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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第七五號 　　上　訴　人　鴻竹建設股份有限公司 　　兼　　　右 　　法定代理人　甲○○ 　　上　訴　人　連鄭濱 　　　　　　　　卓錫鈴 　　右四人共同 　　訴訟代理人　何邦超律師 　　被 上訴 人　乙○○ 右當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國八十四年十一月二十七日台灣 高等法院第二審判決（八十四年度上字第一三三一號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於駁回上訴人違約金部分之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院 。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國八十一年五月二十二日向上訴人甲○○、連鄭濱、卓錫 鈴（以下稱甲○○三人）購買坐落新竹縣○○鎮○○段一二三九之二九地號土地（以 下稱系爭土地），及向上訴人鴻竹建設股份有限公司（以下稱鴻竹公司）購買在系爭 土地上所興建之「鴻濱竹東小城」Ｂ區編號二十一號房屋一棟（該房屋於八十三年九 月二十六日辦畢建物第一次所有權登記，建號一八三四號，門牌號碼新竹縣○○鎮○ ○路○○○巷○弄○○○號，以下稱系爭房屋），分別訂立土地買賣契約書及房屋預 定買賣契約書各一件。依該土地買賣契約書第九條及房屋預定買賣契約書第十七條約 定，兩件契約間有不可分之連帶關係，上訴人間對本件買賣所生之債務，自有連帶關 係。依兩造房屋預定買賣契約第六條約定，本建築工程如逾期完工，每逾一日應按已 付價金千分之一計付違約金。上訴人鴻竹公司遲至八十三年七月三十日取得房屋使用 執照，計逾期完工四百三十天，按伊當時已付土地及房屋全部價金新台幣（以下同） 一百六十萬元計算，上訴人應給付伊違約金六十八萬八千元，惟鴻竹公司僅同意按房 屋部分已付價金計算給付十四萬六千二百元，並以之抵付房屋買賣價金之一部分，故 扣除該十四萬六千二百元，上訴人仍應給付伊房屋遲延完工之違約金五十四萬一千八 百元。又依土地買賣契約第四條第一款約定，系爭土地應於八十二年六月三十日前移 轉登記予伊。房屋、土地全部，伊已依約給付價金二百萬零三千八百元，加上前開抵 付之十四萬六千二百元，合計已付二百十五萬元。惟上訴人迄未依約將系爭土地、房 屋所有權移轉登記予伊，伊先後於八十四年五月十二日及同年六月五日定期催告仍不 履行，兩造之買賣契約應於催告期限屆滿之翌日即八十四年六月二十日解除，並以本 件起訴狀繕本之送達，再為解除契約之意思表示。依土地買賣契約第八條、房屋預定 買賣契約第十三條第二款約定，上訴人因違約給付不能或不賣時，應將所收訂金及各 期款加倍返還予伊。兩造之買賣契約既經解除，上訴人應就所受領伊給付之二百十五 萬元，加倍即四百三十萬元返還予伊。又伊在系爭房屋安裝瓦斯管路及鐵捲門，支出 六萬八千零三十五元，上訴人因解除契約受返還房屋，自應將此有益費用返還伊。伊 另交付上訴人契稅五萬零八十六元，上訴人既未辦理所有權移轉登記，該契稅款亦應 退還予伊等情。爰求為命上訴人連帶給付伊四百九十五萬九千九百二十一元及加計法 定遲延利息之判決（第一審判命上訴人連帶給付被上訴人四百十二萬五千七百二十一 元（包括契約解除後加倍返還價金四百萬零七千六百元，返還有益費用六萬八千零三 十五元及契稅五萬零八十六元）本息。駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其敗訴 部分，未聲明不服，上訴人就其敗訴部分，提起第二審上訴。