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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三四九九號 　　上　訴　人　甲○○○ 　　　　　　　　朱 煚 隆 　　　　　　　　饒朱玉碧 　　　　　　　　呂 朱 葉 　　　　　　　　朱 重 吉 　　兼 右三 人 　　訴訟代理人　朱 清 錦 　　上　訴　人　林 貴 英 　　　　　　　　簡 良 純 　　　　　　　　紀 錦 銅 　　　　　　　　紀 錦 坤 　　被 上訴 人　乙 ○ ○ 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十五年三月十八日臺灣高等法 院臺中分院第二審判決（八十四年度重上字第一○八號），提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用，關於上訴人甲○○○、朱煚隆、饒朱玉碧、呂朱葉、朱重吉、朱清 錦上訴部分及上訴人紀錦銅、紀錦坤上訴部分，由各該上訴人連帶負擔；其他上訴部 分，由各該上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人請求上訴人紀錦銅、紀錦坤拆屋還地部分，係主張該屋為前開上訴人繼 承而來之公同共有財產，其訴訟標的對於前開上訴人全體即必須合一確定，上訴人紀 錦銅上訴之效力即應及於未上訴之紀錦坤，爰併列紀錦坤為上訴人，合先敍明。 次查被上訴人主張：坐落臺中市○○段八之九七號土地為伊所有，其中如第一審判決 附圖（以下稱附圖）所示Ａ部分零點零零四五公頃之土地，不定期出租與已故朱順平 建築門牌臺中市○○路○○○號房屋（以下稱四○六號房屋），嗣經分割，該部分土 地編為八之二六九號。朱順平已於民國七十二年一月二十六日死亡，由上訴人朱清錦 、甲○○○、朱煚隆、饒朱玉碧、呂朱葉、朱重吉（以下稱朱清錦等六人）繼承，惟 自七十一年起即未支付租金，至八十三年止，積欠租金已達二年以上，經伊定期七日 催告給付，仍不置理，伊乃以存證信函及起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。 租約既經終止，朱清錦等六人除拆屋還地外，並應給付所欠自七十九年至八十三年止 ，每年新臺幣（以下同）四萬元，合共二十萬元之租金，及賠償逾期拆屋還地，妨害 伊使用收益所致生相當於租金之損害。上訴人林貴英、簡良純無合法權源占用系爭四 ○六號房屋，亦應自該屋遷出。其次，伊又將八之九七號中如附圖所示Ｂ部分零點零 零三九公頃土地，不定期出租予已故紀法，建築門牌臺中市○○路○○○號房屋（以 下稱四○四號房屋），該部分土地亦經分割為八之二七○號。茲紀法已於七十年三月 十七日死亡，上訴人紀錦銅、紀錦坤（以下稱紀錦銅等二人）為其繼承人，續為前開 土地之承租人，惟約定租金每年四萬五千元，紀法每年僅交付四萬元，並自七十一年 起至八十三年止未付，積欠租金已達二年以上，亦經伊定期催告，不予置理，伊業以 存證信函及起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。此項租賃關係應已終止，紀錦 銅等二人除應清償自七十九年起至八十三年止所欠二十二萬五千元租金外，並應拆屋 還地，及賠償伊因逾期拆屋還地所受之損害，按每月租金額計付損害金等情，求為命 ：㈠林貴英、簡良純自四○六號房屋遷出；㈡朱清錦等六人連帶給付二十萬元，及自 八十四年三月十一日起至交還土地之日止，按年以四萬元計算之損害金；㈢紀錦銅等 二人將附圖所示Ｂ部分建物拆除，將土地交還與伊，並連帶給付二十二萬五千元，及 自八十四年二月二十六日起至交還土地之日止，按年以四萬五千元計算之損害金（被 上訴人超過上開金額之損害金請求，業經判決敗訴確定，其請求第一審共同被告陳麗 莉遷讓四○四號房屋及請求朱清錦等六人拆屋還地部分，則經判決勝訴確定）。 上訴人朱清錦等六人及林貴英、簡良純則以：系爭四○六號房屋係朱順平所建，已於 五十六年間併同同段一○之五及一○之三四號土地贈與上訴人朱煚隆，是縱令朱順平 與被上訴人間有基地租賃關係，於朱順平死亡後，亦僅存在於朱煚隆與被上訴人間。 嗣朱煚隆將之出售與林貴英，該租賃關係即與朱清錦等六人無涉。