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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三三八二號 　　上　 訴　 人　甲 ○ ○ 　　兼法定代理人　黃 麗 雪 　　上　 訴　 人　乙 ○ ○ 　　　　　　　　　黃張彩繁 　　　　　　　　　右四人共同 　　被　上訴　人　丙 ○ ○ 右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十五年十月七日台灣高等法 院第二審判決（八十五年度上字第八七六號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於命上訴人返還不當得利及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國八十四年八月九日向台灣士林地方法院民事執行處投標 拍定取得該法院八十四年度民執速字第一四七四號強制執行事件拍賣之如原判決附表 所示之系爭房屋，並於同年八月十七日領得執行法院所發給之不動產權利移轉證書， 取得系爭房屋所有權。上訴人黃麗雪雖為系爭房屋查封期間陳報租約之承租人，惟伊 於取得系爭房屋所有權後，多次要求上訴人提出租約，上訴人均藉故推拖，上訴人黃 麗雪抗辯與系爭房屋前所有權人李鴻玲有租賃契約關係存在，顯不實在，上訴人之占 有使用系爭房屋，顯係無權占有等情。爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權， 第一百八十四條侵權行為及第一百七十九條不當得利之法律關係，求為命上訴人將系 爭房屋騰空遷讓返還伊，並自本件起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還之日止，按月給 付伊新台幣（下同）三萬三千五百五十三元之判決（第一審判決駁回被上訴人之請求 ，被上訴人提起上訴，原審改判命上訴人遷讓返還系爭房屋及按月返還不當得利二萬 六千八百四十二元，駁回被上訴人其餘之上訴，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服， 上訴人就其敗訴部分提起第三審上訴。被上訴人另請求上訴人乙○○、黃麗雪、甲○ ○將戶籍登記遷出部分，第一、二審均判決被上訴人敗訴，被上訴人就此敗訴部分亦 未聲明不服）。 上訴人則以：系爭房屋及基地原為訴外人李鴻玲所有，因李鴻玲之夫張夜（光）明積 欠上訴人黃麗雪借款債務一百餘萬元無力清償，欲將系爭房屋及基地售與黃麗雪，以 借款債務抵充部分房地價款。嗣因李鴻玲無法依約定先塗銷系爭房屋及基地之第二順 位抵押權，前述抵償辦法無法施行。上訴人黃麗雪為維護權益，乃於八十三年九月五 日與李鴻玲訂立系爭房屋租賃契約，以租金抵償債務。伊於系爭房屋被執行查封前， 即承租使用該房屋，並於法院查封後向法院陳報有租賃情形，依民法第四百二十五條 買賣不破租賃之規定，上揭租賃契約對被上訴人仍繼續有效存在，伊非無權占有等語 ，資為抗辯。 原審以：被上訴人主張其於八十四年八月九日向台灣士林地方法院民事執行處投標拍 定取得系爭房屋，並於八十四年八月十七日領得執行法院發給之不動產權利移轉證書 等事實，業據其提出不動產權利移轉證書影本為證（一審卷九、十頁），並有調閱之 台灣士林地方法院八十四年度執字第一四七四號拍賣抵押物執行卷可按，堪信為真實 。查證人齊海雲於台灣士林地方法院民事執行處八十四年二月八日（原判決誤載為八 月二日）前往執行假扣押查封系爭房屋時，曾向法院執行人員陳稱：「此屋自蓋好以 後至今都無人居住，管理費都無繳納過，電錶已於八十四年一月十六日拆除」等語， 此有執行筆錄可按（一審卷三九頁）。證人齊海雲雖拒絕在該執行筆錄簽名，然其拒 絕簽名，並非筆錄記載與其陳述不符，而是為避免不必要之困擾，亦經證人即台灣士 林地方法院執達員林碧嬌到場證述在卷（原審卷五六、五七頁）。系爭房屋於八十四 年一月六日欠費停電同月十六日拆表，於同年二月十四日申請復電，亦有台灣電力公 司台北北區營業處八十四年十二月五日北北區費核字第八四一二六七九三號函及台電 公司一般表制用戶復電登記單附卷可稽（一審卷八二頁、原審卷六七、六八頁）。且 系爭房屋八十三年十月、十一月、十二月、八十四年一月、二月之管理費，係於查封 後之八十四年二月十二日一次繳納，並經證人彭金泉證述在卷（一審卷一二二頁）， 核與證人齊海雲於台灣士林地方法院民事執行處前往查封系爭房屋時所為之前述陳述 一致。至於證人齊海雲於第一審到場所為不同之陳述（一審卷一三六頁），顯係事後 迴護上訴人之詞，不足採信。又系爭房屋於八十三年十月下旬由張夜明介紹予裝潢工 王台集，表示系爭房屋售與上訴人黃麗雪，而由黃麗雪委請裝潢工王台集裝潢，至八 十四年一月間王台集欲向黃麗雪收取裝潢費，因黃麗雪表示系爭房屋有問題，需要與 張夜明會算清楚後，才付清款項，王台集因而停工，僅收取十一萬餘元之款項。裝潢 期間無人居住，惟黃麗雪時常前往查看等情，亦據證人王台集到場證述在卷（一審卷 一三七頁）。如李鴻玲於八十三年九月五日將系爭房屋出租予黃麗雪，其夫張夜明何 以會向王台集表示系爭房屋是賣給黃麗雪？至台北市政府警察局南港分局玉成派出所 警員劉恭福雖證稱，上訴人係八十四年一月十日遷入，其於遷入時曾去查看，黃麗雪 有在場，其於八十三年底並曾前往查看及催促黃女趕快辦理戶口登記等語（一審卷一 七一頁），並有戶口名簿查察簽章表可按（一審卷一八一頁）。