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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三六九號 　　上　訴　人　甲○○ 　　被 上訴 人　乙○○ 　　訴訟代理人　呂光武律師 右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年五月八日台灣高等 法院第二審判決（八十四年度上字第六八五號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國八十年八月十六日向上訴人承購坐落於台北市○○區○ ○段貳小段二○○、二○四、二○八之一、二一○、二一一地號土地上之逸仙精典Ｃ 棟陸樓之預售房屋，約定買賣總價為新台幣（下同）四百九十萬元，依買賣契約約定 ，系爭房屋含公共設施約計一○‧九四坪，簽約時上訴人曾向伊保證室內使用坪數不 低於八坪；詎於系爭房屋完成結構體時，伊發現室內面積約僅五坪左右，經數度催告 上訴人出面說明，上訴人均置之不理，嗣經伊至現場測量結果發現，室內實際使用面 積僅約五‧三九坪，與契約所載之一○‧九四坪相比，其公共設施比率竟高達百分之 五十，顯高於通常公設比為主建物之百分二十五之標準，上訴人之行為，實不無訛詐 之嫌，為此以起訴狀繕本送達上訴人，為解除兩造買賣契約之意思表示，並求為命上 訴人返還伊已交付之九十五萬元及其遲延利息之判決。 上訴人則以：伊從未向被上訴人稱系爭房屋之室內實際使用面積有八坪之多，依台北 市松山地政事務所建物測量成果圖，主建物面積、附屬建物面積（含陽台及花台）及 應分擔公共設施面積，合計總面積折算為一○‧八坪，被上訴人實際取得面積與契約 坪數一○‧九四坪，誤差未達百分之二，依契約書第一條約定增減百分之二範圍內互 不退補款，伊既無違約情事，被上訴人主張解除契約並請求返還價金，即有未合等語 ，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張其向上 訴人承購系爭不動產，並已繳交部分價金九十五萬元之事實，經提出房屋及土地預定 買賣契約書影本為憑，亦為上訴人所不爭，自堪信為真實。查系爭房屋經一審函請台 北市建築師公會鑑定其公共設施比率及面積結果，認為系爭房屋應分攤該棟建築物六 樓電梯間及走道等公共設施（即專屬性公共設施）面積約五‧一七五一平方公尺；應 分攤地下二層、地下一層、一樓玄關、房頂突出物等公共設施（即非專屬性公共設施 ）面積約一○‧五一六七平方公尺，總計應分攤該棟建築物公共設施面積約十五‧七 ○○平方公尺，此有鑑定報告書附卷足參（見一審卷外放證物）。查系爭房屋總面積 為三十五‧九七平方公尺，扣除被上訴人（房屋內）所得使用之私有面積十八‧四平 方公尺（室內一十三‧八一平方公尺‧花台一‧二一平方公尺、陽台三‧三八平方公 尺），被上訴人實際分攤之公共設施為十七‧五七平方公尺（參照卷附之建物所有權 狀影本），與上開鑑定之系爭建物應分攤公共設施面積相差一‧八七八二平方公尺， 以上開鑑定所認定系爭房屋應分攤之公共設施面積加以計算，經扣除公共設施部分面 積，被上訴人原應尚有二○‧二七平方公尺（35.97-15.7=20.27）可資使用，如以契 約約定之十‧九四坪（約三十六‧一七平方公尺）計算，則扣除公共設施後以外之房 屋面積，原應有二○‧四七平方公尺（36.17-15.7=20.47）（約六‧二坪），始合於 契約之約定，茲上訴人所擬交付之系爭房屋面積經扣除實際分攤之公共設施面積為一 八‧四平方公尺，約五‧五七坪，較被上訴人依契約（不含公共設施）原可取得之面 積相差約○‧六三坪，即依上開鑑定系爭建物之公共設施比例分攤，上訴人原擬交付 被上訴人之房屋，不足○‧六三坪，此一數量上之不足，占買賣契約約定一○‧九四 坪之百分之六，為較兩造間契約原容許差距百分之二之三倍；以上訴人原擬交付被上 訴人之房屋內面積五‧五七坪而言，○‧六三坪，占五‧五七坪之百分之十一，以此 一高比例面積不足之瑕疵，衡以經驗法則，對於物之通常效用及經濟效用自有重大影 響。