最高法院民事判決 八十六年度
台上字第二一二○號
上 訴 人 甲○○
乙○○
共 同
訴訟
代理人 雷祿慶
律師
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 蘇弘志律師
林淑閔律師
右
當事人間請求
損害賠償事件，
兩造對於中華民國八十五年九月十八日台灣高等法院
第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第三八七號），各自提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決除
假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人甲○○、乙○○主張：上訴人甲○○、乙○○分別向
對造上訴人丙○○買
受「台北加州」房屋Ｂ三棟五樓、九樓及其基地
應有部分，約定房屋面積均為五十一
點八坪。伊均已付清價金，丙○○亦已將房地
所有權移轉登記並交付予伊。
上開房屋
主建物、附屬建物及共同使用部分合計面積雖已超過五十一點八坪，
惟其私有面積僅
三十六點六坪，與約定私有面積即室內面積四十四點四坪者不符，自屬
不完全給付。
依
民法第二百二十七條規定，伊自得請求丙○○賠償
按契約第一條約定以平均單價計
算之損失
等情。求為命丙○○給付乙○○新台幣（下同）九十九萬三千八百二十二元
，給付甲○○九十二萬九千零七十三元，並均加付法定
遲延利息之判決（關於乙○○
之請求超過上開金額部分，業經原法院更審前判決其敗訴確定）。
上訴人丙○○則以：㈠伊售屋時所提供之平面圖並未列為契約之附件，伊亦未告知對
造上訴人甲○○、乙○○私有面積即室內面積。所謂私有面積係包括室內面積、陽台
、電梯間、樓梯間走道、屋頂突出物等在內。㈡對造上訴人所取得之房屋總坪數並未
減少，自無損失可言。㈢對造上訴人未從速檢查並將
系爭房屋之瑕疵通知伊，依民法
第三百五十六條規定，視為承認其所受領之物，伊自無
瑕疵擔保責任可言等語，資為
抗辯。並主張對造上訴人已依原法院更審前判決
聲請對伊財產為
強制執行，甲○○受
償一百萬一千一百二十元，乙○○受償一百零七萬二千五百六十四元，
爰依民事訴訟
法第三百九十五條第二項求為命甲○○、乙○○各如數返還，並加付法定遲延利息之
判決。
原審將第一審所為甲○○、乙○○敗訴之判決一部廢棄，改判命丙○○給付甲○○四
十三萬九千六百七十九元本息，給付乙○○四十七萬零三百二十二元本息，而
駁回甲
○○、乙○○其餘上訴，並命甲○○返還丙○○五十六萬一千四百四十一元本息，乙
○○返還丙○○六十萬二千一百七十八元本息，而駁回丙○○其餘請求，無
非以：證
人王金鳳證稱丙○○之售屋小姐拿平面圖為甲○○、乙○○解說，並稱Ｂ三棟九樓房
屋扣除公共設施後尚有四十多坪；證人林美蓉亦證稱售屋小姐依平面圖介紹Ｂ三棟五
樓房屋完工後與平面圖相符各等語。該平面圖亦載明「私有面積」四十四點四坪，「
公共面積」七‧四坪，總面積為五十一點八坪。足認平面圖所示房屋之私有面積、公
共面積及格局等，已成為
買賣契約之內容。
嗣後之買賣契約書第十八條將平面圖降格
為「僅供參考之用」，不唯與兩造之真意不符，且違
誠信原則，自不生效力。又證人
喬廷娟、莊靜美、謝麗櫻固證稱：伊等曾告知甲○○、乙○○私有面積包括室內面積
、電梯、樓梯、屋頂突出物及水塔，公共面積則包括地下室、花園、游泳池及健身房
云云，惟
彼等均為丙○○之售屋小姐，證明力自較薄弱，所證尚無足採。查甲○○、
乙○○係分別買受Ｂ三區第五、九樓中之一戶，各該樓房屋之平面圖均載明「私有面
積四十四點四坪，公共面積七點四坪，合計五十一點八坪」，而丙○○交付及辦理保
存登記為甲○○、乙○○所有之房屋私有面積（含主建物、陽台及花台）部分，每戶
僅三十六點六坪，每戶短少七點八坪。丙○○未依債之本旨為給付，自屬不完全給付
，甲○○、乙○○請求不完全給付之損害賠償，尚無不合。而依買賣契約第一條約定
，如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百分之一點五時，其超過或不足部分雙方同
意以
