最高法院民事判決 八十六年度
台上字第三三六二號
上 訴 人 甲○○
丙○○
被
上訴 人 乙○○即祭祀公業黃梅生管理人
右
當事人間請求
所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十六年六月十六日台灣
高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈢字第二○一號），提起上訴，本院判決
如左：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：第一審共同
被告黃秀炎原係祭祀公業黃梅生（下稱原告公業）之
管理人，未經
派下員大會同意，於民國七十三年十月間，提供原告公業之四十七筆土
地與訴外人太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋公司）訂立
合建契約，並將其中十
五筆土地以買賣方式移轉登記為太平洋公司所有；
惟七十八年間，因闢建北部第二高
速公路，
上開土地一部分被徵收，太平洋公司
乃與黃秀炎協議
解除契約，將
未被徵收
之桃園縣○○鄉○○○段四方林小段一五八之一三等號土地十二筆返還原告公業。黃
秀炎、上訴人丙○○及第一審共同被告黃盛燈（下稱丙○○等三人）竟於七十八年七
月五日，將該十二筆土地逕以買賣為原因，登記為
彼三人共有，
應有部分各三分之一
，屬
侵權行為及
不當得利；
嗣於同年十月五日將自一五八之一三號
土地分割而出之一
五八之二二九號土地，通謀虛偽以買賣為原因，移轉登記為丙○○之女婿即上訴人甲
○○所有，自屬無效。甲○○已將一五八之二二九號土地分割為三筆，現僅保留其中
一五八之二四○號土地（下稱
系爭土地）
等情。先位聲明：求為命甲○○將系爭土地
之
所有權移轉登記
予以塗銷，再由丙○○等三人將該土地所有權移轉登記為原告公業
派下員全體
公同共有之判決。若認上開一五八之二二九號土地之買賣為真正，亦屬詐
害行為，應予撤銷等情。
備位聲明：求為撤銷甲○○與丙○○等三人間之買賣行為，
並命甲○○將系爭土地所有權移轉登記於丙○○等三人，再由丙○○等三人移轉登記
為原告公業派下員全體公同共有之判決（黃秀炎、黃盛燈部分經第一審判決其敗訴後
，未據提起上訴）。
上訴人則以：上開土地登記為丙○○等三人應有部分各三分之一，係經原告公業派下
員決議之授權，屬信託登記。甲○○取得系爭土地，係以新台幣（下同）三百三十萬
元向丙○○購買一五八之二二九號土地，再分割為三筆之結果，係屬
善意受讓人，應
受
法律之保護等語。資為
抗辯。
原審審理結果，以：本件被上訴人乙○○以祭祀公業黃梅生管理人之身分起訴，即係
代表該公業派下全體起訴，且經派下大會全體表決通過，有派下員大會紀錄及派下員
名冊、委任書
可稽，
核與土地法第三十四條之一之規定相符，上訴人抗辯被上訴人起
訴未經合法授權
云云，顯不足採。又祭祀公業黃梅生雖
非財團法人，惟被上訴人請求
移轉登記系爭土地所有權於其所管理之祭祀公業黃梅生（派下全體公同共有），其聲
明之真意，乃係請求將系爭土地移轉登記為祭祀公業黃梅生全體派下公同共有。且如
確定判決命將土地移轉登記於祭祀公業派下全體公同共有，地政機關通常認可逕行在
所有權人欄登記為「祭祀公業黃梅生」，如此登載即足表示為派下全體公同共有，如
地政機關認有未合時，則自會命被上訴人提出派下全體名冊、派下員年籍、住址等以
供登記，故聲明將土地移轉登記於祭祀公業派下全體公同共有，在地政實務上並無不
能配合之情形。又被上訴人主張，上訴人取得系爭土地之
前揭事實，為上訴人所不爭
，並有土地登記簿謄本附卷為證。查，黃秀炎於七十三年間，向桃園縣龍潭鄉公所備
案之原告公業管理
暨組織規約第十一條規定：「本公業
不動產之處分應依照土地法第
三十四條之一規定辦理並得授權管理人全權處理」。而七十二年十一月二十五日原告
公業派下員大會，計選出各房管理委員十二人即：黃秀炎、黃阿坤、黃秀發、黃毓貴
、黃煥梁、黃文俊、黃永順、黃永吉、黃永麒、黃榮富、丙○○及黃秀水。但於七十
三年三月二十五日出具授權書予黃秀炎，授與黃秀炎全權處理原告公業之一切事務者
，僅各房委員中之黃阿坤、黃毓貴、黃文俊、黃永順、黃永吉、黃榮富、丙○○及黃
秀水等八人及派下員黃用秀。其中亦僅丙○○、黃阿坤及黃秀炎三人，經向鄉公所登
記為派下員。參以黃秀炎於七十二年十一月二十五日之派下員大會中，當選為管理人
