最高法院民事判決 八十六年度
台上字第五三六號
上 訴 人 甲○○
被
上訴 人 丙○○
乙○○
右
當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年五月二十九日台灣高等
法院第二審判決（八十五年度上字第二九○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：被上訴人丙○○、乙○○於民國八十年九月間分別向上訴人承購
坐落台北市○○區○○段二小段二○○、二○四、二○八之一、二○九、二一○及二
一一號土地
應有部分及地上建物逸仙精典Ａ棟四樓及七樓各一戶，已依序給付上訴人
新臺幣（下同）一百四十六萬元、一百二十五萬元，依
兩造之約定，買賣標的房屋面
積含公共設施為十四點五三坪，而室內面積應足供容納衛浴設備、廚房設備、兩人床
組、沙發茶几組、書桌、電視等物。
詎上訴人所提出給付之
系爭房屋室內面積（包括
花台、陽台）均僅七點二七坪，如扣除花台、陽台面積則僅有五點二二坪，根本不足
以容納
上開設備，且其公共設施之比例亦顯高於一般公設比為百分之十三至十八之交
易習慣，上訴人之給付
顯有給付不能、
不完全給付及違反公平交易法第二十一條第一
項不實廣告，
爰以
起訴狀繕本之送達，為解除上開房地買賣之意思表示，上訴人應附
加自受領時起之利息返還所收之價金
等情。求為命上訴人給付丙○○一百四十六萬元
，乙○○一百二十五萬元並均附加利息之判決。
上訴人則以：伊無給付不能之情形，於訂約時亦提出建築平面圖供被上訴人閱覽，被
上訴人對於公共設施所占用面積及比例亦知之甚稔，且公平交易法係在兩造購買契約
之後施行，被上訴人不得主張
適用公平交易法等語。資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴，無
非以：被上訴人主張之
前揭
事實，
業據提出房屋及土地預定
買賣契約書、統一發票、建物成果圖等件為證，並為
上訴人所不爭執，
堪認為真實。
經查兩造就系爭房地之買賣契約書中關於被上訴人所
購買之房屋面積僅於該房屋預定買賣契約書第一條概括記載，包括室內、陽台、露台
、花台、平台、雨庇、樓梯、電梯間、走道及大樓公共設施分攤面積共十四點五三坪
。至於被上訴人所得使用之室內面積如何，該契約書上雖無明文，
惟約定以附件參考
用平面位置圖所示為準據，故應認兩造有
合意以附件所示平面位置圖為契約之一部。
而依卷附之逸仙精典平面圖集中，關於被上訴人所承購之Ａ戶配置參考圖中，上訴人
繪製該室內之空間足可容納包括雙人床、一個壁櫃、三張沙發、二個茶几、一個書桌
及座椅、一個梳妝台及座椅、電視櫃、廚房及衛浴設備等物。然查上訴人實際提出之
給付即系爭房屋室內面積（包括將陽台、花台打掉作為室內之一部之空間）僅能容納
一張小型雙人床、一張書桌及座椅、矮櫃及壁櫃各一、廚房及衛浴設備，除此之外即
無法再容納他物，業經第一審法院
勘驗現場
查核屬實，有勘驗筆錄附卷
可證。故上訴
人所提出之給付顯有違兩造買賣契約之約定。
按被上訴人丙○○、乙○○購買系爭房
地價金分別為五百六十萬元及五百六十七萬元，折算房屋坪數十四點五三坪，即每坪
各為三十八萬五千四百元、三十九萬零二百二十七元；故系爭房屋應屬高價位之房屋
，而一般人購屋之目的當在住居使用，故室內使用空間應係購買人決定承購房屋之主
要考慮因素，從而對於室內使用面積必錙銖計較，從而如兩造無就室內配置空間達成
合意，被上訴人當無購買系爭房屋之意思。上訴人所提出之給付既有室內面積減縮至
無法容納契約一部之附件所約定之可容納物件，則其給付應認為有減少該房屋之價值
及通常效用之瑕疵。次查，被上訴人買受之房屋總面積為四八點○二平方公尺，而公
共設施面積為二十三點九九平方公尺，其公共設施佔房屋總面積之比例為四九點九六
％，足見系爭房屋公共設施比例明顯過高，顯已減低其經濟上之價值，而不能達到其
購買之目的，且此瑕疵之程度亦屬重要。公共設施比例之偏高，對於買受系爭房屋之
被上訴人而言已構成經濟價值及通常效用之減少，且該減少並非無關重要，上訴人依
法自應負物的
瑕疵擔保責任。從而被上訴人主張，上訴人給付之物有瑕疵，依
民法第
三百五十九條規定，解除兩造之買賣契約，請求上訴人依民法第二百五十九條第一款
、第二款規定返還
彼等已給付之價金一百四十六萬元、一百二十五萬元本息，為有理
由等詞。為其判斷之基礎。
惟查，上訴人於原審提出照片八幀，辯稱目前家具皆可擺進去，並
聲請現場
履勘（見
原審卷第二九至三二及三六頁）。此與上訴人交付之房屋可否擺設如平面圖集中之配
置參考圖所示之家具，有無減少房屋之價值及通常效用之瑕疵攸關，自屬重要之
防禦
方法。原審就此並未表示其取捨之意見，顯屬判決不備理由。上訴論旨，指摘原
判決
違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 二 月 二十七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 王 錦 村
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 三 月 十四 日