最高法院民事判決 八十六年度
台上字第二一一五號
上 訴 人 乙 ○ ○
甲 ○ ○
吳 庭 材
吳李月桃
吳 裕 榮
吳 裕 方
吳 裕 祥
吳 燕 卿
被
上訴 人 丙 ○ ○
丁 ○ ○
鄧 建 中
共 同
訴訟
代理人 王 慶 超
律師
右
當事人間請求
拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十五年八月二十七日台灣高等
法院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第八六號），提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：
系爭坐落台北市○○區○○段三小段第三－一號、第十一－一號
土地為被上訴人丙○○所有，同小段第十二號土地為被上訴人丁○○、鄧建中所共
有，而上訴人所有門牌號碼台北市○○路○段○○○號房屋，無正當權源，占用系爭
第三－一號、第十一－一號土地全部，占用系爭第十二號如第一審判決附圖藍色部分
面積十九平方公尺土地，本於
所有權作用，自得排除侵害，並依
侵權行為及
不當得利
法則請求給付損害金，
爰求為命上訴人拆屋還地
暨給付被上訴人損害金，詳如原判決
附表所示（超過
上開金額業經第一審及原法院前審判決
駁回被上訴人之請求，未據聲
明不服）。
上訴人則以：系爭土地係訴外人周基旺向原業主萬華合作社承租後興建房屋居住，上
訴人乙○○、甲○○之先父吳庭達於民國三十九年八月三十一日，向周基旺買受房屋
，依法租賃權隨之移轉，吳庭達與萬華合作社有租賃關係。吳庭達在系爭土地上，建
造台北市○○路○段○○○號房屋，
嗣因買賣、
贈與及
繼承關係，上訴人以共有關係
，擁有該房屋，繼續為租賃物之使用，而被上訴人分別取得系爭土地所有權，未為反
對之意思表示，依
買賣不破租賃原則，原租賃關係對於被上訴人繼續存在。況上訴人
已因時效而取得系爭土地
地上權登記
請求權，應
非無權占有等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為如被上訴人前述聲明之判決，駁回上訴人之上訴，
無非以：被上
訴人丙○○於七十八年三月三日，取得系爭三－一號、十一－一地號土地所有權，被
上訴人鄧建中於六十一年三月三十一日取得系爭十二地號土地所有權
應有部分七十四
分之十六，被上訴人丁○○於六十六年五月十一日取得系爭十二地號土地所有權應有
部分七十四分之五十八，而門牌台北市○○路○段○○○號房屋原為上訴人乙○○、
甲○○之父吳庭達所建造，於四十二年八月三十一日辦妥保存登記，嗣乙○○、甲○
○以吳庭達於六十六年五月十六日死亡為原因，於六十八年一月三十一日辦妥繼承登
記（原以買賣為原因辦理移轉登記，
嗣經松山地政事務所於八十年十月二十七日更正
），應有部分各二分之一，乙○○、甲○○並以贈與為原因，於六十八年十一月十四
日將其應有部分各六分之二，移轉登記予訴外人吳庭訓及上訴人吳庭材、吳庭訓於八
十年十月十八日死亡，由上訴人吳李月桃、吳裕榮、吳裕方、吳裕祥、吳燕卿等人繼
承。前述房屋占用系爭三－一號土地全部，面積二十二平方公尺，占用系爭十一－一
號土地全部，面積八平方公尺，占用系爭十二號土地如第一審判決附圖藍色部分所示
，面積十九平方公尺，
業據第一審法院會同台北市松山地政事務所人員
履勘現場，鑑
驗
無訛。被上訴人主張上訴人共有之房屋，占有其所有系爭土地之事實，應
堪信為真
實。上訴人主張訴外人周基旺向被上訴人之前手萬華合作社承租系爭土地建屋，吳庭
達生前向周基旺購屋，並向萬華合作社繳租，上訴人就系爭土地有承租權，係以房地
使用費通知單等為證。
經查：㈠依建築改良物登記簿謄本
所載，吳庭達於四十二年八
月三十一日為本件
