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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二一○二號 　　上　訴　人　久揚建設股份有限公司 　　法定代理人　梁吉旺 　　訴訟代理人　周麗美律師 　　被 上訴 人　甲○○ 　　訴訟代理人　張世興律師 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年七月三日台灣高等法院 第二審判決（八十五年度重上字第一二四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國八十一年間，向上訴人購買坐落台北縣板橋市之「久揚 天厦」Ｆ３棟第九樓房屋一戶及其基地之應有部分（下稱系爭房地），總價為新台幣 （下同）一千零八十四萬元，已交付七百二十萬七千元。詎於上訴人通知辦理交屋時 ，經伊發現該大厦並無原廣告圖及展示模型所示之外觀宏偉氣勢，且房屋僅能作「住 家」使用，不能住家兼作辦公之用。上訴人又將Ｆ棟七至十二樓每層中之一戶大坪數 住宅，改為三戶之小套房，使整棟大樓住戶複雜化，降低居住品質。復將公共設施部 分之面積，「灌水」成為伊房屋單獨所有之一部分。因系爭房屋有上述之嚴重瑕疵， 業經伊依民法第三百五十九條、第三百五十四條等規定，解除雙方之買賣契約，伊即 得請求上訴人返還價金，且上訴人有欺罔不實之侵權行為及違反公平交易法之規定， 伊亦得請求其賠償損害等情，爰以「先位聲明」求為命上訴人給付伊七百三十二萬四 千七百四十二元（包括返還價金七百二十萬七千元、賠償貸款利息十一萬七千七百四 十二元），及自八十四年三月十三日（上訴人受領價金之日）起加付法定遲延利息之 判決。（按：被上訴人請求之金額超過七百二十萬七千元本息部分，經第一審判決駁 回後，未據被上訴人聲明不服。又被上訴人之「備位聲明」部分，未經第一審及原審 為裁判，不予贅列）。 上訴人則以：系爭房屋之「廣告圖」，非屬兩造所訂買賣契約之一部分，該房屋又無 被上訴人所稱之各項瑕疵，被上訴人自不得解除契約。況系爭房屋尚非不能交付，被 上訴人解除契約，亦顯失公平等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：兩造於 訂立系爭房地之買賣契約時，上訴人提出之廣告、型錄等，均未表明該「久揚天厦」 有小坪數套房。惟事後經上訴人變更設計，將每層中之一戶改為三戶小坪數套房出售 等事實，為兩造所不爭執，並有系爭房地買賣契約書、廣告平面圖可稽，堪認為真正 。該房屋買賣契約第一條第一款及第二十一條第四款既分別載明「房屋位置及配置如 附圖」，「本契約附件平面圖、地下室車位參考圖視為本契約之一部分與本契約條款 規定有同一之效力」。而契約書所附Ｆ棟大樓七樓以上住宅部分之附圖，每層為大坪 數房屋四戶之住宅環境，原即為契約本旨之一，同時亦為契約預定效用之一部分，乃 上訴人任意將之變更設計為每層六戶，影響大坪數住宅與小坪數套房之使用原則，顯 已違反債之本旨，有減少契約預定效用之瑕疵。此項瑕疵影響居家環境之生活品質至 鉅，自非無關重要。被上訴人於八十四年六月三十日以存證信函催告上訴人依債之本 旨履行義務，不獲置理後，對之為解除契約之意思表示，為無不合。其據以依民法第 二百五十九條第一、二款規定請求上訴人返還系爭房地之價金七百二十萬七千元及法 定遲延利息，洵屬有理，應予准許。益以上訴人提供之廣告圖，造成被上訴人之「誤 認」，又其未經被上訴人（買受人）同意，擅自變更設計，增加銷售戶數，使被上訴 人於給付價金後無從選擇而不得不接受，係屬公平交易法第二十四條所稱之欺罔行為 及顯失公平行為，已構成民法第一百八十四條第二項所定違反保護他人之法律，應推 定為有過失。被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人損害賠償，亦屬有理等詞 ，為其判斷之基礎。 查物之出賣人，對於買受人，固有「物之瑕疵」擔保責任，惟所謂物之瑕疵，係指存 在於物之缺點而言。倘非依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，或出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質 有欠缺者，即非屬於物之瑕疵。（參見：本院七十三年台上字第一一七三號判例意旨 ）。原審雖認定系爭契約書所附Ｆ棟大樓七樓以上住宅部分之附圖，每層為大坪數房 屋四戶之住宅環境，為契約本旨之一，上訴人任意將之變更設計為每層六戶，影響大 坪數住宅與小坪數套房之使用原則，已違反債之本旨，有減少契約預定效用之瑕疵云 云。然上訴人於第一審及原審抗辯：「依契約第二十條第三款約定：在不影響買賣標 的房屋面積、位置及使用原則下，乙方（上訴人）得就房屋建築設計，作局部調整。 可見即便是買賣標的房屋之本身，被告（上訴人）猶非不得變更其建築設計，則就買 賣標的外之同所在其他房屋，當更無不得變更其設計之理」等語（見：第一審卷二二 頁、原審卷三○頁）。倘上開契約第二十條第三款之約定，專指「買賣標的物」即系 爭房屋本身而言，則上訴人就系爭房屋外之變更設計是否仍須再得被上訴人之同意﹖ 或其變更設計是否構成「物之瑕疵」﹖殊非無疑。原審未進一步研求，遽為不利於上 訴人之認定，已嫌速斷。況上訴人就系爭房屋以外之建物所為之變更設計，究竟如何 影響於系爭建物之價值、效用，或其數量（面積）究受何缺少﹖原審胥未具體為調查 審認，亦有疏略。其次，上訴人抗辯：「廣告圖，非屬系爭房地買賣契約之一部分」 云云（見：第一審卷二二頁、原審卷三七、四七頁），徵之系爭房屋買賣契約書第一 、四、二十一等條之記載，均未將「廣告圖」納入，上訴人之抗辯，似非全然無據。 是該「廣告圖」究否為契約之一部分﹖尚待澄清。果上訴人確有債務不履行之行為， 其於原審抗辯：「系爭房屋既尚存在，究非不能交付，以達契約之目的，被上訴人解 除契約，依民法第三百五十九條規定，實在顯失公平」等語（見：第一審卷三一頁） 是否為不足取﹖原審未說明其取捨意見，即難謂無判決不備理由之違法。上訴論旨指 摘原判決欠當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 七 月 三 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 謝 正 勝 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 七 月 十六 日