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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第四六七號 　　上 訴 人　甲○○ 　　被上訴人　乙○○ 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年四月二十二日台灣 高等法院台南分院第二審判決（八十四年度上字第四二二號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人於民國八十三年四月十七日與伊訂立不動產買賣合約書（ 以下稱合約書），購買伊所有如原判決附表所示土地上之三層樓房（以下稱系爭房屋 ），價款為新台幣（下同）三百五十萬元，訂約當時，上訴人付定金一百萬元，其餘 二百五十萬元約定於系爭房屋過戶後付清。伊已於八十三年五月十一日將系爭房屋過 戶予上訴人，上訴人僅付伊價款一百五十萬元，尚餘價款一百萬元未付，屢經催討， 均置之不理等情，依買賣關係，求為命上訴人給付伊一百萬元及自八十四年六月十八 日起加付法定遲延利息之判決。 上訴人則以：伊係向被上訴人購買系爭房屋及土地，總價款為六百八十萬元，被上訴 人言明土地及房屋係向其親戚購得，已訴訟數年並獲勝訴，房屋可立即過戶，土地部 分再二個月亦可過戶。伊即付定金一百萬元予被上訴人。至八十三年四月底，被上訴 人要求伊再付二百五十萬元，伊以土地尚未過戶為由予以拒絕。被上訴人乃同意伊簽 發四個月之遠期支票。但屆時土地仍未能過戶，伊通知被上訴人支票不要提示，被上 訴人竟不同意，伊不得已乃以一百五十萬元換回該紙已提示之支票。及至八十四年二 月底，被上訴人仍無法將土地過戶，伊遂打電話通知地主，地主則言明不願出賣土地 ，伊請訴外人陳木松前往協商，並至斗南地政事務所查閱土地登記簿謄本，始悉土地 已數度移轉他人，至此始知取得土地已屬不可能，伊主張解除契約，自屬合法等語， 資為抗辯。 原審以：被上訴人主張上訴人於八十三年四月十七日與伊訂立合約書，向伊購買系爭 房屋，上訴人已付定金一百萬元及系爭房屋價款一百五十萬元，而伊已於八十三年五 月十一日將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人，上訴人尚餘價款一百萬元未付之事實 ，已據提出合約書影本及建築改良物登記簿謄本各一件為證，復為上訴人所不爭執， 堪信為真實。兩造於八十三年（合約書誤載為八十四年）四月十七日訂立之合約書關 於「買賣不動產標示」項目下，將兩造買賣之土地及房屋分別在「土地標示」及「建 物標示」欄記載明確，並記載買賣價金為「總價陸佰捌拾萬元」，立約日承買人一次 交付定金「壹佰萬元」，顯非就土地及建物分開給付定金，故兩造雖就土地及房屋之 價款另行約定給付之時期，亦非就土地及房屋分別買賣，而係一併買賣，對買受人言 ，固應以取得土地及房屋二者之所有權為目的。又兩造訂立合約書時，系爭土地雖非 登記為被上訴人所有，有上訴人提出之土地登記簿謄本可證。被上訴人所提出由上訴 人於訂立合約書之同日簽立之確認書（確認書誤載為八十四年）記載「本人甲○○… …確知乙○○所出售之土地地號西岐段一二三三號面積陸拾捌平方公尺，及同段一二 三三－一三號面積壹佰陸拾捌平方公尺權利範圍一六八分之二五……，以上兩筆土地 業經台南高等法院八十二年度上易字第四八一號刑事判決確定，民事方面已在第一審 審理當中，以上事情確知無誤，特立此書為證。附件刑事判決書一份」，雖無從認係 對上訴人行使契約解除權之限制，惟查合約書關於土地部分，未如建物部分特別約定 ：「出賣人應於簽約後三日內交出建物所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本等有關文件， 會同申報房屋契稅手續，而於買賣價款付清後同時辦理所有權移轉登記」，且又未約 明移轉登記之期限，反而於第二條第八款約定：「關於取得不動產物權名義人得由承 買人甲○○名義登記，並在土地所有權問題未解決之前，未經乙○○同意，不得移轉 給予第三人，否則視同違約，如承買人甲○○所承買之建物在土地問題未解決之前非 賣不可時，原出賣人乙○○有優先承買權以原價買回」，參以被上訴人就系爭土地與 訴外人洪河雄等紛爭確有刑事（已確定）及民事（尚未確定）在訴訟中，有原法院八 十二年度上易字第四八一號刑事判決影本、八十三年度上字第四六三號民事判決影本 足稽，則上訴人於八十三年四月十七日與被上訴人訂立合約書購買系爭房地時，顯已 知悉系爭土地無法在短期內辦理所有權移轉登記，並容認被上訴人於系爭土地糾紛解 決後始辦理所有權移轉登記。