地上物辦理第一次所有權登記，其所在位置係坐落於重測前台北市
○○○段九八七－三一、－二二、－三四、－四一地號等四筆土地上，各該筆土地於
六十七年七月二十三日經重測後地號變更為台北市○○區○○段三小段三、八、十一
地號，七十四年八月二十九日再變更為三之一、十一之一地號，均未登記使用系爭第
十二地號土地，則上訴人所辯吳庭達承租系爭三筆土地，與事實不符。㈡上訴人提出
之房地使用費繳納通知單二紙，其上並未記明使用基地之地號，亦未載明地上房屋之
門牌號碼，自不
足證明吳庭達曾向萬華合作社租用系爭土地；再依上述繳納通知單所
載，一為使用面積三坪，一為使用面積十六坪，合計十九坪，折合六二‧八一平方公
尺，而本件地上物，除占用系爭三筆土地，面積共四十九平方公尺外，另占用同地段
第二號土地，面積達三十七平方公尺，此有原法院八十二年度重上字第二五三號判決
可參，總共為八十六平方公尺，繳費通知單記載面積與本件建物面積，相差約十五‧
二平方公尺，
彼此不相符合，且該繳費通知單僅係通知繳納使用費，其上並無註明代
替收據字樣，其上之印章應係發通知時所蓋，非收受款項之證明，上訴人以通知單經
蓋章為由，主張係繳租收據，顯不足採。㈢萬華合作社出售系爭土地時，表明其無出
租情事，
清算人李賜卿、張軟、黃朝榮並蓋印聲明無訛，而台灣台北地方法院（下稱
台北地院）審理七十九年訴字第三五三四號訴外人盧成鈺訴請拆除系爭房屋相鄰建物
即台北市○○路○段○○號房屋時，該案
被告即屋主吳林菜陳稱：周基旺向萬華合作
社租地
云云，證人李賜卿證稱：該筆土地（同地段第二號土地），
乃大陳義胞撤退後
占用，當年要賣、要租，均被占用人拒絕，沒有租賃關係，亦未收過租金。另證人即
相鄰房屋之原屋主陳劉甘於同案證稱：光復之初，土地是墳墓地，很多人在那邊搭屋
居住，我們就一起搭，不知地主何人，未曾繳過租金各云云。系爭土地鄰近土地既為
墳地，周基旺及其他屋主既未承租繳租，吳庭達自無以受讓承租權。民國四十年代，
台灣地區仍為農業社會，工商業不發達，土地開發有限，土地移為他用，事屬尋常，
要難以系爭土地地目為「敷地」，遽指陳劉甘所言為不實。㈣證人吳石登雖於第一審
證稱：吳庭達向周基旺買房屋，他們有拿錢出來，但是否為租金，以後有否交租金，
我不清楚云云。是否為租金，該證人無法確認，尚不足為有利於上訴人之認定。㈤證
人陳劉甘雖於原法院八十二年度重上字第二五三號另案拆屋還地事件審理中證稱房子
是向合作社租地來建屋，有繳租金云云，然查該證人係房屋出賣人周基旺之妻，周基
旺對買受人負有
瑕疵擔保責任，證人因其夫周基旺有利害關係，難期為真實之陳述，
且查該證人於前述第一審法院另案曾
結證稱光復之初，系爭土地多屬墳地，多人搭屋
居住，不知地主何人，未曾繳過租金等語在卷，先後所述不一，其在原審之
證言，自
不足採。㈥上訴人所提出之吳庭達與周基旺間契約書，被上訴人否認其真正，上訴人
復未舉證
以實其說，
難認真正，
苟如上訴人所言，其繳租多年，然其何以保有民國三
十九年之
買賣契約書，而無留存租約及多年租金收據，顯違常情。至於被上訴人丙○
○於七十九年五月十五日，以
存證信函通知上訴人乙○○、甲○○、吳庭材及訴外人
吳庭訓，曾表示：「台端使○○○區○○段三－一、十一－一號土地，積欠租金四年
以上，屢經通知，尚未給付，請台端將歷年積欠之租金全數於函達五日內付清。」因
吳庭達與萬華合作社，就系爭土地無租賃關係存在，業如前述，自不能憑該審判外之
信函即認定丙○○應繼受虛無之租賃關係。尤其，被上訴人丙○○誤認上訴人有租賃
關係，係上訴人曾對林紹人、周達郎表示有
租賃契約，而向上訴人試探有否租約所致
，此業據證人林紹人、周達郎證明屬實，自難憑此信函而認定
兩造有租賃關係存在。
㈦系爭房屋雖經辦理保存登記在案，依舊建築法第十一條第三款，建物與基地非屬同
