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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三九號 　　上　訴　人　台中縣潭子鄉農會 　　法定代理人　林振通 　　訴訟代理人　蔡壽男律師 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間請求給付使用權同意書事件，上訴人對於中華民國八十五年四月十五日台 灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十四年度重上更㈡字第一二號），提起上訴 ，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件被上訴人主張：伊前以不定期向上訴人承租坐落台中縣○○鄉○○段第九五五號 土地內如第一審判決附圖所示斜線部分○點○三一三公頃（下稱系爭土地）建造房屋 （下稱系爭房屋）。迨民國八十年間，系爭房屋老舊不堪，欲拆除重建，伊請求上訴 人出具土地使用權同意書，俾得申請建造執照，詎遭上訴人拒絕等情。求為命上訴人 出具系爭土地之土地使用權同意書於伊之判決。 上訴人則以：兩造間所訂租約訂明出租人需用土地時，可以中途解約，係附有解除條 件。伊擬收回系爭土地自行建築，所附解除條件成就，伊並已終止本件租約，被上訴 人自不得請求伊出具土地使用權同意書等語。資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地原由上訴人 於五十五年一月一日出租與被上訴人之父林德文建築系爭房屋，該租賃契約依民法第 四百五十一條規定更新為不定期限，被上訴人並繼受林德文之租賃關係。迨至八十年 間，被上訴人欲將系爭房屋予以改建，上訴人於八十年十二月十七日以郵局存證信函 通知被上訴人不得變更改造系爭房屋，並拒絕出具系爭土地之土地使用權同意書供被 上訴人請領建造執照，八十一年十二月間並向台中縣潭子鄉公所檢舉被上訴人為修繕 變更房屋結構，涉及違建，由台中縣潭子鄉公所填報違章建築查報單，勒令被上訴人 停工等情，為兩造所不爭執，並有勘驗筆錄及複丈成果圖為憑，此部分之事實，堪信 為真實。按起造人申請建造執照時，應備具土地權利證明文件（建築法第三十條）。 土地所有人出具之土地使用權同意書，即屬上開規定所謂起造人應備具之證明文件。 又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中 保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。是租用建築房屋 之基地，於租賃關係存續中，縱該地上所建之房屋因故滅失，其租用基地之契約要未 失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定者從其約定 外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務，應出具土地使用權同意書 以供承租人申請建造執照。準此，果被上訴人就系爭土地之基地租賃關係仍屬存在， 上訴人不得拒絕，且其屬民事私權爭執。次查，依建築法第九條所規定之建造，固分 為新建、增建、改建及修建等四種，其中修建部分，內政部於六十三年七月十日以台 內營字第五九二五五二號函釋：屋架未有過半之更換或修理，而其餘桁條、椽子、屋 面板及屋面瓦全部翻修，雖翻修範圍過半，仍不視為建築法第九條第四款之修建行為 。如確未達建築法第九條第四款過半之修理，可免請領建照，有台中縣政府八十五年 一月十七日府工建字第三○五五○○號函在卷可稽。而被上訴人雖陳述其為修繕， 但因系爭房屋年久老舊，其樑柱、屋頂均有更換以防倒塌、漏水之必要，目前已不堪 居住使用，業經原審受命法官於準備程序中勘驗屬實，有勘驗筆錄可按。從而，其修 繕之範圍，已逾上開建築法所規定之修建程度，必須請領建照，始能施工。況系爭房 屋已被查報為違章，並被勒令停工，已如前述，自不因被上訴人自認其行為為修繕， 而可免為申領建照。因此，被上訴人提起本件訴訟，自有必要，上訴人以其訴訟為無 法律上之利益之抗辯，自不足採。再者，依兩造租借合約書第七條約定：「本合約期 間中雙方倘有都合者，可以在中途解約」，其所謂「雙方倘有都合者」，係指雙方如 有需要之意，固為兩造所不爭執。惟所謂「需要」、「需用」，係指客觀上有收回自 用之正當理由及必要之情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂 租約所訂條件業已成就。查，上訴人於八十年十二月十七日以郵局存證信函通知被上 訴人，僅稱被上訴人不得變更改造原建物壁牆，於八十一年七月十日兩造協調時，亦 僅要求收回系爭土地，均未稱其有何需要必須收回系爭土地，於第一審審理中復未以 此為抗辯。迨至上訴，於第一次行準備程序時，始以因系爭土地附近繁榮，欲收回改 建大樓，以免浪費社會經濟（資源）等語置辯，然仍無具體之改建計畫。嗣後於八十 二年十二月二十一日，始召開臨時理事會以臨時動議決議：「本會辦公廳舍已不敷使 用，擬收回被上訴人承租之系爭土地，興建農民購物中心、農民休閒活動中心及供農 民健康保險業務使用」等語。惟仍未提出詳細規劃方案。