本約平均單價為計算依據，多退少補。是計算本件找補金額時，自應將無須找補
之百分之一點五扣除。又所謂平均單價，固係指契約第七條之房地總價除以第一條之
房屋總坪數而言，惟本件僅房屋使用面積坪數不足，房屋總坪數並無不足，土地坪數
亦無不足為兩造所不爭，並有土地及建物登記簿謄本可查，計算賠償金額時，自應將
土地之價值扣除，經中華徵信所企業股份有限公司（下稱中華徵信所）鑑定土地及房
屋之價值計算甲○○之房屋平均單價為七萬八千二百五十七元，乙○○之房屋平均單
價為八萬三千七百十一元。又本件房屋私有面積雖短少七點八坪，但包括公共設施之
實際總面積為五三點○○八坪，增加一點二○八坪，該增加部分已於交屋時以追加款
補足，因此公共設施增加之面積僅能計算上開私有面積短少之七點八坪。而私有面積
短少與公共設施增加有相當之關聯，可認係基於同一原因事實而受有利益及損害，丙
○○主張基於損益相抵之法理計算賠償金額，自屬有據。惟公共設施非如私有面積專
供房屋所有人使用，其價值不能與私有面積同視，中華徵信所認公共設施之價值與私
有面積相同，完全從房屋之造價觀察，未考慮一般
消費者之認知與權益，自不可採。
審酌兩者之經濟價值與效用之差異，認公共設施之價值應以房屋平均單價之二成計算
較為合理。依此計算，並扣除誤差百分之一點五部分，則私有面積短少之價值，甲○
○部分為五十四萬九千五百九十九元，乙○○部分為五十八萬七千九百零二元；而公
共設施面積增加之價值，甲○○部分為十萬九千九百二十元，乙○○部分為十一萬七
千五百八十元，損益相抵後，甲○○得請求賠償四十三萬九千六百七十九元，乙○○
為四十七萬零三百二十二元。而本件於最高法院審理時，甲○○、乙○○已以原法院
八十三年度上字一一五八號判決對丙○○之財產為假執行並分別受領一百萬一千一百
二十元及一百零七萬二千五百元。該判決既經最高法院廢棄，丙○○依民事訴訟法第
三百九十五條第二項請求甲○○、乙○○返還，
核無不合。經將假執行金額與原審准
許甲○○、乙○○請求之金額扣抵後，丙○○得請求甲○○返還五十六萬一千四百四
十一元，得請求乙○○返還六十萬二千一百七十八元等詞，為其判斷之基礎。
查甲○○、乙○○主張：中華徵信所鑑定報告稱房屋基地應有部分，應按各區分所有
建物之主建物面積占全部主建物面積之比例核算。足見本件主建物即室內私有面積減
少，基地應有部分即同告減少等語（見原審更㈠卷一五九頁背面），對於基地應有部
分似主張有短少情事。原審謂甲○○、乙○○對於土地坪數並無不足
一節，為無爭執
云云，已屬可議。而依土地及建物登記簿謄本之記載何以得認定丙○○移轉之系爭基
地應有部分並無不足，原審復未敍明，亦有判決不備理由之違法。從而原審認定甲○
○、乙○○不得請求土地不足之賠償，自嫌速斷。而關於丙○○抗辯增加之公共設施
價值應自甲○○、乙○○得請求賠償金額扣除部分，查買賣契約第一條係約定房屋總
坪數，第七條約定房屋總價款，似未將房屋私有面積及公共設施面積之價值分開計算
（見外放契約書），且受台灣台北地方法院委託鑑定之財團法人中國生產力中心出具
之計畫書亦記載：「室內面積因公共設施之存在，方得以創造其使用價值，換言之，
公共設施
乃將室內面積之使用價值或效用具體化不可或缺之部分，且依
不動產買賣市
場之交易習慣，室內面積與公共設施係合併出售，就實務面考量，室內面積與公共設
施既無法單獨出售，其價值自然無法分割或單獨評斷」等語（見原審更㈠卷一二六頁
）。原審對上開事證未予審酌，復未敍明室內面積與公共設施之經濟價值與效用有何
差異，
遽認公共設施之價值為房屋平均單價之二成，亦有判決不備理由之違法。兩造
上訴論旨分別指摘原判決不利於己部分違背
法令，求為廢棄，均有理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七
十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 七 月 三 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 鄭 三 源
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 七 月 二十一 日