一人所有，辦理建物，第一次所有權登記時，應檢附使用基地之證明文件。上開證明
文件不限於租賃契約，
使用借貸或其他契約，亦包括在內，本件登記資料雖逾限燒燬
，上訴人既辦保存登記，當然租賃基地，尚嫌無據。㈧上訴人另稱：上訴人占用系爭
土地四、五十年，得請求登記為地上權人等語。查，上訴人
迄今尚未向地政機關
聲請
辦理地上權登記，此為其所
自承，縱取得登記請求權，亦
尚非地上權人，依法不得對
抗被上訴人之所有權。
綜上所述，上訴人之抗辯均無可採。從而，被上訴人本於所有
權作用，分別訴請上訴人拆除第一審判決附圖所示地上物，返還系爭土地，並依不當
得利及侵權行為法則，請求上訴人給付損害金（詳如原判決附表所載），即屬正當等
詞，為其判斷之基礎。
惟查：㈠原判決理由先則記載：門牌台北市○○路○段○○○號系爭房屋原為上訴人
乙○○、甲○○之父吳庭達所建造，於四十二年八月三十一日辦妥保存登記，該房屋
占用系爭三－一號土地全部，面積二十二平方公尺，占用系爭十一－一號土地全部，
面積八平方公尺，占用系爭十二號土地如第一審判決附圖藍色部分所示，面積十九平
方公尺，有第一審
勘驗筆錄及複丈成果圖可參，被上訴人主張上訴人共有之房屋，占
有系爭土地之事實，
堪信為真實；繼則載稱：依建築改良物登記簿謄本所載，上訴人
乙○○、甲○○之被
繼承人吳庭達，於四十二年八月三十一日為本件地上物辦理第一
次所有權登記，其所在位置係坐落於重測前台北市○○○段九八七－三一、－二二、
－三四、－四一地號等四筆土地上，該等土地於六十七年七月二十三日經重測後地號
已變更為台北市○○區○○段三小段三、八、十一地號，七十四年八月二十九日再變
更為三之一、十一之一地號，均未登記有使用系爭第十二地號土地，則上訴人所辯吳
庭達承租系爭三筆土地，與事實不符各云云。前後所載關於該房屋是否占用第十二地
號土地，並不一致，事實尚欠明瞭，本院無從為
法律上之判斷。㈡得
心證之理由應記
明於判決，為民事訴訟法第二百二十二條第二項所明定，故法院依
自由心證判斷事實
之真偽時，所斟酌調查證據之結果，其內容如何，與應證事實之關聯如何，以及取捨
之原因如何，如未記明於判決，即屬同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。
本件原判決理由記載：與系爭房屋相鄰之屋主吳林菜於台北地院七十九年度訴字第三
五三四號拆屋事件審理中曾陳稱：周基旺向萬華合作社租地云云。然原判決就此有利
上訴人之證據，未說明何以不足採之意見，遽為上訴人不利之論斷，顯屬可議。㈢原
判決理由四之㈦記載：本件地上物經保存登記在案，依舊建築法第十一條第三款規定
，建物與基地非屬同一人所有，辦理建物第一次所有權登記時，應檢附使用基地之證
明文件，惟此所謂「使用基地」證明文件，不限於租賃契約，使用借貸或其他契約，
亦包括在內，地政事務所因已逾保存年限而燒燬，無法調閱，上訴人亦以房屋經保存
登記，即當然租用基地，尚嫌無據云云。然該證明文件如係雙方所立之使用借貸或其
他契約，則房屋使用人使用基地最初仍非無權占有。系爭房屋辦理第一次所有權登記
，當時有關
法令之規定如何﹖應檢具何種證明文件﹖有無未經基地所有人同意，得片
面辦理房屋第一次所有權登記之情形﹖雙方之關係如何，仍待詳查，此與基地所有權
人得否以無權占有為由訴請拆屋還地，至關重要。上訴論旨，執以指摘原判決不當，
聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 七 月 三 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 鄭 三 源
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 七 月 二十三 日