然上訴人黃麗雪坦認 八十四年二月八日房子仍在裝潢，尚未進住，係八十四年三月初搬進居住等情（一審 卷五三、一二三頁），因此尚難以劉恭福之上開證言及戶口名簿上戶口動態複查之記 載，即認定上訴人於八十四年二月以前有居住於系爭房屋。依黃麗雪與李鴻玲之八十 三年九月五日房屋租賃契約書第四條規定，租金一百八十萬元於訂約當日已全數現金 付清，此有該租賃契約書可憑（一審卷四十至四三頁），然黃麗雪始終未能提出付清 租金收據以實其說。黃麗雪亦未舉證證明張夜明確有積欠其借款一百八十萬元，另證 人錢志華已陳述其不知上訴人與張夜明有何債務，債務若干，訂立租賃契約時其亦不 在場，則其證詞（一審卷五三、五四頁）亦不能為有利於上訴人之認定。按租賃物之 修繕，原則上應由出租人為之，本件系爭房屋之裝潢，係由黃麗雪僱請王台集施工， 費用共七、八十萬元，王台集向黃麗雪收了十一萬餘元，其餘費用黃麗雪表示房屋有 問題，要與張夜明會算清楚後才付錢等情，業據證人王台集證述在卷，黃麗雪亦不否 認其事，上訴人黃麗雪如非買受系爭房屋，何以願花費鉅款裝潢？綜上所述，上訴人 顯非基於租賃關係而占有系爭房屋，上訴人黃麗雪所辯其於系爭房屋查封前之八十三 年九月五日與李鴻玲訂有房屋租賃契約云云，尚不足採。按所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。本件上訴人並無正當 權源，而占有使用系爭房屋，被上訴人為系爭房屋之所有權人，此為兩造所不爭執， 其依民法第七百六十七條之規定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，尚 屬有據，應予准許。又無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之 觀念，且城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限， 土地未申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條定 有明文。土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築 物價額依該管市縣地政機關估定之價額，土地法施行法第二十五條亦有明文。本件系 爭房屋基地之土地公告地價為每平方公尺二萬六千八百元，因未申報地價，以公告地 價百分之八十為申報地價，土地面積共一千九百八十六平方公尺，被上訴人應有部分 為一萬分之一百三十三，土地申報地價合計為五十六萬六千三百十二元。又系爭房屋 之鑑定價格為四百四十四萬二千五百十元，有國聯不動產鑑定股份有限公司鑑定報告 書附於前開執行事件卷宗可稽，被上訴人依金額較低之拍定價額三百四十六萬元作為 系爭房屋之價額並無不可。參酌系爭建物坐落位置，並非繁華區域，被上訴人所得請 求返還之不當得利，按土地及房屋申報總價年息百分之八計算為適當。依此計算，上 訴人每月應返還之不當得利金額為二萬六千八百四十二元。被上訴人本於不當得利之 法律關係，請求上訴人黃麗雪自八十四年八月三十一日，其餘上訴人自八十四年十月 二十二日起至遷讓返還房屋之日止，按月共同給付被上訴人二萬六千八百四十二元， 為有理由，亦應准許。爰就上開應准許部分，將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄 ，改判如其聲明。 原判決關於命上訴人返還不當得利部分： 查原審既係依據土地法第九十七條第一項及土地法施行法第二十五條，城市地方房屋 之租金以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限。所謂土地及建築物之總 價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額等規定，作 為計算不當得利之標準。乃原審就建築物價額部分，竟依被上訴人向執行法院拍賣標 購之系爭房屋價額，作為計算上訴人所受相當於租金之利益之基礎，自有未合。上訴 論旨，執以指摘原判決此敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。 原判決其餘部分： 經核於法並無違背，至上訴人聲請訊問證人林曉瑛，係為證明張夜明有無向上訴人黃 麗雪借款之事實（原審卷六十頁），惟無論有無訊問該證人，均不影響本件判決之結 果。上訴論旨，以原審未訊問證人林曉瑛，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使 ，指摘原判決此敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一 項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條 ，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 七 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 李 彥 文 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十二 日