最高法院民事判決 八十六年度
台上字第三三○三號
上 訴 人 安山鑄造實業有限公司
兼 右
法定
代理人 甲○○
被
上訴 人 唐山鑄造廠股份有限公司
法定代理人 王德和
右
當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國八十六年三月三日台灣高等
法院高雄分院第二審判決（八十五年度上字第五六二號），提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊係由第一審共同原告王德和、鄭吳罕、鄭貴發（下稱王德和等
三人）及上訴人甲○○各出資四分之一所成立之公司（含委託他人名義登記為股東者
），而王德和等三人及上訴人甲○○於民國八十一年八月二十三日約定，由四人投標
，以投標租金額最高價者得標另組公司承租伊所有坐落高雄縣○○鄉○○段潮州寮小
段第六六六四之二號地上建號八三一棟次一號八三一棟次二號門牌號碼均為高雄縣○
○鄉○○路五之二號之廠房及生產設備（下稱
系爭廠房），投標結果由上訴人甲○○
以每月給付王德和等三人每人租金各八萬元（新台幣，下同）為最高價而得標，上訴
人甲○○
乃另組成上訴人安山鑄造實業有限公司（下稱安山公司）利用伊之廠房繼續
營運，租賃
期間自八十一年九月一日起至八十六年八月三十日止。
詎上訴人甲○○自
八十四年四月起，即拒不再給付租金，雖經王德和等三人於八十四年十月九日委請
律
師催告，亦置之不理，王德和等三人
復於八十四年十一月十六日再委請律師通知上訴
人甲○○終止前開廠房租賃合約，並於同年月十七日送達甲○○，該租賃合約既經終
止，上訴人繼續占用伊之系爭廠房，即屬
無權占有，自應遷讓返還。又該租約自八十
四年十一月十七日起已經終止，上訴人仍繼續占用伊之廠房，享有相當於租金之利益
，致伊受有相當於租金之損害
等情，
爰依物上
請求權及
不當得利、
侵權行為之
法律關
係，求為命上訴人將系爭廠房遷讓返還予伊，並自八十四年十一月十七日起至遷讓返
還系爭廠房之日止，
按月給付伊相當於租金之損害二十四萬元之判決。（至第一審共
同原告王德和等三人請求上訴人甲○○給付自八十四年五月起至八十四年十一月十六
日之租金計每人各五十二萬二千六百六十七元本息部分，經第一審判決
駁回王德和等
三人此部分之請求，該三人對之未聲明不服）。
上訴人則以：王德和等三人與上訴人甲○○雖曾約定由甲○○另組公司承租被上訴人
所有之系爭廠房，
惟嗣後甲○○並未與被上訴人另訂書面之
租賃契約，縱上訴人安山
公司按月給付被上訴人租金至八十四年四月止，而可認有租賃關係存在，然租賃契約
僅存在於安山公司與被上訴人間，安山公司嗣未按月給付租金，僅被上訴人得定期催
告安山公司給付租金及終止租賃契約，被上訴人既未依法催告給付租金及終止租賃契
約，其請求返還租賃物
即屬無據。又王德和等三人僅係被上訴人之股東，並
非出租人
，其等個人向甲○○之定期催告給付租金及終止租約，
難認對承租人安山公司發生效
力。另甲○○已給付八十四年四月之租金，至八十四年五月起之租金，已經王德和等
三人同意緩期給付，甲○○遂簽發
發票日均為八十四年十二月二十日、票面金額均各
為二十四萬元之支票三紙交付王德和等三人，縱該三人
嗣後將
上開三張支票退還，尚
難令甲○○負遲延給付租金責任。況依合約書末頁之約定，甲○○
持有達價值二千萬
元之被上訴人股份，足供扣減租金而有餘，被上訴人主張上訴人甲○○未如期給付租
金，
尚非有據，被上訴人終止租約之意思表示，亦不生效力等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，
無非以：被上訴人主張伊係由
第一審共同原告王德和等三人及上訴人甲○○各出資四分之一所成立之公司（含委託
他人名義登記為股東者），而王德和等三人及上訴人甲○○於八十一年八月二十三日
約定，由四人投標，以投標租金額最高價者得標另組公司承租伊所有系爭廠房，投標
結果由上訴人甲○○以每月給付王德和等三人每人租金各八萬元為最高價而得標，上
訴人甲○○乃另組成上訴人安山公司利用伊之廠房繼續營運，租賃期間自八十一年九
月一日起至八十六年八月三十日止之事實，有被上訴人唐山鑄造廠股份有限公司（下
稱唐山公司）股東名冊一份及甲○○、王德和、鄭吳罕、鄭貴發四人所簽訂之合約書