又上訴人甲○○○ 、朱煚隆並無住居所不明情形，被上訴人以公示送達方式送達給付租金之催告，於法 尚有未合；上訴人紀錦銅以：被上訴人未對紀法之繼承人全體為催告，不生催告效力 ；上訴人紀錦坤以：系爭四○四號房屋係其父紀法與紀錦銅所有，伊未向被上訴人承 租土地各等語，資為抗辯。 原審審理結果，以：系爭八之二六九及八之二七○號土地為被上訴人所有，分別出租 與朱順平、紀法，朱順平於八之二六九號，即附圖所示Ａ部分面積四五平方公尺之土 地，興建四○六號房屋，紀法於八之二七○號，即附圖所示Ｂ部分面積三九平方公尺 之土地，興建四○四號房屋，均未辦理第一次所有權登記，嗣朱順平於七十二年一月 二十六日死亡，朱清錦等六人為其繼承人，紀法亦於七十年三月十七日死亡，紀錦銅 等二人為其繼承人，而四○六號房屋現由林貴英、簡良純住用，四○四號房屋由紀錦 銅及第一審共同被告陳麗莉使用等事實，有土地登記簿謄本、戶籍謄本、繼承系統表 、土地租賃契約書可證，並有稅籍資料、房捐繳納收據附於臺灣臺中地方法院七十八 年度訴字第一一一一號民事案卷可稽，復經第一審勘驗現場，囑託地政事務所測量， 繪製複丈成果圖在卷可證。按租賃契約並不因承租人死亡而當然終止，僅其繼承人得 為終止而已。朱清錦等六人並未終止朱順平與被上訴人間之基地租賃契約，抗辯：此 項租賃契約於朱順平死亡時即終止云云，要屬無據。次查以非經登記，不得移轉之財 產為贈與者，在未為移轉登記前其贈與不生效力；又不動產物權，依法律行為而取得 、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，民法第四百零七條及第七百五十八條分 別定有明文。朱清錦等六人雖抗辯：朱順平生前已將四○六號房屋贈與朱煚隆，紀錦 坤亦抗辯：紀法生前將四○四號房屋贈與紀錦銅云云，然均未能舉證證明，且經臺灣 高等法院臺中分院七十八年度上字第五○六號民事判決認定四○六號房屋並無贈與朱 煚隆情事在案，有該判決書可證。即或不然，各該房屋均係未經保存登記之不動產， 未能辦理所有權移轉登記，縱曾贈與亦未生效，顯然四○六號房屋應為朱順平之遺產 ，四○四號房屋應為紀法之遺產，應各由其全體繼承人共同繼承。朱清錦等六人復抗 辯：四○六號房屋已由朱煚隆售與林貴英等語，然亦不能舉證證明，且始而謂出賣與 林貴英等語，復陳稱係出賣與簡良純云云，前後不一。該房屋又未辦理所有權移轉登 記，買受人無法因買賣而取得所有權，所辦理之稅籍變更，僅為納稅義務人之轉換， 尚不能發生所有權變動之效果，前開辯解自無可取。復按承租人租金支付有遲延者， 出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約，民法第四百四十條第一項規定甚明；又租用建築房屋之基地，非有承租 人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人不得收回，土地法第一 百零三條第四款亦有明文。紀法承租八之二七○號土地，租金為每年四萬五千元，為 兩造所不爭，並有紀錦坤提出之租金繳納對帳單可證，惟自七十一年起，至八十三年 止，計十三年未付，被上訴人於定期七日催告紀錦銅等二人給付而無效果後，已於八 十四年一月四日以存證信函終止租約，復以起訴狀繕本之送達再為終止租約之意思表 示，有存證信函及回執可稽。依戶籍謄本及繼承系統表記載，紀法之繼承人為紀錦銅 等二人，紀錦銅等二人並不能證明另有其他繼承人存在，空言辯稱被上訴人未對紀法 之全體繼承人為催告及終止租約之意思表示云云，尚無可取，原訂租約應已合法終止 。被上訴人請求紀錦銅等二人將地上建物拆除，交還土地，並無不合。被上訴人係於 八十三年十月間以存證信函催告紀錦銅等二人給付欠租，有存證信函可按。紀錦銅等 二人為時效之抗辯，固得拒絕給付七十八年十月以前之租金，惟對於自七十九年起至 八十三年止，每年四萬五千元，計二十二萬五千元之租金，仍應給付。被上訴人請求 紀錦銅與紀錦坤連帶如數給付，非無理由。又紀錦銅等二人於租約合法終止後仍繼續 占用八之二七○號土地，已成無權占有，對於被上訴人因此不能使用土地，遭受相當 於租金之損害，自應連帶賠償。被上訴人請求紀錦銅自收受本件起訴狀繕本送達之翌 日，即八十四年二月二十六日起，至交還土地之日止，按年以四萬五千元計算，與紀 錦坤連帶給付損害金，亦非無據。次查朱順平承租土地，於六十三年十二月三十日訂 立之土地租賃契約書第三條約定：租金依土地公告地價為標準，乘年率百分之五計算 ；第四條約定：若有調整公告地價或提高公告現值時，應依調整比例調整。