最高法院民事判決 八十六年度
台上字第三三六○號
上 訴 人 名高建設股份有限公司
法定
代理人 何連宗
上 訴 人 甲○○
乙○○
右
當事人間請求
回復原狀事件，
兩造對於中華民國八十六年三月三日台灣高等法院第
二審判決（八十五年度上字第四九八號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人甲○○、乙○○主張：伊於民國八十年十一月二十一日分別向
對造上訴人
名高建設股份有限公司（下稱名高公司）購買坐落桃園縣○○鄉○○段第二○三之二
一、二○三之二九、二○三之八三號土地上所興建「桃園家天下」編號Ａ九及Ａ一一
之房屋（下稱
系爭房屋）及其坐落基地各一棟。名高公司於售屋之初，持廣告圖向伊
陳稱房前及側方均有庭院，並於
買賣契約書尾頁加畫庭院之比例圖，以示保證，致伊
分別繳交價款新台幣（下同）二百九十九萬元及二百四十九萬元。
詎伊近日至工地查
看，始發現
上開房屋不僅無名高公司所保證之庭院存在，且緊鄰馬路，不
適於人居住
。名高公司所為不僅以詐術使伊陷於錯誤而與其簽約，且其所興建之房屋亦有減少價
值及減少通常效用與契約預定效用之瑕疵，更欠缺其所保證之品質，伊自得依
民法第
九十二條、第三百五十九條、第三百六十條之規定，撤銷及解除兩造之買賣契約，並
以
起訴狀繕本送達為撤銷及解除意思表示之通知。名高公司依民法第二百五十九條第
一、二、四款回復原狀規定，應返還所收價金與伊。另兩造原約定上開建物應自開工
日起四百個工作天內完工，詎名高公司於八十一年四月十七日開工，遲至八十三年八
月十日始竣工，計遲延二百八十天，依約自應分別給付伊
違約金，計甲○○八十三萬
七千二百元、乙○○六十九萬七千二百元
等情。求為命名高公司給付甲○○三百八十
二萬七千二百元、乙○○三百十八萬七千二百元，及均加算法定
遲延利息之判決（第
一審判命名高公司給付甲○○三百零六萬四千七百五十元本息、乙○○二百五十五萬
二千二百五十元本息，而
駁回甲○○、乙○○其餘請求。名高公司就其敗訴部分提起
上訴，甲○○、乙○○則就其敗訴部分提起
附帶上訴）。
上訴人名高公司則以：伊未曾就上
開庭院為保證，且甲○○、乙○○於送請申領建築
執照時，即已知悉無庭院，
嗣並與伊以地下停車位或補貼十萬元達成和解。又上開建
物，伊並無逾期完工情事等語。資為
抗辯。
原審將第一審所為關於命名高公司給付甲○○三百零六萬四千七百五十元本息、乙○
○二百五十五萬二千二百五十元本息，駁回甲○○、乙○○其餘請求之判決
予以維持
，駁回名高公司之上訴及甲○○、乙○○之附帶上訴，無
非以：查，卷附二份買賣契
約書末頁均繪有庭院比例圖，並經甲○○、乙○○及名高公司之
法定代理人吳淑敏於
其上蓋章，足見名高公司確有保證系爭房屋附有庭院，名高公司
空言否認，殊不足採
。又系爭房屋建築執照之申請，係由名高公司委請建築師許慶堉為之，已據證人許慶
堉
結證屬實，名高公司既未於申請建築執照之時知會甲○○、乙○○，甲○○、乙○
○自無從知悉庭院變動之情形；且
參酌名高公司之職員羅必張之
證言，顯見八十二年
五月三十一日名高公司雖與客戶舉行協議，並作成協議紀錄，但兩造間並未達成和解
。是名高公司所辯，甲○○、乙○○於申領建築執照時，已知悉無庭院，且兩造就此
並已達成和解乙節，尚與事實有間，
不足採信。
按物之出賣人，對於買受人應
擔保其
物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，
亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不
