最高法院民事判決 八十六年度
台上字第三三五七號
上 訴 人 甲○○
乙○○
石正雄
共 同
訴訟
代理人 陳居亮
律師
被
上 訴人 丁○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 林世超律師
右
當事人間請求塗銷
地上權登記事件，上訴人對於中華民國八十五年七月十六日台灣
高等法院第二審判決（八十四年度重上字第二八七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○號四○三平方公尺 (重測前為宜蘭
縣○○鎮○○○段一七二之五四地號，係由同段第一七二之五地號分割轉載) 之土地
（下稱
系爭土地），原為石阿老所有，石阿老於民國三十二年三月六日死亡，由訴外
人石朝松、石朝清、石朝槐、石朝貴等
繼承，後因分割及轉讓，現為伊與訴外人石季
玉、石欣白、陳東祥等共有。被上訴人之祖父陳新田先前
無權占有系爭土地建屋，
嗣
將該屋
贈與被上訴人，其明知無租賃關係，竟於三十八年十一月二十五日，以不實所
有人「石東榮公」為空頭名義人，不填明住址，偽由里鄰長出具所有人拒不履行共同
設定登記之保證書，欺騙地政機關單獨
聲請就系爭土地內面積八一六平方公尺設定不
實之地上權登記，並於七十三年七月二十日以此為據補載
上開地上權權利範圍土地一
部即一○二坪之登記。上開地上權登記
於法不合，顯屬無效，伊得本於共有人之地位
，為全體共有人之利益，
予以排除侵害
等情。求為命被上訴人塗銷上開地上權登記之
判決。
被上訴人則以：伊祖父陳新田於二十三年十月間承租系爭土地建築房屋，嗣陳新田於
三十八年間將該屋贈與伊，伊
乃於三十八年十一月二十五日依當時有效之臺灣省各縣
市辦理單獨聲請地上權設定登記應行注意事項第一條之規定，單獨聲請系爭地上權登
記，經依法公告期滿後核准登記並核發
他項權利證明書，本件單獨聲請登記保證書，
雖由里長陳玉書出具，
惟按里為鄉鎮區公所行政單位，其所出具之證明自屬鄉鎮區公
所之證明無異，該聲請書、保證書均載明該地上權地租每年新臺幣 (下同) 二百五十
元，又系爭土地所有人石阿老之
繼承人即上訴人之被繼承人石朝清、石朝槐、石朝桂
等於五十七年十一月二十三日亦書立系爭土地自三十三年起至四十四年止計十二年份
之租金為二萬四千一百三十七元七角，則伊單獨聲請辦理地上權登記
自無不合。至單
獨登記聲請書上雖將權利人石阿老誤載為「石東榮公」，惟並不影響地政機關之核發
，且地政機關亦於審查核發時，依地籍資料逕行更正為石阿老在案。再登記後歷經四
十年，伊以行使地上權之意思而占有使用管理系爭土地，上訴人亦從未表示
異議，或
本於
所有權提出任何請求，茲始質疑，有違
誠信原則等語。資為
抗辯。
原審以：依宜蘭縣羅東地政事務所（下稱羅東地政事務所）八十三年九月十二日八三
羅地一()字第七六七四號函送系爭地上權登記之原始資料，其內建物現況載明：「
地號第一七二之五號、門牌號○○○鎮○○里○○路○○○號，建物號碼一五九，本
國式木磚造店鋪自用，建坪一○二坪，停仔腳二十八坪，合計一三○坪，建築日期民
國二十三年十月」，審查意見並載明：「租用
期間要記載甲數要訂正」，另贈與證亦
載明：「右之建物係是余所有今般全部無價贈與汝等為業……民國三十八年一月十日
贈與者陳新田，受贈者丁○○、丙○○」，且保證書內亦載明：「每年地租新台幣二
百五十元地租，支付日期每年六月十二日」各等語，並由鄰長陳火旺、里長陳玉書保
證證明，建物附表亦載建築日期為二十三年，足見該建物當時即已存在，且五十七年
十一月二十三日石朝清、石朝槐、石朝桂出具於陳新田之收據亦載明：「該款係台端
承租本人等所有座○○○鎮○○○段一七二之五十四土地，面積一二一坪九○八之民
國三十三年起至民國四十四年止計十二年之四分之三租金……」
云云，亦足認系爭土
地確係出租與陳新田建屋使用至今。次查宜蘭縣政府證明書所附祭祀公業「石東榮公
」、石吳氏傑媽
派下員系統表，及另筆坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○○號土地
登記簿謄本，亦曾載所有人為「石阿荖」、石東榮、祭祀公業「石東榮公」等，管理
者石阿荖等，均顯示確有石東榮其人，則石東榮及「石阿荖」應
非虛擬。上訴人主張