（下稱合約書）各一份
足稽，上訴人對該合約書並不爭執，惟辯稱：嗣後甲○○並未
與被上訴人另訂書面之租賃契約，本件租約出租人是被上訴人，而承租人是安山公司
云云。
惟查證人即為代書該合約書之蔡輝煌證稱：「甲○○、王德和、鄭吳罕、鄭貴
發等四人到我事務所所寫（指該合約書），當初他們是股東，裏面有意見，由四人競
標，得標者另外組公司承租唐山公司（指被上訴人）設備、土地資產來經營，競標結
果由甲○○取得經營權，須每月交付王德和、鄭吳罕、鄭貴發三人每人八萬元租金，
是照他們之意思所寫，所謂租金是取得經營權之代價」等語，又由該合約書第一條、
第四條及末頁「競標結果」欄等約定之內容觀之，
暨上訴人甲○○所
自承：「八十四
年五月份起之租金因經濟不景氣，未以現金給付租金，然
被告甲○○當時曾將上情告
知王德和、鄭吳罕、鄭貴發等三人，嗣被告遂簽發支票三紙交付
渠三人」等語，上訴
人甲○○亦將支付租金之支票三張交付王德和等三人，
而非將支票交付「唐山公司」
等情，本件租約出租人應為王德和等三人，而非被上訴人，且「取得經營權者」之承
租人應是上訴人甲○○，而非上訴人安山公司，上訴人所辯：本件租約出租人係被上
訴人，而承租人係上訴人安山公司云云，自無足採。至上訴人所提出之被上訴人出具
於上訴人安山公司載明八十四年二月至四月租金之統一發票一張，僅足作為報稅之憑
據，尚難據以認定本件租約存在於被上訴人與上訴人安山公司之間。又查本件出租人
為王德和等三人，雖租賃
標的物即系爭廠房為被上訴人所有，並非出租人所有，惟本
件租賃契約依法仍應成立並而生效，而於承租人即上訴人甲○○欠租時，王德和等三
人已於八十四年十月九日函催承租人即上訴人甲○○給付租金，上訴人甲○○並已於
同年月十一日收受該催告函，然仍未給付租金，王德和等三人嗣於同年十一月十六日
致函上訴人（甲○○），表示終止本件租賃契約，上訴人甲○○亦於同年月十七日收
受該終止租約函，亦經被上訴人提出各該催告函足稽，則
兩造間之租約已經終止。上
訴人所辯：上訴人安山公司未按月給付租金，被上訴人僅得定期催告上訴人安山公司
給付租金及終止租賃契約，被上訴人既未依法催告給付租金及終止租賃契約，其起訴
請求返還租賃物，依法不合云云，亦無足取。上訴人另辯稱：八十四年五、六、七月
共計三個月之租金，王德和等三人已同意緩期清償，伊不負遲延給付租金責任，王德
和等三人不得終止租約云云，又證人鄭坤瑞亦為附和之證詞，惟不僅為王德和等三人
所否認，且該證人係上訴人甲○○之子，並受僱於上訴人安山公司，其
證言有偏頗
之
虞，況該證人同時證稱：「支票被退回，是因為原告認支票發票日期開到十二月，時
間太久了」等語，則上訴人甲○○縱與王德和等三人有緩期清償之議，惟因緩期清償
之期限雙方意思表示未能一致，則上訴人甲○○單方面簽發該遠期支票並交付王德和
等三人，以支付租金，即係非依債務本旨所為之給付，王德和等三人自有權拒收，且
經該三人並已退回該支票，則上訴人甲○○即應按時給付租金而未給付，王德和等三
人以上訴人甲○○欠租為由，終止租約，
即屬有據。上訴人甲○○所辯：王德和等三
人同意緩期清償云云及證人鄭坤瑞上開附和之證詞，均無足取。上訴人甲○○另辯稱
：伊縱未以現金給付租金，惟依合約書末頁之約定，伊尚得以其所持有之被上訴人之
股份折算價值扣抵租金，故並未違約不付租金云云。惟查該合約書末頁雖約定：「甲
方須按月繳付乙、丙、丁方每人每月捌萬元正，各方同意如甲方累欠租金達三個月時
，視同甲方違約，依甲方持股貳仟萬（元），扣減違約租金後餘額返還甲方」等語，
惟據證人蔡輝煌證稱：「當時王德和、鄭吳罕、鄭貴發三人未得標，渠三人提及如果
未按月給付租金，要如何處理﹖所以才寫上三個月未給付租金為違約，以甲○○之股
份折抵，亦即未以現金付租金，就以甲○○之股份折抵」等語，且依該合約書未段載
明「甲方（即上訴人甲○○）須按月給付乙、丙、丁方（即王德和等三人）每人每月
八萬元正」等語觀之，雙方租金給付方式是按月以現金「新台幣」給付，不得逕以甲
○○之股份扣抵租金，至於「違約處理方式」方得以股份扣抵欠租及
違約金，且上訴
人甲○○所持有之被上訴人股份，依合約書末頁約定，係折算為二千萬元之價值，而
本件租約一個月租金為二十四萬元，依雙方約定之五年租期計算，總計為一千四百四