後表示（並非決議）：「以後處理公業事，各位同意由全體委員全權處理，如有問題
，請各房由房委員提出，共同來完成」等語，
堪認在該次會議，與會之派下員並未決
議授權黃秀炎處理原告公業之財產。而前開授權書，姑勿論並非由原告公業各房除黃
秀炎以外之十一位各房管理委員所出具，且該會議亦未決議授權各房選出之委員處理
原告公業之財產，故黃秀炎無權本於個人之意思，任意處理原告公業之財產。又太平
洋公司於七十八年間，與原告公業
合意解除合建契約後，依法負有
回復原狀之義務，
應將供合建之土地十二筆返還原告公業。當時身為管理人之黃秀炎本應使之回復原告
公業名義，但黃秀炎在未經授權之情形下，竟藉丙○○等三人名義，以不實之「買賣
原因」，將太平洋公司所返還之土地十二筆，移轉登記為彼三人共有，即屬未經原告
公業派下員全體授權之處分行為，對原告公業之派下員全體自屬無效。上訴人所辯，
黃秀炎係於七十二年十一月二十五日獲派下員全體授權致將太平洋公司返還之土地登
記於丙○○等三人名下等語，自不足採。另上訴人辯稱，祭祀公業之財產只可減少不
可增加，因而將上開土地信託登記於丙○○等三人名下乙節，亦未經舉證證明，即無
可取。再者，依原告公業七十四年九月十二日管理委員會決議謂：「處理公業土地佃
權由大會決議」，而黃秀炎與佃農藍添之
繼承人所訂立之協議書之日期為七十四年九
月二十七日，且其協議書第一條載明黃秀炎訂立協議書之權源，係基於原告公業管理
暨組織規約第十一條，
處分不動產係基於土地法第三十四條之一之規定，然上訴人對
於黃秀炎簽立該協議書部分，並未能舉證證明，曾事先經派下員大會決議同意，或事
後經派下員大會予以追認。又黃永蕃非佃農亦無承租權，僅係實際在原告公業土地耕
作之人，而其耕作權早於七十五年八月七日即歸還原告公業，有借款條一件
可證。又
其上有上訴人丙○○之簽名，可見丙○○知情。且黃永蕃於七十五年二月二日與黃秀
炎以原告公業名義所立協議書，係給付金錢
而非土地（約定依耕地三七五減租條例之
規定補償，即係以金錢賠償）。上訴人丙○○明知黃永蕃已無耕作權，當然不能自無
耕作權之人取得耕作權，更無從據以逕行分配取得土地。是上訴人
所稱，黃秀炎有權
處理原告公業之財產，已經原告公業同意將系爭土地之所有權應有部分三分之一登記
於佃農，以使佃農放棄承租權（嗣再由上訴人丙○○向佃農承買）等語，與事實不符
，且對原告公業無效。退步言，縱令要履行該協議，亦應將該協議內容公告周知，並
將計算佃農尚能分得之土地面積若干，位置應在何處等情形向派下員說明，經討論決
議後再行分割移轉於佃農，
詎丙○○等三人既不召開會議，亦未通知他人即悄然將太
平洋公司返還之土地移轉於己。且原告公業縱令須依協議履行，扣除北二高徵收之土
地（佃農已領取補償費），佃農楊兆萬、楊兆祥兄弟僅能在耕作原址分得一五六點七
二坪，佃農藍清吉等僅能在耕作原址分得二九八點四坪，而丙○○等三人又將一五八
之二三四號面積一六○平方公尺，計四八點四坪之土地移轉登記於藍清吉，故黃盛燈
所得繼受之權利僅一五六點七二坪土地之原址分配權，上訴人丙○○所得繼受者係二
五○坪土地之原址分配權，詎黃盛燈及其指定移轉登記名義人計登記六五二坪，上訴
人丙○○及其指定移轉登記名義人計登記五二五坪，
渠等登記取得之面積顯屬過鉅（
超過佃農所應分得之土地）。次查，黃秀炎與佃農訂立協議書之際，並不知事後北二
高將經過佃農原耕作之土地，故僅約定如因故不能分配房屋時，即分配「原耕作土地
」（或同意由佃農自行籌資建築，並非約定改分配可供建築之土地）。後政府因闢建
北二高而徵收部分土地，佃農原耕作所餘土地均在高速公路旁；又因高速公路旁依法
必須退後八公尺以上始得建築，故原告公業與佃農依協議書（假設該協議有效）所得
分配之土地均有部分在不能建築之列；在此情形，斷無將不能建築之土地歸由原告公
業取得，而將其他不同筆原非佃農耕作之能建築土地分配與佃農之理。上訴人取得（
含系爭土地在內）之土地均可建築，上訴人利用不知情之佃農，以較低少之價金取得
高價位之建地，且面積又超出原應分配者甚多，再
參照丙○○於七十八年六月十八日
購買佃農權利，黃盛燈於同月二十四日購買，而太平洋公司返還之土地移轉登記為丙
○○等三人共有，係同月二十七日送件登記，七月五日完成登記，顯係利用機會圖利
自己。上訴人復謂：「與佃農訂立協議書，終止
租賃契約收回出租耕地，分配合建之