次查系爭不動產之買賣總價為四百九十萬元，以一般房屋購買戶通常均以其所購 買房屋坪數，除以總價，作為其衡量所購房屋價位之合理性，乃不爭之事實，兩造約 定系爭房屋面積約一○‧九四坪，依此換算之每坪約定單價約為四十四萬七千八百九 十八元，如以上訴人原擬交付之房屋面積一○‧八八坪計算，則被上訴人實際上係以 每坪單價四十五萬零三百六十八元來購買，則似此小坪數、高價位之房屋，如非有相 當之誘因，實難吸引消費者之購買慾望，經查被上訴人所製作用以供購買戶即被上訴 人購買參考之金Ｃ戶配置參考圖（見一審卷第六三頁、原審卷一○一頁），所規劃之 室內包括廚房用具、沙發、茶几、電視、單人床、梳粧台、衣櫃等，並有全套衛浴設 備，以此平面圖而觀，在此等諸多設備擺設其中後，視覺上尚有許多空間可資活動， 雖上訴人辯稱配置參考圖上所繪之設備均可擺設其中，並提出現場照片多張為證（見 原審卷第一○二至一○六頁），然本院勘驗現場時發覺該等設備固得擺設屋內，惟現 場感受甚為侷促，迴轉空間甚為狹小（參照上開照片），單人床與柱間僅有十九公 分之間隔（見原審卷第七七頁），與參考配置圖所繪二者相較有相當之距離，大異其 趣，被上訴人主張上訴人所擬交付之不動產顯有減損契約約定之通常效用及經濟效用 ，即無不合。被上訴人主張上訴人所擬交付之房屋室內面積不足，難為通常之使用， 有重大瑕疵，爰依物之瑕疵擔保之規定，以起訴狀繕本送達作為解除其與上訴人訂立 之房屋及土地買賣契約之意思表示，洵非無據。從而，被上訴人請求上訴人返還已給 付之價金九十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利 息，為有理由等詞，為其判斷之基礎。 查依兩造所不爭之房屋預定買賣契約書第一條記載，上訴人於出售系爭房屋時係以包 括室內、陽台、露台、花台、平台、雨庇、樓梯、電梯間、走道及大樓公共設施分攤 面積等在內總面積共一○點九四坪，另買賣標的面積（一審卷第十一頁）。是上訴人 出賣時，係以包括使用面積、小公面積（台北市建築師公會鑑定書稱之為專屬性公共 設施）、大公面積（台北市建築師公會鑑定書稱之為非專屬性公共設施）之總坪數約 定買賣標的面積，並未保證房屋室內面積之最低坪數。縱使依台北市建築師公會鑑定 結果，系爭房屋應分攤該棟建築物之合理公共設施面積約十五‧六九一八平方公尺（ 見外放之鑑定書）；而系爭房屋依所有權狀記載應分攤之公共設施為一七‧五七平方 公尺（見鑑定書內附之所有權狀影本），較上開鑑定之合理公共設施多出一‧八七八 二平方公尺，似屬公共設施分擔比例過高之問題，不能據指此為房屋室內面積不足之 坪數。原審將所有權狀所載之面積及契約第一條所定買賣之面積，扣除上開鑑定之合 理公設面積，以此數額指為兩造約定之房屋室內面積，再將此面積減除權狀所載之房 屋室內面積（含陽台、花台）所餘之○‧六三坪，悉認定為上訴人交付不足之房屋室 內面積，並謂上訴人交付不足之房屋室內面積占原擬交付之房屋室內面積五‧五七坪 之百分十一，此一高比例面積不足之瑕疵，衡以經驗法則，對於物之通常效用及經濟 效用自有重大影響云云，進而為上訴人不利之判決，無異將公設面積過高部分之坪數 全部指為室內面積不足之坪數（原審計算之所謂室內面積不足之坪數，大抵與上開公 設面積過高部分之坪數相當），揆諸兩造房屋買賣契約書第一條之約定，尚嫌速斷。 次查上訴人抗辯系爭房屋的分攤之公共設施面積較鑑定之合理公設面積既係多出一‧ 八七八二平方公尺，與買賣契約之總面積誤差係在百分之五點七，縱此部分為上訴人 所減少給付被上訴人之室內面積，然買賣契約第一條既有約定誤差超過百分之二以上 雙方按合約所訂房地總價比例多退少補，被上訴人亦僅得就誤差超過百分之二部分， 按比例請求減少價金，否則即屬對上訴人顯失公平，更違反民法第三百五十九條但書 「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金之規定云云（原審卷第 五十三頁），此為重要之防禦方法，原審並未於判決中說明其取捨之意見，遽認上訴 人解除契約為有理由，亦有判決不備理由之違法。末查被上訴人於第一審起訴係請求 上訴人給付九十五萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計 算之利息（一審卷第八頁反面），本件起訴狀繕本係於八十三年八月十五日送達上訴 人（一審卷第四十七頁送達證書記載），原審維持一審所為上訴人應給付自民國八十 三年八月十五日起至清償日止之法定遲延利息部分之判決，亦有未合。上訴論旨，執 此指摘原判決不當，求為廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 三十一 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 袁 再 興 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 二 月 二十二 日