上訴人抗辯被上訴人於八十三年四月初表明土地部分再 過二個月亦可過戶云云，不足採信；其於被上訴人就系爭土地與訴外人間之爭訟尚未 確定前，突以主觀之意見認被上訴人已不可能取得系爭土地，而以郵局存證信函限令 被上訴人於五日內將系爭土地辦理過戶登記，否則視同解除契約，非但悖乎民法第一 百四十八條第二項所定之誠信原則，且無從依民法第二百五十四條之規定取得契約解 除權。次查被上訴人就系爭土地與洪河雄等間之訴訟，已經原法院於八十五年二月五 日以八十三年度上字第四六三號判決被上訴人勝訴在案，有該判決影本在卷足憑。被 上訴人就系爭土地與洪河雄等間之訴訟既尚未確定，顯難謂其已不能取得系爭土地之 所有權，而有民法第二百二十六條第一項所規定給付不能之情形，因之，上訴人於八 十四年六月九日以郵局存證信函催告被上訴人於五日內將系爭土地辦理過戶登記，否 則視同解除契約，與民法第二百五十六條之規定不合，要難認其解除契約為合法。又 查合約書就房屋部分之價款約定：以契稅單收到過戶後付二百五十萬元；且載明上訴 人付該款之支票未能兌現而付現金一百五十萬元取回該支票，尚餘一百萬元未付。茲 系爭房屋之所有權已於八十三年五月十一日移轉登記予上訴人，有建築改良物登記簿 謄本足憑，復為兩造所不爭執，則被上訴人依該合約書之約定請求上訴人給付尚未付 清之房屋款一百萬元，即非無據。因被上訴人同意上訴人以同年八月三十一日之支票 支付該款，於該紙支票退票後，復於八十四年六月十三日以斗南郵局第三一九號存證 信函催告上訴人於三日內付清該款，上訴人已於八十四年六月十四日收受該存證信函 ，有雙掛號郵件收件回執足憑，算至八十四年六月十七日止，催告給付之期限始屆滿 ，是以上訴人應自八十四年六月十八日起負遲延責任。從而被上訴人請求上訴人自此 日起加付法定遲延利息，亦非無據云云，因而將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄 ，改判如其聲明，經核於法並無不合。上訴論旨雖謂：兩造所訂之買賣契約係就土地 及房屋一起買賣，被上訴人已表明俟其與訴外人解決土地爭訟後，必將土地移轉予上 訴人。在被上訴人未為土地移轉之對待給付前，依同時履行抗辯之規定，上訴人得拒 絕自己之給付，上訴人於原審已主張同時履行抗辯，原審就此未予斟酌。何況土地已 數度易手，上訴人洽地主亦遭拒絕出售，依社會通常觀念已屬給付不能，上訴人自得 行使契約解除權等情。惟查兩造於八十四年四月十七日所訂立之合約書第二條第三項 約定：「其餘價款約定：房屋部分：以契稅單收到過戶後付貳佰伍拾萬元整」，此係 兩造就系爭房地所為本件買賣關於給付價款之特別約定，上訴人應受其拘束，於收到 契稅單及系爭房屋後過戶為其名義所有後，即應依約給付被上訴人二百五十萬元價款 ，殊無由任執前開土地尚未移轉而為同時履行抗辯之餘地。次查兩造訂立合約書，約 定上訴人向被上訴人購買系爭房屋，及系爭坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地 所有權全部，一二三三之一三號土地應有部分一六八分之二五，兩造於八十三年四月 十七日買賣當時，其中系爭一二三三號土地之所有人為訴外人洪河雄，一二三三之一 三號土地之所有人為上訴人及訴外人洪河雄、歐秀男、歐信位、張連貴、張天和、王 美雲、李申欣，依上訴人所提出之土地登記簿謄本觀之，兩造訂立合約書後，系爭二 筆土地之所有人均未變更（見一審卷二六至三九頁），即上訴人於原審亦自認兩造訂 立本件買賣契約時，系爭土地登記洪河雄名義，現在亦為洪河雄名義等情（見原審卷 三八頁），足徵上訴人所辯系爭土地已數度易主，被上訴人就系爭土地已屬給付不能 等情，尚非可取。其餘上訴論旨仍執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實、及適用法 律之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 二 月 二十 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 三 月 十 日