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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三五○七號 　　上　訴　人　凱吉建設股份有限公司 　　法定代理人　林清和 　　上　訴　人　捷泰建設股份有限公司 　　法定代理人　余慧美 　　共　　　同 　　訴訟代理人　方智雄律師 　　被 上訴 人　甲○○ 　　訴訟代理人　顏文正律師 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年七月十日台灣高等法院 第二審判決（八十五年度上字第一一五號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國八十年十一月間分別向上訴人凱吉建設股份有限公司（ 下稱凱吉公司）、上訴人捷泰建設股份有限公司（下稱捷泰公司）購買坐落台北市○ ○區○○段四小段三一○、三一一、三一三、三一四、三三三號土地上建物第二層第 六一、六二、六三號三個店位（下稱系爭三個店位）及其基地所有權應有部分（下稱 應有部分），房屋、土地總價金分別為二百三十三萬一千元、四百三十二萬九千元， 伊已繳交四十九期價款，計房屋部分八十五萬七千九百元、土地部分一百五十九萬三 千四百元，詎房屋建造完成後，伊始發覺所購買系爭三個店位面積八‧六一坪，竟有 百分之七十三係公共設施用途，伊所購買每間店位所能使用面積僅○‧八七坪，如此 狹小之面積，無法從事服飾商業活動，有違兩造訂約之本旨，上訴人因可歸責於其之 事由，不依債之本旨而為之給付，係屬不完全給付，且有瑕疵，經伊催告上訴人補正 未果，業通知上訴人解除契約，本件契約既經伊依法解除，雙方即負有回復原狀之義 務，上訴人應返還伊已付價款等情，求為命凱吉公司、捷泰公司分別給付伊八十五萬 七千九百元、一百五十九萬三千四百元，並均加給自起訴狀繕本送達翌日起算之法定 遲延利息之判決。 上訴人則以：被上訴人購買系爭三個店位，面積各二‧八七坪，合計八‧六一坪，係 包括主建物、附屬建物、公共設施及共同使用部分之應有部分面積在內，因系爭店位 係以獨立產權之攤位方式出售，各攤位有獨立產權，攤位間應設置通道，本件建物二 樓面積在二百平方公尺以上，依建築技術規則第一百三十一條規定，兩側均有店舖之 室內通路寬度應在三公尺以上，是攤位愈多，道路所占面積愈多，此乃被上訴人負擔 公共設施比例較高之原因，伊交付被上訴人之系爭三個店位，並無瑕疵，被上訴人主 張解除買賣契約，為無理由。如認被上訴人得解除契約，伊為同時履行之抗辯，被上 訴人應將系爭房地所有權移轉返還伊等語，資為抗辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張之前揭事實，已據其提出 店位預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、土地及建築改良物登記簿謄本、存證信 函為證。且上訴人對於被上訴人已交付上開價款，曾催告補正及為解除契約之意思表 示等情，並不爭執。按物之出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉於買受人時，無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但 減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任 者，買受人得解除其契約或請求減少價金。但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金，民法第三百五十四條、第三百五十九條定有明文。所謂物之瑕疵， 係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之 價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵。