不足採。次查建商供人取閱之廣告平面圖，應屬要約引誘之性質，購屋人受此要 約之引誘後，進而據之與建商洽談買賣，並簽訂契約，則該廣告平面圖之記載即成為 契約內容之一部分。系爭買賣契約第一條第（一）項載明：「房屋買賣面積包括陽台 、平台、花台、露台、樓（電）梯間、門廳、屋頂突出物及各項公共設施之分攤合計 ……坪」其第（二）項載明：「前述房屋之登記面積，以地政機關複丈並登記完竣之 面積為準，各項公共設施分擔之面積是否登記於所有權狀內，依有關法令之規定辦理 之」，對於買賣房屋面積之範圍，列舉至為明確，並無所謂「私有面積」之文字。準 此以觀，兩造關於買賣所約定之私有面積自應以構成契約內容一部分之前開廣告平面 圖所載者為準，而非如被上訴人所謂之權狀面積為準。被上訴人辯謂廣告平面圖所稱 之「私有面積」係指權狀面積，非上訴人所謂之「室內可供私人使用之面積」云云， 亦無可採。按買賣之物具有瑕疵，出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之 規定，應負擔保之責者，買受人所得主張之法律效果，為請求減少價金，在非顯失公 平之情形，得解除契約；倘買賣之物，缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告 知該物之瑕疵者，買受人尚得不主張減少價金、解除契約，而請求不履行之損害賠償 ，同法第三百五十九條、第三百六十條定有明文，故買受人主張物之瑕疵擔保而逕行 請求賠償不履行之損害者，以該物缺少出賣人特約擔保之品質為條件。本件上訴人主 張系爭房屋室內私有面積如未加計當層樓梯間應分擔坪數（小公），則較之廣告平面 圖所載為少，短少坪數各如第一審判決附表所示，為被上訴人所自認，堪信為真實。 且按一般購屋者所重視及需求者乃房屋可供使用部分之私有面積，公共設施則屬應比 例分攤之負擔，故私有面積如有短少，勢必減少該房屋之效用及價值，固屬構成物之 瑕疵問題，惟查上訴人主張被上訴人應負民法第三百六十條不履行之損害賠償責任， 必被上訴人就系爭房屋曾與上訴人約定，保證有某種品質，而系爭房屋又欠缺所保證 之品質時，上訴人始得依該條規定向被上訴人請求損害賠償。系爭買賣契約，並無被 上訴人保證私有面積須達廣告平面圖中「私有面積」坪數之記載，僅係數量或範圍之 表示而已，要難認為被上訴人已為品質之特約擔保。上訴人雖主張被上訴人之售屋人 員洽談買賣時，據該廣告平面圖向上訴人解說，並表示買賣房屋坪數均按該平面圖所 示，上訴人確認買賣應具有該平面圖所記載之坪數，經售屋人員同意，乃進而決定簽 約訂購，顯係品質之保證云云，然為被上訴人所否認。上訴人雖舉證人陳志雄、陳郁 亮附和其說，惟證人陳志雄係乙○○之夫弟（即小叔），陳郁亮則為林瑞玉之夫，渠 等之證言難免偏頗，尚非可採。上訴人雖另主張被上訴人故意不告知系爭房屋坪數不 足之瑕疵，故被上訴人仍應負賠償責任云云。惟按民法第三百六十條後段所稱之瑕疵 ，應指於契約訂定時即已存在於標的物之固有瑕疵，並非指契約訂定後始發生之瑕疵 而言，買受人原本即有按物之性質依通常程序檢查所受領標的物有無固有瑕疵之義務 ，此觀之同法第三百五十六條第一項第二項之規定自明，是出賣人所以應例外的負不 履行之賠償責任，實因其違背契約上之誠實告知義務，而於立法上課以其債務不履行 之責，故出賣人負此賠償責任，以其明知買賣標的物於契約訂定時，已具有瑕疵而隱 匿故意不告知買受人為前提。本件為預售屋之買賣，其標的物即系爭房屋於訂約當時 尚不存在，自不生固有瑕疵之問題；又前開廣告平面圖上所載之「私有面積」與實際 房屋建造完成後所登記之「權狀面積」亦相差甚微，不能因雙方對「私有面積」之解 釋不同，遽謂被上訴人明知買賣標的物於契約訂定時已具有瑕疵，而有隱匿故意不告 知上訴人之情事；再買賣契約第一條第二項後段訂明：「房屋買賣面積與完工後經地 政機關實際丈量之面積誤差在百分之一之內者，雙方同意不增減價款，但超過或不足 上述誤差時，應就超過或不足部分，雙方同意依本約規定之房屋銷售單價互相找補。 」足見被上訴人與上訴人訂約時，已預定若建成之房屋之面積逾越或不足原約定面積 達一定比例時，雙方間相互找補之合意，足徵被上訴人並無故意不告知系爭房屋關於 面積瑕疵甚明，故上訴人此部分之主張亦屬無據。其請求即非正當，因而維持第一審 所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核並無違誤。本件被上訴人所交付之房屋其 私有室內面積，與買賣契約所約定之坪數不符而有短少，固屬民法第三百五十九條所 指物之瑕疵，然買受人得否另依同法第三百六十條規定請求損害賠償，則以有買賣之 物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限，始得為之。上 訴人既無法舉證證明被上訴人另有保證品質或故意不告知瑕疵之情事，自難以物有瑕 疵情形即當然得依民法第三百六十條規定請求損害賠償。又本件被上訴人所移轉交付 之建物構造形式與面積坪數，與廣告平面圖面積並無差異，僅小公面積應否計入私有 面積部分，彼此產生爭議而已，尚與貨樣買賣要件不符。上訴論旨，徒就原審採證認 事及解釋契約之職權行使，指摘其為不當，並就原判決已說明事項，泛言未論斷，聲 明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 六 月 五 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 六 月 十八 日 ：