最高法院民事判決 八十六年度
台上字第三六一○號
上 訴 人 丙○○
被
上訴 人 乙○○
甲○○
右
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十六年三月二十八日台灣高等
法院第二審判決（八十五年度上字第一六○五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除
假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十一年十月三十一日向被上訴人購買坐落桃園縣○○鄉
○○路○段○○○巷十四之二號三樓房屋（下稱
系爭房屋）及基地
應有部分，總價新
台幣（下同）四百二十萬元，
買賣契約書載明房屋面積為三十五坪，
詎伊於八十二年
九月中旬取得
所有權狀後，發現主建物、附屬建物、公共設施等合計七三‧四四平方
公尺，約二二‧二二坪，另十二‧七八坪為被上訴人於使用執照核發後所興建之違章
建築，伊無法取得該部分之所有權登記，自屬權利瑕疵，被上訴人故意隱匿不予告知
，顯係以詐術誘使伊訂立買賣契約
等情。
乃依
債務不履行、
不完全給付、
侵權行為之
規定，求為命被上訴人
連帶給付伊八十萬元，並加付法定
遲延利息之判決。
被上訴人則以：本件係成屋買賣，上訴人買受時對於系爭房屋之情形知之甚詳，並無
權利瑕疵、不完全給付、受詐欺之情事等語，資為
抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判
駁回上訴人此部分之訴，並維持
第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人之上訴，係以：上訴人主張其向被上
訴人購買之系爭房屋，除其中七三‧四四平方公尺已辦理
所有權移轉登記外，其餘部
分為未辦理保存登記之違章建築，無法為所有權移轉登記之事實，
業據其提出買賣契
約書、建築改良物登記簿影本存卷
可稽，且為被上訴人所不爭，固可信為真實。
惟按
物之權利
瑕疵擔保責任，係指出賣人有依
民法第三百四十八條負交付其物於買受人並
使其取得物之所有權之義務，及依同法第三百四十九條擔保
第三人就買賣之
標的物對
於買受人不得主張任何權利而言。而系爭房屋違建部分於興建時即因建材附合於主建
物，構成主建物之重要成分，與主建物部分不可分割，由系爭房屋之起造人即被上訴
人取得所有權，並因出賣予上訴人，由上訴人取得系爭房屋主建物部分之所有權及違
建部分之事實上處分權，並無第三人就系爭房屋或該違章部分主張任何權利，此為
兩
造不爭之事實，系爭房屋即無權利瑕疵可言。至兩造契約書第六條約定：「有關
本約
房屋土地建物保存及產權移轉登記」當係指得辦理所有權移轉登記之部分而言，第七
條約定：「本約房屋及土地乙方（指被上訴人）保證產權清楚，絕無任何糾紛，如發
生產權糾紛等情事概由乙方負責理清，不得損害甲方之權益」，依其文義，僅係保證
系爭房屋及基地並無第三人主張權利，並
非保證該違章部分亦得為所有權登記，尚不
得援引為有利丙○○之證明。次按所謂不完全給付者，必其瑕疵於契約成立後發生，
且因可歸責於出賣人之事由所致者，
始足當之。系爭房屋因含有一部分違章建築，就
此違建部分，有隨時遭
主管機關命令拆除之可能，應認系爭房屋具有物之瑕疵，而不
完全給付於物有瑕疵之情形，雖亦得主張之，但查系爭房屋係於八十一年八月十七日
完成第一次總登記，兩造於八十一年十月三十一日簽訂買賣契約時，違章部分即已存
在，且就此部分不能為所有權移轉登記乃係受
法令之限制，非可歸責於被上訴人，依
上開說明，出賣人不負不完全給付之債務不履行責任。末按民法第一百八十四條之
侵
權行為責任，以行為人有故意或過失不法侵害他人之權利，使他人受損害者，始足當
之。上訴人主張受被上訴人詐欺而訂立本件買賣契約
云云，雖舉證人即其妻李任玲為
證，惟李任玲為丙○○之妻，所購之房屋為夫妻共同使用，所證之詞與其等有利害關
係，尚難採信。且買賣契約第一條記載「預定買賣標示：㈡建物坐落○○○鄉○○路
○段壹柒壹巷大竹福興華廈實際使用面積約參拾伍坪」，契約既明白記載該三十五坪
係「使用面積」，
而非登記面積，並無隱匿情形。而系爭房屋於兩造簽訂契約時已經
完成，並已完成第一次總登記，該契約書並明載其編定之門牌號碼：桃園縣○○鄉○
○路○段○○○巷十四之二號三樓，則不論被上訴人有無出示所有權狀或使用執照，
上訴人得隨時向地政機關查詢，亦無隱匿餘地。此外，上訴人復未能提出其他證據證
明被上訴人係故意隱匿系爭房屋有部分係違章建築無法為所有權移轉登記，或以其他
方法施詐術誘使其簽訂買賣契約。則上訴人依債務不履行、不完全給付、侵權行為之
規定，請求被上訴人連帶賠償，
難謂正當等詞，為其判斷之基礎。
按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，
縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其
證言亦非不可採信。本院著有五
十三年台上字第二六七三號判例可循。查上訴人所舉證人李任玲證稱：八十一年十月
二十五日與丙○○一起去看系爭房屋，售屋小姐稱房屋已蓋好共三十五坪，含五坪公
設，我們要求看權狀，她說權狀還沒下來，我們要求看使用執照，她說使用執照去辦
權狀，我們就相信她等語。此攸關被上訴人是否故意隱匿不告知系爭房屋有部分係違
章建築，原審未調查該證言是否屬實，僅以證人李任玲為上訴人之妻，所購之房屋為
夫妻共同使用，所證之詞與其等有利害關係，尚難採信云云。自與上開判例意旨有違
。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文
字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。本院亦
著有十七年上字第一一一八號判例
可資參照。查買賣契約第六條：「有關本約房屋土
地建物保存及產權移轉登記……」之約定，契約既無將買賣標的物區分為得辦理所有
權移轉登記之部分與不得辦理所有權移轉登記之部分，似指全部買賣標的物之房屋土
地之所有權移轉登記而言，原審謂僅係指得辦理所有權移轉登記之部分而言，不無捨
契約文字而曲解當事人真意之嫌，自屬違背法令。上訴論旨，指摘原判決不當，求予
廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十八 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 李 慧 兒
法官 蘇 達 志
法官 陳 重 瑜
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十二 月 十二 日