查上開店位預定買賣合約書第一條 第一項記載，預定買賣標的物，店位三戶，面積約計八‧六一建坪，上開坪數包含主 建物、附屬建物、公共設施及共同使用部分之應有部分面積在內，精確坪數以地政機 關複丈登載於建築改良物登記簿之面積為準。而凱吉公司移轉所有權登記予被上訴人 之系爭三個店位，每個面積為主建物二‧八七平方公尺，共同使用部分有二，一折算 為五‧八二平方公尺，一折算為二‧一五平方公尺，三者共計一○‧八四平方公尺， 折合三‧二八坪，系爭三個店位面積總計九‧八四坪。依此觀之，凱吉公司所交付被 上訴人之店位總面積，固較契約為多，然凱吉公司所交付之店位是否不具備通常效用 ，或契約預定效用之瑕疵，應由兩造之交易過程及契約之整體加以觀察，不應僅由其 交付被上訴人之面積是否達契約所訂為斷，方屬公允。依前述面積計算，被上訴人可 用之主建物面積占總面積之百分之二十六，共同使用面積占總面積達百分之七十四， 主建物面積換算之坪數，僅約○‧八七坪，系爭三個店位坐落在二樓，以上訴人廣告 所載，二樓為服飾店，依經驗法則判斷，此面積實難供通常服飾店面擺放衣物之使用 ，更不可能有多餘之空間設置更衣室。且依原審現場勘驗丈量，上訴人在本件二樓建 物之地面上，規劃被上訴人所購系爭三個店面之長度各為二‧三六公尺，寬度為一‧ 四九公尺，走道為二公尺。惟依上訴人所述走道應為三公尺，則上開丈量之長度應再 扣除○‧五公尺，故長度實為一‧八六公尺，是以每個店面之面積為二‧七七平方公 尺（約○‧八四坪），較所有權狀所載之二‧八七平方公尺（約○‧八七坪）更少。 上訴人稱上開丈量面積較少之因，乃建築改良物登記簿所載係由牆壁中線丈量所致。 果爾，則被上訴人所得使用之面積，較所有權狀所載者更少，更未能滿足被上訴人開 設服飾店面之用。上訴人雖辯稱，被上訴人將三個店位合併使用，即不致狹小，但三 店位縱然合併使用，其主建物之所有權狀所載面積合計亦僅八‧六一平方公尺，約二 ‧六一坪，雖勉可利用，但亦不寬廣，而凱吉公司既以每一店位二‧八七坪之面積出 售與被上訴人，自應擔保每一店位均可作為開設服飾店面之通常使用，而不論所有權 狀所載之二‧八七平方公尺或上開現場丈量之二‧七七平方公尺，均顯無法為通常服 飾店面之用。次查被上訴人向上訴人購買系爭房地價金，房屋為二百三十三萬一千元 ，土地為四百三十二萬九千元，合計為六百六十六萬元，是每一店位房地之價金為二 百二十二萬元（原判決誤載為二百二十萬元），以上開店位預定買賣合約書約定之每 店位面積二‧八七坪計算，被上訴人以每坪高達七十六萬六千六百元（按係七十七萬 三千五百十九元之誤算）之單價，購買二‧八七坪，卻實際上僅約有○‧八七坪之面 積可供服飾店面使用，顯失衡平。且依上訴人之廣告單記載「專櫃總價：ＳＯＧＯ百 貨一千五百萬元，愛買公館名店一百三十五萬元（自備二十七萬元）」，顯會誘引包 括被上訴人在內之購買者以ＳＯＧＯ百貨專櫃之印象，前來購買上訴人所銷售之系爭 店位，惟系爭三個店位實不具備一般人對ＳＯＧＯ百貨寬敝之店面及購物環境，殆無 疑義，益認上訴人並未依債務本旨為給付。上訴人雖辯稱，本件商場係以設置獨立產 權之攤位方式出售，各攤位既有獨立產權，各攤位之間，應設置通道，依建築技術規 則第一百三十一條規定，本件二樓面積在二百平方公尺以上，兩側均有店舖之室內通 路寬度應在三公尺以上，攤位愈多，通路占用之面積愈多，此乃被上訴人負擔公共設 施較高之原因。倘被上訴人等購買戶以應有部分方式登記購買攤位，每人再以分管方 法使用商場，則不必將通道登記為公共設施，通道部分均可列為被上訴人之主建物坪 數，可見公共設施比例之高低，乃登記方法不同所發生之差異，同層商場既為被上訴 人等固定所有人在使用，將通道面積登記為公共設施面積抑登記為主建物內之坪數， 對其實際使用，並無差異云云。然查本件二樓店位數目之多寡，完全取決於上訴人之 銷售規劃，被上訴人並無置喙之餘地，如上訴人規劃店位數較少，因通道部分減少， 被上訴人或可獲得較多之主建物坪數，而負擔較少之公共設施面積，殊甚明顯。不論 通道是否登記為主建物之一部分，被上訴人依規定不能以之為營業之用，並無二致， 系爭三個店位仍未能供一般服飾店面通常之用。