最高法院民事判決 八十六年度
台上字第五二五號
上 訴 人 甲○○
送達
被
上訴 人 春記建設有限公司
法定
代理人 陳松男
右
當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年五月七日台灣高等法院
第二審判決（八十五年度上字第一二二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十一年七月間，向被上訴人購買坐落新竹市○○段○○
段第七四九、七五○號土地上之「福臨天下」十二層大廈中之第十二層Ｆ棟房屋及基
地一戶（以下稱
系爭房地）。伊於訂定本件
買賣契約前，已向被上訴人表明室內面積
須有三十五坪以上始願購買，被上訴人於八十一年七月十一日派員前來伊店內收取定
金時，仍保證室內面積確有三十五坪以上，伊
乃購買系爭房地，並於當天給付定金新
台幣（以下同）二十萬元。
嗣於同年月二十四日補簽之土地及房屋預定買賣契約書中
，就房屋之面積亦表明包括主建物、附屬建物及共同使用部分之
應有部分，面積共為
三九點○九坪。
惟系爭房屋完工後，伊於八十四年六月十七日始知悉該房屋室內面積
，含陽台、花台合計僅三一點一八坪。該室內面積不足已無法達成契約預定之效用，
被上訴人應負物之
瑕疵擔保責任，因該瑕疵無法補正，伊已向被上訴人表示解除
上開
買賣契約，被上訴人應將伊已付房地價款計二百零五萬六千元返還伊
等情，
爰求為命
被上訴人如數給付並加付法定
遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊公司售屋小姐未曾向上訴人表示系爭房屋室內面積有三十五坪以上
，又縱曾有該表示，亦係於訂約前所言，
兩造嗣既訂立書面契約，自應以該書面契約
為準。且系爭房屋之施工，係依照契約之約定及新竹市政府工務局所核准建造執照之
圖說為準，伊並已依約完成。系爭房屋之總面積為四○點○三五坪，較契約原訂面積
多，伊並未違約，上訴人所為
解除契約之意思表示不生效力等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴，無
非以：本件上訴人購買系爭
房地並已給付價金共計二百零五萬六千元，固據上訴人提出土地與房屋預定買賣契約
書、
存證信函、廣告等影本附卷為憑，且為被上訴人所不否認，足
堪採信。惟依兩造
不爭執之房屋預定買賣契約書第一條「本建築……面積約三九點○四坪……上述房屋
坪數係包括主建物附屬建物及共同使用部分之持分面積」，第二條「面積之計算依據
：
本約所示面積以地政機關複丈登記建物面積為準，並包括公共設施面積……」，第
五條「本建築物為地上第拾貳層之鋼筋混凝土建築，其施工標準依照新竹市政府工務
局所核准建造執照之圖說為準……」等約定，顯見系爭房屋之面積，應以契約所定之
面積及依新竹市政府工務局所核准建造執照之圖說為準。而被上訴人已完工之系爭房
屋，其面積為第二○一九建號建物包括陽台、花台合計為一○二‧○八平方公尺。另
共同使用之第二○二○建號，依系爭房屋之應有部分計算為一三‧三三平方公尺；第
二○二一建號，依系爭房屋之應有部分計算為一六‧九四平方公尺。上述三筆建號房
屋面積合計為一三二‧三五平方公尺，換算坪數為四○‧○三五坪，比買賣契約
所載
面積三九‧○四坪大，此有被上訴人提出之前開土地與建築改良物
所有權狀影本、建
物登記簿謄本及新竹市政府工務局建造執照影本、系爭房屋平面圖在卷
可按。衡諸常
理，被上訴人應已按新竹市政府工務局所核准建造執照之圖說興建系爭房屋，否則
主
管機關將不至核發上述執照等證件及辦妥複丈及所有權登記。至建築商人或銷售小姐
於銷售時，所提供之廣告或所為之說詞，均係為促銷以引起
消費者之購買慾，倘未於
契約中明定該等事項，尚
難謂得
拘束買賣契約之雙方當事人。故上訴人所主張售屋小
姐保證室內面積有三十五坪以上，及證人李雲紗於原審證稱其曾聽聞被上訴人公司之
售屋小姐表示室內面積有三十五坪等語，亦不足以拘束雙方當事人，其所為
證言，亦
不足為有利上訴人之認定。再當事人兩造既已正式簽訂房屋及土地預定買賣契約書，
而就房屋之面積及其面積計算及施工標準於契約上明白表示，上訴人於契約簽訂時，
又未將其
所稱保證室內面積三十五坪以上事項於契約中訂明，則其主張在契約訂定前
所述之事，亦不足以為被上訴人違約之認定。是本件系爭房屋並無上訴人所主張之瑕
疵，上訴人主張因系爭房屋有瑕疵，其得依法解除契約，即非可採。上訴人以本件買
賣契約已解除，請求被上訴人返還其已付之價金二百零五萬六千元，及加計法定遲延
利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立，
民法第二百四十八條定
有明文。本件上訴人主張，其於八十一年七月十一日向代理被上訴人售屋之小姐表示
系爭房屋室內面積須有三十五坪以上始願購買，該售屋小姐亦保證室內面積有三十五
坪以上，上訴人遂購買系爭房地一戶，當天並給付定金二十萬元，兩造買賣契約於八
十一年七月十一日業已成立，被上訴人應受該室內面積三十五坪約定之拘束
云云（原
審卷十六反面、十七頁、二十頁反面、三六頁反面、三七頁），並舉證人李雲紗為證
（一審卷九六、九七頁），被上訴人亦承認售屋小姐確有代理被上訴人向上訴人收受
前開定金之情事（原審卷四七頁），上訴人前開主張似非全然無據。究竟兩造於收授
定金時如何約定﹖當時是否已成立買賣契約之預約或本約﹖原審
未遑進一步詳查，
遽
認兩造於簽訂書面契約前，建築商人或售屋小姐向買受人所為之促銷廣告或說詞，均
無拘束買賣當事人之效力，因而為上訴人不利之判決，自有未合。上訴論旨，執以指
摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 二 月 二十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 袁 再 興
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 三 月 十 日