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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第五八號 　　上　訴　人　乙○○ 　　訴訟代理人　尤挹華律師 　　　　　　　　蔡進清律師 　　被 上訴 人　甲○○ 　　訴訟代理人　鄭峻明律師 　　　　　　　　陳魁元律師 右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年八月七日台灣高 等法院高雄分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一八號），提起上訴，本院 判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人於民國七十九年四月二十六日與伊簽訂不動產買賣憑證（ 以下稱買賣憑證），將其耕作之農地即坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○號旱面 積○‧六六八八公頃及同段六三七－三號旱面積○‧七七四四公頃土地兩筆出售與伊 ，約定於上訴人取得所有權後，移轉登記予伊所指定有自耕能力之吳燕文，尾款於移 轉登記完畢時付清。伊已給付上訴人價款新台幣（下同）四百七十一萬五千元，上訴 人亦於八十一年十二月二十八日取得該二筆土地之所有權，竟拒絕辦理所有權移轉登 記等情，求為命上訴人就系爭土地所有權全部協同吳燕文辦理所有權移轉登記之判決 。 上訴人則以：系爭土地為農地，被上訴人無自耕能力，兩造未約定系爭土地應移轉予 吳燕文，契約憑證第六條所載：「對本件買賣不動產取得名義人若甲（被上訴人）用 第三人名義登記時乙（上訴人）不得異議」，並未具體約定登記與有自耕能力之特定 第三人，因此兩造所訂立之買賣契約係以不能之給付為標的，依法無效。且吳燕文係 被上訴人指定登記之人頭，本件買賣契約因係脫法行為，亦屬無效等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張上訴人 於七十九年四月二十六日將所承租耕作之公有農地即系爭土地兩筆出售與被上訴人， 兩造於八十一年二月二十七日就價款部分重行補訂合約，約定上訴人於取得系爭土地 所有權後，應辦理所有權移轉登記，尾款於移轉登記完畢時付清。被上訴人已於八十 一年二月二十七日前向上訴人給付價款四百七十一萬五千元，上訴人亦於八十一年十 一月二十八日取得系爭土地所有權之事實，業據提出買賣憑證、補訂合約、土地登記 簿謄本為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。查系爭土地為農地，被上訴人不具 自耕能力為其所自認。買賣憑證第六條約定：「對本件買賣不動產取得名義人若甲（ 被上訴人）用第三者名義登記時，乙（上訴人）不得異議」等語。雖未明確記載指定 登記與有自耕能力之第三人或具體指定與有自耕能力之第三人。惟按關於耕地之買賣 ，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三 人，即非民法第二百四十六條第一項以不能給付為契約之標的，難認其契約為無效。 又在立約當時，承買人雖無自耕能力，而約定待承買人有自耕能力時，方為移轉登記 者，依同條項但書規定，其契約仍為有效。故本件兩造之買賣契約，若約定由被上訴 人指定登記與有自耕能力之第三人，契約仍屬有效。而此約定不限於書面，口頭上意 思表示一致，亦屬約定。查本件被上訴人主張於簽約時，兩造已口頭約定移轉登記與 有自耕能力之第三人吳燕文之事實，業據其提出之吳燕文自耕能力證明書為證，並經 證人賴淑貞、毛潘榮雲及承辦代書李秋香結證屬實，足認被上訴人於訂約時已向上訴 人表明登記與有自耕能力之吳燕文，應可採信。至上訴人所舉證人李春淑，為上訴人 之妻，證人陳文生係上訴人於補訂合約及切結書之連帶保證人，其利害攸關，證言難 免偏頗，該二人證稱未約定或指定登記與吳燕文云云，顯係迴護上訴人之詞，不足採 信。上訴人辯稱系爭買賣契約無效云云，委無足取。從而被上訴人依據買賣之法律關 係，訴請上訴人就系爭土地所有權全部協同第三人吳燕文辦理所有權移轉登記，自屬 有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 惟查系爭土地為農地，被上訴人為無自耕能力人，為原審所認定之事實。而上訴人在 原審辯稱：兩造於八十一年二月二十七日所訂立之補約第三條約定：「乙方（即上訴 人）無法將該土地合法登記過戶與甲方（即被上訴人）時，乙方及連帶保證人應賠償 甲方新台幣六千萬元，不得異議」。並未約定由甲方指定第三人，更未具體指定為吳 燕文。當認以後約定變更前約定。且被上訴人無自耕能力，利用登記名義人之指定， 逃避土地法第三十條之規定，此種脫法行為，亦屬無效等語（見原審上字卷第三十一 頁及反面第三十二頁、更㈠卷第九十五頁、第一○○頁正、反面、第一○一頁）。查 本件系爭土地地目為田，屬於農地，自有土地法第三十條第一項規定之適用。兩造於 七十九年四月二十六日所訂不動產買賣契約憑證（見第一審卷第六頁），雖約定得由 買受人（即被上訴人）指定登記名義人，被上訴人並已指定有自耕能力之吳燕文為登 記名義人。惟被上訴人自承其早已從事花圃園藝工作多年，因簽約時，身分證職業欄 尚未變更，故向來均指定有自耕能力之第三人吳燕文為登記名義人等語（見第一審卷 第四十三頁被上訴人準備書狀所載）。倘被上訴人之指定由吳燕文登記為系爭農地所 有權人，僅在借用其名義，並無使吳燕文真正取得從事耕作之意思，能否謂被上訴人 非利用登記名義人指定之形式，以迂迴方法逃避土地法第三十條第一項禁止規定之適 用，以達取得農地所有權之目的﹖上訴人指其乃脫法行為，應屬無效，原審未於判決 理由說明上訴人上開抗辯何以不足採之意見，已有判決不備理由之違法。又補約第三 條約定上訴人應將系爭農地逕行登記與被上訴人，與本約第六條所載由被上訴人指定 第三者名義登記之約定不同，何以前後約定有別。兩者間之關係及效力如何﹖原審亦 未詳予查明審認，遽以上開理由為上訴人敗訴之判決，自有可議。上訴論旨，執以指 摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 十 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 袁 再 興 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 一 月 二十七 日