房屋或改分配土地，收回之耕地亦已移轉被上訴人管理，派下員未嘗有一人表示反對
或否認其無處分權。足以證明派下員全體已經為明示或默示之同意，參照十九年上字
第九八一號判例意旨，即不能認前管理人黃秀炎就公業財產所為處分無效」等語，然
查前開判例須「
苟有其他明確事證，足以證明他共有人已經為明示或默示之同意」，
始有
適用餘地。而上訴人並未舉證證明黃秀炎任管理人
期間，就前揭事項召開派下大
會，或曾向派下員報告其處理公業事務之內容。被上訴人辯稱，絕大多數派下員包括
被上訴人在內，根本不知黃秀炎處分原告公業土地及與佃農協議之事，故無從
異議或
爭執，並非默示黃秀炎有處分權云云，且亦無其他事證足認被上訴人及其他派下員默
示同意黃秀炎之處分，上訴人此部分之主張，亦不足採。上訴人又稱：關於協議分配
佃農土地之事實，已經派下員七十七年十一月二十七日會議時決議云云，然被上訴人
否認有該決議，上訴人又未能提出該次決議之會議紀錄，以證明曾經召開大會決議，
且出席及決議之人數合於土地法第三十四條之一之規定，故上訴人此部分之主張，亦
不足採。至於上訴人甲○○辯稱，伊以三百三十萬元向丙○○購買一五八之二二九號
土地，並非通謀虛偽之意思表示云云。
惟查，甲○○就買賣系爭土地之原因、金錢來
源、時間，於另案被訴偽造文書刑事案件偵查（台灣桃園地方法院檢察署八十年度偵
字第二一三號）及審理（台灣桃園地方法院八十年度易字第一三九九號）時之陳述，
先後極不一致；且系爭土地地段當時之市價每坪高達六萬元以上，有訴外人蔣煥紅、
方明七十九年一月十五日同一地段土地之
買賣契約書附於上開刑事案卷為憑，而甲○
○向丙○○買受系爭土地，每坪僅一萬九千一百三十九元，與當時之市價顯不相當。
再系爭土地既係登記為丙○○等三人共有，甲○○竟僅以對丙○○之
債權抵充價金，
而非向共有人全體買受並支付價款，亦與常理有悖。而上訴人甲○○所提出之郵政定
期儲金印鑑單、支票、匯款副知通知書、活期存款明細表、匯款申請書、存單、儲金
簿等，僅足以說明上訴人甲○○或他人之存提款之事實，尚不足以作為其借款與丙○
○，及丙○○以系爭土地代償欠款之證據，應認甲○○與丙○○間就系爭土地並無買
賣之合意。況甲○○因前揭買賣係屬
通謀虛偽意思表示，而經法院依偽造文書罪判處
徒刑確定，有原審另案八十一年度上易字第四一五七號刑事判決可資參考。則上訴人
甲○○與丙○○間就系爭土地之買賣既屬通謀虛偽意思表示，根本不生
代物清償之問
題。上訴人甲○○所辯，其應受土地法第四十三條有關善意
第三人保護云云，亦不足
採。另查，原告公業與太平洋公司所訂立之合建契約業經合法解除，為
兩造所不爭執
，是因合建而登記於太平洋公司未被徵收之上開十二筆土地（包括系爭土地），應回
復登記為原告公業派下全體公同共有。乃丙○○等三人竟將該十二筆土地登記為渠三
人
按應有部分各三分之一共有，嗣又將系爭土地移轉登記於上訴人甲○○，自屬侵害
被上訴人（原告公業派下全體）之權利及無法律上原因而獲利益，致原告公業全體派
下受有損害。茲上訴人丙○○怠於行使其對上訴人甲○○之權利，被上訴人因而本於
代位上訴人丙○○之
法律關係直接對上訴人甲○○起訴請求塗銷登記，此已據被上訴
人於歷審均已敍及係本於代位為請求，自無不可。另系爭土地地目雖為田，惟已經桃
園縣龍潭鄉都市計畫編定為住宅區，有桃園縣政府工務局簡便行文表影本一紙附卷為
憑，該土地已非農地，亦為兩造所不爭執，是被上訴人為公業或其派下員承受系爭土
地應無問題。從而，被上訴人主張上訴人間通謀虛偽買賣無效，應回復原狀於塗銷上
訴人甲○○對系爭土地所有權移轉登記後，依不當得利之法律關係請求丙○○等三人
應將系爭土地應有部分各三分之一移轉登記於原告公業派下全體公同共有，即無不合
。是被上訴人之先位聲明有理由（雖侵權行為僅能請求回復原狀，但依不當得利之法
律關係得請求移轉登記），
於法有據，應予准許云云。為其
心證之所由得，並說明兩
造其餘攻擊、
防禦方法不足採之理由，
爰將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，
駁回上訴人之上訴，於法核無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權
行使，指摘原
判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十二 日