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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二七七號 　　上　訴　人　乙○○ 　　　　　　　　甲○○ 　　共　　　同 　　訴訟代理人　吳東一律師 　　被 上訴 人　丙○○ 　　訴訟代理人　陳俊斌律師 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年四月二十三日台灣高等 法院第二審判決（八十四年度上字第一六一九號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：乙○○、甲○○分別於民國七十七年十二月七日、於七十七年六月 上旬向被上訴人洽購台北加洲大厦Ｄ八棟三樓、Ｄ三棟六樓房屋，面積分別為六一‧ 四坪及四四‧九坪，連同基地新莊市○○段○○號土地之所有權應有部分。被上訴人 之售屋小姐持台北加州Ｄ區平面圖及營建概要與建材設備說明向伊解說並保證在建築 時所使用之材料及完工後之坪數均與平面圖及建材設備說明相符，該平面圖載明Ｄ八 棟三樓之私有為五四‧六坪、公共面積為六‧八坪、合計為六一‧四坪，Ｄ三棟六樓 之私有面積為四○坪、公共面積為四‧九坪、合計為四四‧九坪，伊因認此室內使用 面積足敷家人使用，價金亦合理，乃當場分別交付定金新台幣（下同）四十八萬元、 三十萬元整，契約即告成立。嗣後雙方於七十七年十二月十日、七十七年六月下旬補 立書面契約，因該契約書所載之房屋總面積與平面圖所載相符，而對私有面積及公共 面積之比例大小並未有相反之約定，伊乃予以簽字，詎料交屋後，伊始發現被上訴人 所交付之房屋室內私有面積僅四六‧一四坪（Ｄ八棟三樓）及三二‧二三坪（Ｄ三棟 六樓），分別較訂約時平面圖所載之私有面積短少八‧四六坪及七‧七七坪，公共設 施面積則增加為一五‧五坪及一二‧四七坪。因私有面積之短少嚴重影響伊之權益， 且與約定不符，被上訴人之給付顯未依債之本旨為之，屬於「不完全給付」，依買賣 契約第一條之約定，伊自得請求按買賣平均單價作為計算基礎，請求賠償未履行部分 之價款。又被上訴人之售屋小姐憑以向客戶展示及說明之平面圖已成為買賣契約之一 部分，而該平面圖載明私有面積之坪數，自係保證系爭房屋具有此等品質，且被上訴 人在預備銷售房屋之時，必先將所欲出售之房屋繪製工程圖送主管機關審核准許後方 能按所許可之房屋大小式樣對外公開銷售，故被上訴人在銷售時即已知其所出售之房 屋室內坪數及公共設施坪數各為若干坪，實際交屋卻不相符，被上訴人故意將此重大 事實隱瞞不告訴伊，伊亦得依民法第三百六十條債務不履行之規定，請求被上訴人賠 償等情。爰求為命被上訴人給付乙○○一百二十九萬二千四百二十元、給付甲○○一 百零三萬一千三百八十元，及均加計法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：廣告平面圖為要約之引誘，兩造就平面圖私有面積並無合意，且兩造 所訂買賣契約並無保證私有面積須達廣告平面圖中「私有面積」坪數之記載，即無品 質保證之特約，伊自不負民法第三百六十條保證品質之責。伊已依約履行，並無坪數 不足之情形。又不完全給付，係民法債編總論之規定，就因買賣所生之瑕疵給付情形 ，依特別規定優於普通規定之法理，應依債編各論物之瑕疵擔保相關之規定處理。伊 將系爭房屋交付上訴人受領，已達三年，上訴人未曾通知伊所受領之房屋有何瑕疵存 在，依法視為已承認受領，其瑕疵擔保之請求權已逾六個月之時效而消滅。且上訴人 並未就發生之損害舉證，縱謂伊應賠償，亦應就土地部分另予計算，與多出之公共設 施部分本於損益相抵之原則相互抵銷等語，資為抗辯。 原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回其訴，並駁回上訴人之上訴 ，係以：按買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時已存在，就出賣人言，將 該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責 任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全， 始同時發生債務不履行責任。