十萬元租金，如果上訴人甲○○得以其股份直接扣抵租金，則扣抵後股份尚屬有餘，
如此上訴人甲○○豈有「欠租」或「違約」之可能？上訴人甲○○既無欠租違約之可
能，雙方又何必在合約書末頁特別約定「甲方如果欠租達三個月時，視同甲方違約」
等語？
綜上所述，本件雙方既以特別約定「欠租達三個月時，視同甲方違約」，足見
依約上訴人甲○○須按月以現金「新台幣」繳付租金，不得逕以股份扣抵租金，如果
欠租金達三個月時，上訴人甲○○即屬違約，此時王德和等三人即得依法終止租約，
並得主張以甲○○（持有被上訴人）之股份來扣抵違約金，始符契約之本意，上訴人
甲○○所辯：租金尚可以股份折抵，並未違約云云，亦無足採。本件租約既經終止，
上訴人占有使用被上訴人所有系爭廠房，即屬無權占有，則被上訴人本於
所有權，請
求上訴人自上開建物遷出，將系爭建物返還，為有理由，應予准許。又本件租約已於
八十四年十一月十七日終止，則自八十四年十一月十七日起，上訴人對系爭廠房既為
無權占有，而享有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，而系爭廠
房之原定租金每月為二十四萬元，則被上訴人依不當得利及侵權行為之
法律關係，請
求上訴人自八十四年十一月十七日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付被上訴人
相當於租金之損害二十四萬元，為有理由，亦應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約應通觀全文，並斟酌當時之情形，以期不失立約人之真意。（參閱本院十
八年上字第一七二七號判例）。又承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，
民法第四百
四十條第一項固定有明文。惟查此一規定係屬
任意規定，當事人
非不得以契約排除之
，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定
是。查為兩造所不爭並經原審所合法認定之合約書末頁之「競標結果」欄係約定：「
競標結果：甲方（即上訴人甲○○）捌萬元正、乙方（即鄭貴發）陸萬貳仟陸佰元正
、丙方（即鄭吳罕）陸萬陸仟元正、丁方（即王德和）壹萬元正，由甲方取得經營權
，即甲方須按月繳付乙、丙、丁方每人每月捌萬元正，各方同意，如甲方累欠租金達
三個月時，視同甲方違約，依唐山公司總價八千萬元折算價值，即甲方持股貳仟萬（
元），扣減違約租金後餘額返還甲方。（以股份扣除，甲方仍持有唐山公司股份）」
等語，則依上開約定之前後文義觀之，為承租人之上訴人甲○○與為出租人之王德和
等三人，就其欠租違約之處理方式，似係約定為：「依甲方持股貳仟萬（元），扣減
違約租金後餘額返還甲方」。如果非虛，則上訴人甲○○既得以股份扣抵「違約租金
」，則於扣抵後，即無積欠，如謂出租人尚得限期催告繳付欠租，並以欠租為由而終
止租約，是否與當事人上開約定意旨相符，已非無疑。且查上訴人甲○○所持有之被
上訴人股份，係折算為二千萬元之價值，而本件租約一個月租金為二十四萬元，依雙
方約定之五年租期計算，總計為一千四百四十萬元租金，亦為原審所合法認定。而於
上開約定之括弧內之末句並謂：「以股份扣除，甲方仍持有唐山公司股份」，是否上
訴人甲○○與王德和等三人就承租人縱積欠五年租期之全部租金即一千四百四十萬元
亦有共識，即於扣抵上開一千四百四十萬元後，上訴人甲○○之「唐山公司股份」仍
有餘額達五百六十萬元，亦有疑義。乃原審未詳予探求、仔細
勾稽，遽謂上訴人甲○
○欠租達三個月以上，經限期催告仍不給付，而終止租約，並進而為上訴人不利之判
決，自嫌速斷。是本件事實尚欠明瞭，本院自無從為法律上之判斷。
上訴意旨，執以
指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十 月 三十 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 葉 賽 鶯
法官 洪 根 樹
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 十四 日
Ｚ