最高法院民事判決 八十六年度
台上字第六一六號
上 訴 人 乙○○
訴訟
代理人 陳昆明
律師
上 訴 人 甲○○
丙 ○
右
當事人間請求返還價金事件，
兩造對於中華民國八十五年五月十三日台灣高等法院
台南分院第二審判決（八十四年度重上字第七三號），各自提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人乙○○主張：伊於民國八十三年七月二十七日向
對造上訴人甲○○、丙○
購買其共有坐落台南市○○○段四二二之五、四二二之八、四二二之一○（分割前）
、四二二之一九、四二二之二一號土地五筆（下稱
系爭土地），已付價金新台幣（下
同）二千九百萬元後，始發現系爭土地面臨之台南市○○○○號道路早於八十年十月
已經台南市政府公展安南區道路系統檢討之計畫道路寬度為一百米（現經省都委會修
正為六十米），該通盤檢討案正送請內政部審議中，尚未完成變更之法定程序，從而
系爭土地大部分將被徵收，不可能作為建築使用。甲○○、丙○明知其情，竟仍將已
被編為計畫道路用地之土地，出售伊作為建築用地，顯係詐欺上訴人之行為，伊曾於
八十三年十二月六日依法撤銷前開買賣行為，甲○○、丙○應負
回復原狀，返還價金
之義務。如認以上主張為不可採，甲○○、丙○出售之系爭土地，有無法作為通常及
契約預定建築用地效用之瑕疵，應負
瑕疵擔保責任，伊自得請求減少價金
等情。先位
聲明：求為命甲○○、丙○各給付一千四百五十萬元及其法定
遲延利息之判決；
備位
聲明：求為確認兩造間就系爭土地全部之買償價金，超過四千零三十五萬一千三百十
七元之價金
債權不存在之判決。（原審就先位之訴部分，為乙○○敗訴之判決，備位
之訴部分為乙○○勝訴之判決，兩造均對自己敗訴部分提起上訴。）
上訴人甲○○、丙○則以：兩造訂立系爭
買賣契約時，曾就系爭土地可供建築狀況及
道路拓寬情形，相互談論。且對造上訴人乙○○係建築商，自可查閱系爭土地之情況
，而系爭土地將被拓寬為道路之一部分，亦為報紙刊載，並經群眾抗議，乙○○不得
諉為不知，其如真不知情，亦係
重大過失，自不得請求伊負
瑕疵擔保責任。又伊如確
未告知，亦僅單純緘默，未積極施用詐術，並無詐欺可言
云云。資為
抗辯。
原審以：上訴人乙○○主張，於八十三年七月二十七日與上訴人甲○○、丙○訂立買
賣契約，購買系爭土地，已付價金二千九百萬元，而系爭土地面臨之道路，經台南市
都市計畫通盤檢討，計畫拓寬為一百米，
嗣經省都委會審議修正為六十米，因此，系
爭土地大部分將被徵收為道路用地，不能作為建築使用之事實，有買賣契約書、土地
登記謄本、工務局函、都市計畫圖
可稽，且為甲○○、丙○所不爭執，
堪信真實。依
據兩造訂立之
上開買賣契約內容，其中系爭土地有關都市○○道路及私設道路部分均
分割而保留不賣，其餘部分如買賣合約書附圖斜線部分，始出賣於乙○○。抑且，私
設道路應
按「排間」資料分割，而所謂「排間資料」即是每間房子之位置或寬度。由
此益見私設道路均考量將來建屋之寬度、深度及位置，亦即兩造間約定之買賣土地，
確係
合意為可供建築之土地為買賣標的，
堪以認定。而系爭土地自六十八年十月十五
日變更為都市土地，乙○○亦
自承為求慎重，曾執證人許秋猛所提出之都市計畫圖影
本，前往台南市政府比對閱覽圖確認
無訛，乙○○未能舉證證明對造甲○○等有施用
詐術之行為，是其先位聲明，主張行使撤銷權，請求對造人返還價金，
即屬無據。又
本件買賣之土地，已確定將被拓寬為六十米道路之用地，且台南市政府工務局對系爭
土地亦均停止受理申請建築，買賣標的之全部或至少一半均無法具有契約預定之效用
，至為明顯。是系爭土地之瑕疵，為兩造所不爭之事實。乙○○依
民法第三百五十九
條規定，固得
解除契約。
惟查系爭土地並
非全部不能建築，尚有一半左右得以使用，
解除契約顯失公平應以減少價金為可採。查本件台南市○○路○段以北二等十三號道
路拓寬為六十米，有台南市政府八十五年市工都字第○七七七七一號
可按。從而甲○
○、丙○所出售之土地，將有三一一點七九一二坪被徵收為道路，建築用地僅剩二四
九點三四六三坪，為兩造所不爭執，因此，本件買賣土地之合理價格，乙○○主張應
為建築用地每坪十三萬元乘以二四九點三四六三坪，加上政府拓寬道路徵收土地之價
格以公告現值每平方公尺五千五百元加四成（七千七百元）乘以三一一點七九一二坪
（將被徵收部分）乘以三點三○五七（每坪換算為三點三○五七平方公尺）、合計其
價額為四千零三十五萬一千三百十七元。為此維持第一審所為
駁回乙○○先位之訴之
判決，駁回該部分上訴；廢棄第一審所為駁回乙○○備位之訴之判決，確認系爭土地
買賣價金超過四千零三十五萬一千三百十七元部分之價金債權不存在。
查上訴人乙○○主張：兩造於民國八十三年七月二十七日訂立之
不動產買賣合約書明
白約定：「細部計畫道路兩條Ｂ－－八米，Ｂ－三十四－八米及私設十二米道路全
部由出賣人保留，其餘實地面積全部出賣與甲方（即乙○○）。」，足見雙方是合意
只買賣可供建築用地之「實地」至為明顯。此外，雙方並於買賣契約書中約定甲○○
、丙○欲辦理道路
土地分割時，應通知乙○○先「排間」，亦即將系爭土地預先規劃
建屋之間數，考量將來建屋之寬度及位置，然後選擇
適當之位置規劃為十二米私設道
路，以達到土地充分利用之目的。（原審卷第九十八頁）。而系爭土地，面積五六一
點一三七五坪已確定因拓寬道路六十米，其中一半以上將被徵收作為道路，無法供建
築使用，其餘僅剩二四九點三四六三坪，已喪失通常效用及契約預定效用，依民法第
三百五十九條之規定，上訴人自得解除契約，並以上訴理由狀
繕本之送達，向被上訴
人（即上訴人甲○○等）為解除契約之意思表示等語。（見原審卷第四十頁反面、第
一五○－一五四頁），並提出現場圖、買賣契約為證（附第一審卷第十頁、第二十八
頁）。究竟系爭土地扣除被徵收之道路用地後，所餘二四九點三四六三坪，其面積及
位置，是否可達契約預定之效用﹖原審
未遑詳加調查審認，遽以系爭土地並非全部不
能建築，尚有一半左右得以使用為由，認解除契約顯失公平，應以減少價金為可採云
云。自有未洽。又乙○○主張
上揭各情，請求返還價金，與先位之
訴之聲明內容相同
，此部原因事實，究竟係先位之訴部分，抑或備位之訴部分，原審未予闡明，以確定
其真意及
法律關係所在，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，自屬違背
法令
。兩造上訴論旨，分別指摘原判決自己敗訴部分違誤，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七
十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 三 月 六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 王 錦 村
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 三 月 二十二 日