查本件係預售屋買賣，買賣標的物於締約時雖不存在， 但於將來為可得確定且為特定物之買賣，姑不論兩造對於「私有面積」究否包括梯間 、走道等之解釋有所爭議，惟有關買賣建物之位置、隔間、方位、公共設施所在、及 建物面積與公設面積配置比例，均於締約時已固定，即係依政府主管機關所核准之設 計圖說，且被上訴人所完工給付之建物，其所有權狀登載之總面積與兩造所訂之契約 約定之面積亦屬相符，則如依上訴人之主張，私有面積即為室內面積，不含梯間、走 道等之公設面積，致配置之坪數不足而有瑕疵，然依上說明，該坪數配置於兩造締約 時已固定存在，被上訴人未變更設計，則兩造爭執坪數不足之瑕疵，應於兩造契約成 立時既已存在，揆諸上揭說明，並不構成不完全給付之債務不履行問題，上訴人主張 被上訴人交付之房屋坪數不足為不完全給付，依民法第二百二十七條規定請求損害賠 償，即屬無據。又按買賣之物具有瑕疵，出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十 八條之規定，應負擔保之責者，買受人所得主張之法律效果，為請求減少價金，在非 顯失公平之情形，得解除契約，倘買賣之物，缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故 意不告知該物之瑕疵者，買受人尚得不主張減少價金、解除契約，而請求不履行之損 害賠償，同法第三百五十九條、第三百六十條定有明文。故買受人以物之瑕疵擔保得 逕行請求不履行之損害者，以該物缺少出賣人特約擔保之品質為條件。本件上訴人主 張被上訴人應負民法第三百六十條之債務不履行責任，必被上訴人就系爭房屋曾與上 訴人約定，保證有某種品質，而系爭房屋又欠缺所保證之品質時，上訴人始得依該條 規定向被上訴人請求履行利益之損害賠償。查上訴人雖主張伊係依被上訴人提供之廣 告平面圖，與被上訴人之售屋小姐洽談，經售屋小姐說明房屋室內面積坪數係照該平 面圖所示，始決定購買，交付定金，並舉證人陳世崇為證，惟被上訴人抗辯其售屋小 姐與上訴人洽談買賣時，有告知私有面積係包括電梯及樓梯間等語，並經證人即當時 與上訴人洽談買賣之售屋小姐謝麗櫻、喬延媚、莊靜美等到庭供證屬實。而證人陳世 崇為乙○○之配偶，其所為證言難免無偏而不足採。況查兩造嗣後正式簽訂之買賣契 約，並未將該廣告平面圖作為契約之一部分，該契約第一條載明：「預定買賣標示： 台北縣新莊市○○段第六十九地號壹筆土地內之台北加州（以下簡稱本大廈）第Ｄ８ 棟第叁樓房屋及其建築物持分土地計壹戶（以下簡稱本戶）。房屋坪數約為六一、四 坪（乙○○部分，甲○○部分應為四四、九坪），上開房屋坪數包括室內、陽台、梯 間、走道及其他公設設施等之分攤在內，建物登記面積以地政機關之複丈面積為準。 若因現行法令或地政機關作業程序之規定對有關公共設施之產權未能登錄於權狀時， 甲方同意以實際現況為計算買賣面積之依據。如實際現況之面積與買賣面積誤差超過 百分之壹點伍時，其超過或不足之部份雙方同意以本約平均單價為計算依據多退少補 。」固未記載廣告平面圖之所謂「私有面積」及其坪數，而同契約十八條：「本約附 件（指㈠台北加州繳款明細表、㈡委辦房屋貸款契約㈢委刻印章同意書㈣建材設備說 明書）視為本契之一部分，與契約有同等效力，但有關本標的之廣告宣傳品，僅供參 考之用，一切說明應以本契約為依據」，則又明白表示該廣告平面圖不作為契約之一 部分。尚難認為兩造所簽訂之買賣契約，就系爭房屋之私有面積須達於廣告平面圖所 載私有面積坪數之保證特約，被上訴人自亦不負民法第三百六十條債務不履行之損害 賠償責任等詞，為其判斷之基礎。 惟查本件係預售屋買賣，兩造訂約時，系爭房屋尚未存在，似不可能有所謂物之瑕疵 於契約成立時已存在之情形，原判決遽謂依政府主管機關所核准之設計圖說，系爭房 屋之坪數配置於兩造締約時已固定存在，被上訴人未變更設計，則兩造爭執坪數不足 之瑕疵應於兩造契約成立時即已存在，故不構成不完全給付，而為上訴人不利之判斷 ，即有可議。另查上訴人於第一審曾主張：被上訴人在預備銷售房屋之時，必先將所 欲出售之房屋繪製工程圖送主管機關審核後方能按所許可之房屋大小式樣對外公開銷 售，故被上訴人在銷售時即已知其所出售之房屋室內坪數及公共設施坪數各為若干坪 ，實際交屋却不相符，被上訴人故意將此重大事實隱瞞不告訴上訴人等語（見一審卷 七頁正反面），於原審亦主張：自可認定被上訴人故意不告知瑕疵等語（見原審卷一 九九頁），如被上訴人明知系爭房屋有室內坪數較約定不足之瑕疵而故意不告知上訴 人，致上訴人權益受損，則上訴人此項主張自屬其攻擊方法之一種，原審未於判決理 由項下，說明其取捨意見，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不 當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 二十四 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 李 慧 兒 法官 顏 南 全 法官 梁 松 雄 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 二 月 十七 日