被上訴人之被繼承人就系爭土地無租賃權，虛以實無其人之石東榮為權利人矇混登記
即無足採。至上訴人謂本件單獨聲請地上權設定登記，違反臺灣省各縣市辦理單獨聲
請地上權設定登記應行注意事項第一項規定，應屬無效云云，
惟查臺灣省各縣市辦理
單獨聲請地上權設定登記應行注意事項，係臺灣省政府於三十八年十一月五日頒行各
縣市。系爭地上權係同年十一月二十五日單獨聲請登記，依當時公文層轉情形及羅東
地政事務所於三十八年十一月間就同類登記事件之處理過程，均仍以村里長出具之保
證書為據以觀，該注意事項在本件單獨聲請登記時，應尚未轉至各地政事務所，非被
上訴人不提繳鄉鎮公所保證書及租金憑證。又上閞注意事項雖將保證書限於鄉鎮區公
所出具者，並規定應提出繳納租金等憑證，惟按該注意事項，僅係補充釋示土地登記
規則之行政命令，復僅施行於臺灣省各縣市，自不能與
法律同視。且
民法第七十一條
所謂違反強制或禁止之規定者，以中央政府頒行之法律或委任命令及
執行命令為限，
本件登記
縱有違反，亦不能認係違反法律
強制規定而有無效之原因。再依當時施行有
效之土地登記規則第三十八條第一項規定意旨，該地政事務所在尚未接獲臺灣省各縣
市辦理單獨聲請地上權設定登記應行注意事項前，得依同規則第十七條、第三十二條
第一項，命
聲請人提出四鄰、里長之保證書，而准予地上權設定登記，縱
認證件有缺
或與事實不符，亦僅生聲請更正或異議之問題，尚
難謂該登記之聲請不依法定方式而
屬無效。又本件地上權設定登記聲請時，固將土地所有人誤載為為石東榮，惟地政機
關於核發他項權利證明書時，已將所有人更正為「石阿荖」（應為石阿老) 。
綜上所
述，本件單獨聲請地上權登記縱有上訴人所述將土地所有人誤載為石東榮、他項權利
證明書將所有權人誤載為「石阿荖」等情事，亦均屬補正或更正之問題，
尚非當然無
效，難謂登記有無效之原因。末查上訴人
自認至遲於五十七年十一月二十三日就系爭
土地已因陳新田繳交租金而成立租賃關係，且系爭地上權之設定登記，係依土地法第
一百零二條因租用基地建築房屋而為之登記，則自五十七年
迄今將近三十年，被上訴
人以行使地上權之意思而占有使用管領系爭土地，縱本件地上權之設定登記有無效原
因，其亦已因時效而取得地上權，上訴人亦不能再請求塗銷地上權登記。因而將第一
審所為上訴人勝訴之判決廢棄，
駁回其上訴。
查原審既認被上訴人係於三十八年十一月二十五日持鄰長陳火旺（係被上訴人之父）
，里長陳玉書共同出具之保證書，以訴外人「石東榮公」為登記義務人（土地權利人
）向羅東地政事務所申辦系爭地上權之設定登記，而系爭土地原登記為訴外人石阿老
所有，昭和十八年（民國三十二年）三月二日死亡後，至四十二年四月二十六日始辦
理繼承登記為其繼承人石朝松等四人共有，復有卷附戶籍登記簿謄本及土地登記簿謄
本
可稽（原審卷一○三頁、第一審卷一二二頁）。則上訴人於原審主張：石阿老早在
三十二年間死亡，於三十八年被上訴人申辦系爭地上權設定登記時，根本不得為該設
定登記之權義主體，此項不實登記自始即有無效之原因。又被上訴人虛以「石東榮公
」冒稱為土地所有人，且不填明住址，致地政機關無法依台灣省各縣市辦理單獨聲請
地上權設定登記應行注意事項第二條之規定公告並通知土地所有人，使真正權利人無
從知悉，強行剝奪其權利，顯屬無效之設定登記等語（原審卷一九九頁背面、二○二
頁正面），即非全然無據。乃原審對上訴人此項重要攻擊方法，
恝置不論，遽為其不
利之判決，
顯有判決不備理由之違法。又原判決謂依當時公文層轉情形及同類事件處
理流程，台灣省各縣市辦理單獨聲請地上權設定登記應行注意事項於系爭地上權申請
登記當時尚未轉至羅東地政事務所，故該所未
適用上開注意事項規定要求被上訴人提
出鄉鎮公所保證書及租金憑證云云。惟卷附羅東地政事務所八十五年一月九日八四羅
地一⑶字第一二六四一號函則稱：系爭地上權設定登記本所係依據上開注意事項之規
定准由被上訴人單獨聲請登記等語（原審卷九七頁背面），原審上開論斷，顯與卷證
資料不符，實情究竟若何，亦待澄清。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無
理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十二 日