得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百
五十四條定有明文。其規定以危險移轉作為判斷買賣
標的物是否具有瑕疵之準據時點
之理由有二：㈠使出賣人對契約成立後所發生之瑕疵，亦應負責。㈡使出賣人於危險
移轉前，仍得除去物之瑕疵。故依
法律規範目的，物之瑕疵不能修補者，應認買受人
在危險移轉前即得行使擔保
請求權。系爭房屋欠缺締約時所保證之庭院，自屬有瑕疵
，雖未交付，甲○○、乙○○仍得行使物之
瑕疵擔保請求權。又查，名高公司於廣告
及買賣契約中均表明系爭房屋附有庭院，其後雖因隔鄰土地占有道路用地，致無法留
有庭院，
惟名高公司先後與甲○○、乙○○舉行協議，並發函催請甲○○、乙○○前
來洽談，顯見名高公司於締約之際，並無故意以不實之事，欲使甲○○、乙○○陷於
錯誤而與之簽訂契約。其興建系爭房屋未依約附有庭院，僅屬
不完全給付，甲○○、
乙○○主張受詐欺而撤銷買受系爭房地之意思表示，
尚有未洽。次按買賣因物有瑕疵
，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條規定，應負擔保之責者，買受人
得解除其契約，或請求減少其價金，民法第三百五十九條規定甚明。依此規定，因有
瑕疵不能達契約之目的或因有瑕疵而於買受人已無利益，自可
解除契約。雖未至此程
度，如不合買受人預定的使用，亦可解除契約。查，名高公司對甲○○、乙○○所訂
購之戶二房屋，特別於買賣契約書末頁標繪庭院比例及範圍，顯見名高公司確有為此
保證。現系爭房屋已興建完畢，卻無保證之庭院，致系爭房屋緊臨馬路，遠非甲○○
、乙○○訂購當時之預期，是此房屋顯欠缺原保證之品質，且不合買受人預定的使用
，是甲○○、乙○○自得解除契約，請求名高公司返還已收之價金。再者，系爭房屋
土地預定買賣契約書第六條第一項前段約定：「本建物之建築工程預定自開工日起四
百個工作天竣工，並以使用執照取得日為竣工日期」，所謂「開工日」者，係起造人
、承造人、監造人向主管建築機關申報開工手續核准之日。系爭建物之核准開工日為
八十一年九月八日，使用執照取得日為八十三年八月十日，此業經第一審法院函詢台
北市建築師公會、桃園縣政府工務局查明
無訛。是系爭建物工程應以八十一年九月八
日為開工日，以八十三年八月十日為竣工日，共計歷時七百零一日。甲○○、乙○○
主張以收受開工款日即八十一年四月十七日為開工日，尚嫌無據。惟「工作天」之工
期計算，係以得以工作之天數為工程期限，其中任何致使工程無法進行及不可歸責於
施工責任之天數均應扣除之，有上開台北市建築師公會回函
可憑。若遇雨天，依一般
建築慣例，通常係以當地、當時「是否降雨」及「可否施工」為據，由承建者與監造
者協商認定，此亦經台北市建築師公會八十四年七月九日八四㈩會字第○七八八號函
答覆明確。而證人即上開建物建造工程之監造人許慶堉建築師到庭結證：「依工程慣
例，工作天的計算，如早上下雨，整天不計工作天，中午以後下雨算半天，星期六一
般算一天，只要一下雨就不上工，上工的決定由工地主任決定」等語，茲以上午六時
至下午六時為工作時間，按中央氣象局所屬桃園自動雨量站逐時降水量統計表之統計
，八十一年九月八日至八十三年八月十日間，上午（六時以後）即下雨者有一百二十
二日，下午（十二時以後至下午六時止）下雨者有二十五日，而其間之星期例假日及
國定假日、民俗假日有一百二十九日，合計為二百七十六日。故實際工作天為四百二
十五日，計逾期二十五日。依甲○○已繳價款二百九十九萬元，乙○○已繳價款二百
四十九萬元為標準，依系爭房屋土地預定買賣契約書第七條之約定，按每日千分之一