其後上訴人雖於八十三年一 月十七日之第十二屆第七次理事會中，曾有提案請審議擬興建新辦公廳舍計畫案，案 中稱擬計畫興建辦公廳舍地下一層，地上七層，每層建坪約三百坪，總工程款約新台 幣一億九千五百萬元，其經費來原擬出售與總工程款約等值之土地籌款等情；決議結 果：「原則計畫建地下一層，地上五層，待與會員代表溝通，時間上允許再提交會員 代表大會審議」，並提出設計圖為證，嗣於八十三年二月七日及八十四年一月二十七 日之第十二屆第二次及第三次之會員代表大會中提案討論，作成決議後陳報台中縣政 府准予備查在案，有台中縣政府函及會員代表大會紀錄在卷可憑。惟查，上訴人所提 擬興建新辦公廳舍之上述理事會及會員代表大會決議及各項計畫、設計圖等，均隨同 本件訴訟之進行情形而作成，而其決議內容空泛，其會員代表大會紀錄僅記載：「審 議理監事會議重要案件執行情形」，案由欄記載：「請審議本會擬向承租戶甲○○終 止租約及收回土地使用案」，決議情形記載：「照案通過」，此僅可證明會員代表大 會曾決議擬向承租戶被上訴人收回出租之土地，並不能證明收回土地之用途，係供興 建辦公廳舍、農民休閒活動中心、農民購物中心及辦理農保業務所必需之辦公大樓之 用；而理事會之決議，亦無預算如何編列，預計何時完成等明確之事項，顯難認已盡 舉證責任，尚不足以證明客觀上有收回系爭土地自用之必要。況且系爭土地邊尚有面 積○點○一七五公頃土地出租與潭子國小，尚未收回，為上訴人所不爭執，並經勘驗 屬實。而出租潭子國小部分，迄未言及何時可收回，是否尚須經訴訟程序，亦未可知 ，則上訴人擬以第九五五土地號土地興建新辦公廳舍之先天優良條件，並未具備。復 查，上訴人除系爭土地外，○○○鄉○○路系爭土地一直往北走，直到潭子街往東， 直通至台鐵鐵路邊緣，擁有大批土地，如擬興建新辦公廳舍，如此大片土地，其面積 已足夠而綽綽有餘。至於都市○○道路開闢雖通過同段第九○三號土地（上訴人辦公 廳舍所在），但台中縣潭子鄉公所限於財源，目前尚無開闢計畫道路等情，亦有台中 縣潭子鄉公所八十三年七月三十日之覆函為憑。上訴人之辦公廳舍並無被拆除而無處 辦公之情形，自無使用系爭土地之必要。綜上，兩造間系爭土地之基地租賃契約，並 無因解除條件成就而失其效力，而上訴人依合約書第七條約定，為終止租約之意思表 示，自不生終止之效力，其租賃關係仍屬存續。被上訴人擬對系爭房屋修繕或重建， 上訴人即負有同意，並應出具土地使用權同意書，以供被上訴人申請建造執照之義務 。至於被上訴人於取得土地使用權同意書，向主管機關申請建造執照時，能建造何種 形式之房屋，如何修建或改建，是否符合系爭土地之使用區分為商業區之規定，應屬 建築主管機關之職權，非上訴人所得過問。又被上訴人目前雖因工作關係而北上謀生 ，暫時北遷，惟其租賃權既未消滅，而欲修建系爭房屋，以防倒塌，上訴人即無拒絕 之理，上訴人竟出面阻止被上訴人修建系爭房屋，進而表示要收回系爭土地，致被上 訴人無法使用其承租之土地，亦屬違背誠信及公平。是被上訴人之請求，於法有據， 應予准許等詞。為其判斷之基礎。 查，原審認被上訴人所有系爭房屋，其樑柱、屋頂均有更換以防倒塌、漏水之必要， 從而被上訴人修繕範圍已逾建築法規定之修建程度，必須請領建照，始得施工等語， 係以勘驗筆錄為其依據。然遍查全卷原審勘驗筆錄，並無「（房屋）樑柱、屋頂均有 更換，以防倒塌、漏水之必要」之記載，原審亦未就此為詳加調查審認，並記載其得 此心證之理由，僅泛言有勘驗筆錄為憑，尚屬可議。又上訴人主張：伊現有辦公廳舍 不敷使用，且坐落之基地有部分為道路預定地，政府開闢道路時，地上辦公廳舍勢必 拆除，而系爭土地交通方便，位置適中，係最理想之地點。將之收回興建大樓以供作 為農民購物中心、農民休閒活動中心及辦理農民健康保險業務使用，基於推展農會業 務，造福廣大農民，在客觀上自有其必要性。至伊其餘土地，其地形不完整、不方正 ，亦不適中，並不適合興建辦公大樓。且依台中縣潭子鄉公所（八十三年七月三十日 覆函）函示意旨，目前雖無開闢道路之計畫，惟僅能證明暫時免予拆除而已，不能謂 伊不需收回系爭土地興建辦公大樓等語（原審更㈡卷第一宗九○頁），為其重要防禦 方法，原審恝置未論，僅以上訴人尚有其他大片土地可供興建辦公大樓及台中縣潭子 鄉公所無計畫開闢道路，上訴人辦公廳舍無拆除之虞等情，為上訴人不利之判斷，亦 屬未洽。上訴人復辯稱：按商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用， 不得有礙商業之便利；都市計畫公布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區 規定者，除准修繕外，不得增建或改建，都市計畫法第三十五條及第四十一條分別定 有明文。系爭土地係屬商業區，而被上訴人之系爭房屋為日式平房木造住宅，不合土 地使用分區規定，依上開各規定，除准修繕外，不得增建或改建。是縱認伊不得終止 租約，應出具土地使用權同意書於被上訴人，被上訴人亦不得申請增建或改建等語（ 原審更㈡卷第一宗第二二頁）。此項抗辯，是否可採，攸關被上訴人請求上訴人出具 土地使用權同意書，有無實益，原審未遑詳查，自有未當。上訴意旨，指摘原判決違 背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 十 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 王 錦 村 法官 鄭 三 源 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 一 月 二十七 日