其所承租 土地之面積約十八坪，依地價證明書記載，六十七年之公告地價為每平方公尺一萬八 千六百元，則每年租金應為四萬一千八百五十元，被上訴人主張每年租金為四萬元， 自屬可信。上訴人甲○○○、朱煚隆、林貴英、簡良純提出之土地租金繳納對帳單雖 記載年租金為一萬八千元，惟前開土地六十三年之公告地價為每平方公尺六千六百五 十五元，承租面積約十八坪，換算約為五十九點五平方公尺，其土地總價為三十八萬 五千八百七十二元，年率百分之五為一萬九千二百九十三元，被上訴人於六十四、六 十五、六十六年，以一萬八千元計算租金，與契約約定之金額相近，尚符常情。而系 爭土地公告地價於六十七年既已提高如前述，被上訴人不再以一萬八千元計算租金， 而主張每年租金應以四萬元計算，自無不合。前開租賃積欠十三年租金未繳，經被上 訴人以存證信函及公示送達之方式催告，限七日內給付，朱清錦等六人未依限期給付 ，被上訴人乃以存證信函及起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，亦有各該文書 足憑，並經調借臺灣臺中地方法院八十三年度聲字第八八一號公示送達卷宗核閱無訛 。被上訴人對朱清錦、甲○○○、朱煚隆三人以公示送達方式為給付欠租之催告（原 判決誤作終止租約之意思表示），經法院裁定准許，於八十三年十一月二十四日登報 ，依民事訴訟法第一百五十二條規定，於同年十二月十四日已發生送達效力，嗣為終 止租約之意思表示應屬合法有效。朱清錦、甲○○○、朱煚隆等抗辯：並無住居所不 明情形，不得以公示送達之方法為催告云云，尚無可採。租約既經終止，朱清錦等六 人自應拆除地上建物，返還土地與被上訴人。上訴人林貴英、簡良純雖受讓於朱順平 之繼承人而占有使用該地上建物，亦因而失其正當權源。被上訴人請求林貴英、簡良 純遷讓房屋，亦非無據。又前開租賃積欠租金十三年未付，被上訴人於八十三年十月 間始定期催告朱清錦等六人給付，既經朱清錦等六人為時效之抗辯，被上訴人得請求 朱清錦等六人連帶給付者為自八十三年回溯五年，即自七十九年起至八十三年止，每 年四萬元，共二十萬元之欠租。朱清錦等六人於租約終止後仍無權占有使用系爭土地 ，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人請求朱清錦等人自收受起訴狀繕本送 達後之八十四年三月十一日起，至交還土地之日止，按年以四萬元連帶計付損害金， 亦屬有據，為其心證之所由得。因而將第一審所為判決，關於命：㈠林貴英、簡良純 自四○六號房屋遷出；㈡朱清錦等六人連帶給付二十萬元欠租及計付損害金；㈢紀錦 銅等二人拆屋還地，並連帶給付二十二萬五千元欠租及計付損害金部分判予維持，駁 回上訴人之上訴，經核於法尚無違誤。查依卷附朱順平與被上訴人訂立之土地租賃契 約書記載，朱順平承租之一十八坪土地，除為系爭四○六號房屋基地之八之二六九號 土地外，尚包括同路四○○號房屋之基地，被上訴人於致朱清錦等六人之催告給付欠 租函中更記載：朱順平承租土地於六十八至七十年度每年繳付租金六萬元，自七十一 年一月一日起，其中中山路四○○號部分改由訴外人洪美玉承租繳納，每年租金二萬 元，朱順平則繼續承租中山路四○六號房屋部分，每年租金四萬元等語（見一審卷一 三九頁至一四一頁、二三頁）。則原判決於計算朱順平承租土地之租金，六十六年以 前以一十八坪計算，七十九年以後以四○六號房屋坐落之八之九七號土地面積四十五 平方公尺計算，即無不合。又前開土地租賃契約書固記載租賃期限為自六十四年一月 一日起至同年十二月三十一日止，僅為一年，惟朱順平於租期屆滿後仍繼續使用承租 之土地，並支付租金至七十年，為原審確定之事實，依民法第四百五十一條規定，前 開租賃契約應視為以不定期限繼續契約。上訴論旨辯稱：前開租賃契約於約定之租賃 期間屆滿時即失其效力云云，尚無可採。其併對原審取捨證據、認定事實之職權行使 ，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。又其於上訴第三審後始辯稱：四○ 四號房屋早於八十三年五月間即由訴外人陳志銘承租，開設冷氣空調行云云，核屬新 防禦方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項規定，本院無從審究，併此敍明。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十一 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 五 日