計算，名高公司應給付甲○○逾期違約金七萬四千七百五十元、乙○○逾期違約金六
萬二千二百五十元。又名高公司不能舉證證明甲○○就兩造所約定之多餘一戶建物遲
遲不肯移轉登記於伊，致伊確受有損害四百八十七萬八千元，是其主張以此損害金與
甲○○之請求金額互相抵銷，於法無據。另名高公司主張：甲○○、乙○○若主張回
復原狀有理由時，則應同時將同段第二○三之一三七號土地及其上三一五建號建物，
同段第二○三之一三八號土地及其上三四九建號建物、同段二○三之一三九號土地及
其上三五○建號建物、同段第二○三之一三八號土地及其上三四九號建物移轉登記於
伊乙節，查該移轉登記請求權，與甲○○、乙○○對名高公司之回復原狀請求權，並
無
對價關係，則不能發生同時履行之抗辯，是名高公司主張同時履行抗辯乙節，殊不
足採。從而，甲○○請求名高公司給付三百零六萬四千七百五十元本息、乙○○請求
名高公司給付二百五十五萬二千二百五十元本息，
於法有據，應予准許；甲○○、乙
○○其餘之請求，
洵無理由，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
查，依卷附兩造所簽訂之房屋土地預定買賣合約書末頁之庭院比例圖觀之，其僅標示
庭院之位置及範圍（見一審卷二○頁、三一頁），此似僅為載明庭院為契約標的之一
部分，惟契約書內名高公司並無書明為之保證之意旨，名高公司辯稱：伊從未有保證
行為
云云（見一審卷一七六頁正面），是否全無可採，即有再事研求之餘地。原審
未
遑推闡明析，僅以名高公司之法定代理人吳淑敏於上開庭院標示圖上蓋章，即謂名高
公司確有保證系爭房屋附有庭院，亦嫌速斷。且於此情形系爭房屋欠缺庭院，是否即
與甲○○、乙○○預期買受之目的有違，致使契約無存在之必要，原審亦未詳加審認
，準此，名高公司辯稱：「兩造所訂立之系爭土地及建物之買賣契約所約明之面積，
伊均按兩造所預定之目的依約定移轉登記完成，故若僅就一小部分標的物之使用目的
不同而無法達到原約定之效果，應仍非可任意解約」（見原審卷四七頁）、「花園部
分亦存有土地
所有權，只是一部分因遭道路佔用致無法建築矮牆，此項瑕疵並非重大
」各等語（見原審卷一三二頁正、反面），為其重要之
防禦方法，且攸關甲○○、乙
○○本件之請求是否允當，即有發回詳查之必要。又原審既採信證人即本件建物建造
工程之監造人許慶堉建築師之證言，即工作天之計算「中午以後下雨算半天」，惟原
審依中央氣象局所屬桃園自動雨量站逐時降水量統計表之記載，認定下午下雨者有二
十五天，然並未依「中午以後下雨算半天」，憑以計算其工作天，自欠允洽。復甲○
○、乙○○主張：至於雨天得否不計入工作天乙節，依台北市建築師公會八十四年七
月九日八四㈩會字第○七八八號函覆第一審法院之意旨
所載：依一般建築慣例並不以
氣象紀錄之降水量作為「無法施工」或「非工作天」之認定標準，通常係以當地、當
時「是否降雨」及「可否施工」為據，由承建者與監造者協商認定；而承建者與監造
者之協商認定，則記載於工作日報表上，且依許慶堉建築師之證詞，名高公司手中亦
有該工作日報表
可稽。故若名高公司拒不提出該日報表，用以舉證證明其有因下雨而
不能施工之情形，則其主張應將下雨天扣除在工作天之外，自屬不足採等語（見原審
卷一一○頁正、反面），為其重要之攻擊方法，且攸關名高公司逾期完工之日數，原
審
恝置未論，亦屬可議。兩造上訴論旨，指摘原判決關於其各自敗訴部分違背
法令，
求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百
七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十二 日