至證人即繪製本件建物二樓平面圖之 建築設計師朱文熙雖於第一審證稱，商場法規上有基本之需求量，該公共設施並沒有 過高，樓梯寬度、大小等都有規定，我們是以最小之規定設計，以免造成業者損失云 云。但其證詞僅係有關其公共設施之規劃有無逾越法規之範圍，與系爭三個店位是否 合乎兩造買賣當事人所預期之通常效用無關，故其證詞尚難為有利上訴人之認定。被 上訴人所購買之系爭三個店位，每個店位可供服飾店面使用之主建物面積二‧八七平 方公尺，僅占所有權狀所載全部建物面積一○‧八四平方公尺之百分之二十七，占上 開店位預定買賣合約書所約定面積之百分之三十，且未能為服飾店面之通常使用，已 如前述。被上訴人主張，凱吉公司非依債務本旨而為給付，不生提出之效力，而其該 項給付為不完全之給付，亦屬有瑕疵之給付，經伊限期催告補正，上訴人不為補正， 伊乃通知上訴人解除契約云云，業據其提出八十四年七月十五日及同年八月四日存證 信函及收件回執為證。經查被上訴人與凱吉公司之上開店位預定買賣合約書第十六條 第六項約定：「本契約與就本大廈土地所訂之『土地預定買賣合約書』具關連性，雙 方同時履行二份契約」。又被上訴人與捷泰公司之土地預定買賣合約書第八條約定： 「本約應與房屋預定買賣合約書，暨所有附件內各項規定同時履行，否則無效。」是 上開店位與土地之買賣契約具有不可分離之關係，被上訴人依民法第三百五十九條（ 原判決誤載為第三百五十四條）之規定，同時解除上開店位及土地之買賣契約，自屬 有據。上開買賣契約既經被上訴人合法解除，則兩造即負有回復原狀之義務，故被上 訴人依民法第二百五十九條規定，請求凱吉公司、捷泰公司分別給付伊八十五萬七千 九百元、一百五十九萬三千四百元及均自起訴狀繕本送達翌日即八十四年十月十三日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。上訴人為同時履 行之抗辯，請求被上訴人應將系爭房地所有權移轉返還予伊，亦無不合，為其心證之 所由得。因而將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命凱吉公司於被上訴人將 台北市○○區○○街○○號二樓之二一、二二、二三號，總面積各二‧八七平方公尺 ，及各建物之共同使用部分（建號二○二五號、面積六○九‧三六平方公尺、應有部 分各九○○○○分之八六一，建號二○三七號、面積二、八一○‧三二平方公尺、應 有部分各九○○○○分之六九）之所有權，移轉登記為其所有之同時，給付被上訴人 八十五萬七千九百元及上開法定遲延利息。捷泰公司於被上訴人將坐落台北市○○區 ○○段四小段三一○號土地、面積一、二三三平方公尺、應有部分一○○○○分之三 ○之所有權，移轉登記為其所有之同時，給付被上訴人一百五十九萬三千四百元及上 開法定遲延利息，經核於法洵無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職 權行使，暨贅述之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。至上訴人於 上訴本院後，始辯稱，經另案囑託台北市建築師公會鑑定結果，本件大樓各層公共設 施之位置現況與使用執照圖說符合，尚稱適中，設計並無浮濫，亦無偏高等情，原審 未囑託建築師鑑定。又系爭三個店位及其基地因被上訴人拒繳貸款利息，經抵押權人 台灣土地銀行聲請裁定拍賣抵押物，強制執行中，被上訴人已不能將該店位及基地返 還伊，依民法第二百六十二條規定，被上訴人已喪失契約解除權云云，並提出鑑定報 告書、台灣高等法院函、台灣台北地方法院民事執行處通知、台灣台北地方法院公告 為證，核屬新防禦方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項之規定，本院不得予以 斟酌，併此敍明。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十一 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 蘇 達 志 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 三 日