原審就上訴人鴻竹公司 應返還被上訴人價金六十九萬元，給付違約金二十七萬一千九百元，合計九十六萬一 千九百元，上訴人甲○○三人應返還被上訴人價金一百四十六萬元，給付違約金七十 三萬元，合計二百十九萬元本息部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上 訴。就其餘上訴部分，將第一審所為被上訴人勝訴之判決之廢棄，改判駁回被上訴人 該部分在第一審之訴。被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已告確定，上訴人就其 敗訴部分，提起第三審上訴）。 上訴人則以：本件買賣契約係約定違反其中任一契約書之條款，經解除該契約者，上 開兩契約全部視為同時解除，並非兩契約條款均可相互適用。系爭房屋逾期完工四百 三十天部分，上訴人鴻竹公司已依房屋預定買賣契約書第六條約定，賠付逾期完工違 約金十四萬六千二百元，並已由價金抵償完畢，被上訴人不得再向伊請求賠償房屋逾 期完工之違約金。依系爭土地、房屋買賣契約書附件三貸款委託書第四、五、六條約 定，被上訴人應同意伊代辦貸款之一切手續，辦理貸款有關手續須被上訴人會同辦理 時，被上訴人不得拖延拒辦。且依房屋預定買賣契約書第七、九條及土地買賣契約書 第三條第二款、第四條第一、二款約定，被上訴人須依約辦妥抵押貸款手續，伊始有 義務辦理房屋及土地所有權移轉登記並交屋予被上訴人。惟被上訴人先違約拒絕辦理 抵押貸款撥付予伊及拒絕交屋，伊自得不移轉房屋、土地所有權登記及交屋予被上訴 人。本件違約者為被上訴人，被上訴人無解除契約之權利，伊更無違約給付不能或不 賣之情事，且違約金約定以已付價金加倍給付，亦屬偏高。被上訴人不得請求伊連帶 加倍返還價金四百三十萬元，及返還有益費用、契稅款等語，資為抗辯。 原審以：被上訴人於八十一年五月二十二日向上訴人甲○○三人購買系爭土地及向上 訴人鴻竹公司購買系爭房屋，分別訂立土地買賣契約書及房屋預定買賣契約書各一件 之事實，有被上訴人提出之契約書二件為證（外放證物），且為上訴人所是認，堪認 為真實。依兩造土地買賣契約書第四條第一款約定：「土地移轉過戶手續……雙方同 意本土地於八十二年六月三十日前……移轉登記予甲方（即被上訴人）……」，上訴 人甲○○三人自應依約定日期即八十二年六月三十日以前，將系爭土地所有權移轉登 記予被上訴人，其逾期迄未辦裡移轉登記，即屬給付遲延。另依兩造所訂房屋預定買 賣契約書第九條約定︰「有關房屋產權登記必須各戶同時辦理，甲方（指被上訴人） 應按乙方（指上訴人）通知日期提出所需之證件，繳納各項稅捐，並辦理簽名蓋章手 續，……」觀之，兩造間並未就出賣人應辦理房屋所有權移轉登記之履行確定期限為 約定。惟系爭房屋業經建築完成，並於八十三年九月二十六日辦畢建物第一次所有權 登記於上訴人鴻竹公司名下，有該建物登記簿謄本在卷可稽（外放證物）。上訴人鴻 竹公司亦於八十三年十一月二日以新竹英明街郵局第一二八七號存證信函通知被上訴 人稱：「本公司因逾期完工，給予折讓款一四六，二○○元正，已於第⒗、⒙、⒚期 預收房屋款內抵扣，請貴戶於八十三年十一月五日前，至工地簽立同意書，以符合交 屋程序，若貴戶不來辦理，則視同貴戶欲繳清此應繳房屋款……另有關貴戶之契稅五 ○，○八六元，將於八十三年十一月十二日到期，請貴戶配合繳納……。」，有該存 證信函在卷可按（外放證物）。被上訴人於八十三年十一月十一日將該房屋所核定之 契稅金額五萬零八十六元，存入上訴人連鄭濱帳戶內，有該土地銀行支票存款送款簿 影本一件在卷可憑（外放證物）。是上訴人鴻竹公司於此時，應已處於得履行將系爭 房屋所有權移轉登記予被上訴人之狀態。嗣被上訴人於八十四年五月十二日以桃園第 二十一支郵局第七五七號存證信函，催告其於五日內履行將系爭房屋、土地所有權移 轉登記予被上訴人，上訴人迄未履行，此時起上訴人鴻竹公司即屬給付遲延。被上訴 人復分別於八十四年五月二十六日以新竹郵局第一三五八號及於八十四年六月五日以 桃園二十一支郵局第九二六號存證信函（外放證物）定期催告上訴人履行，均未為履 行。上訴人既就系爭土地及房屋之所有權移轉登記予被上訴人之義務遲延，被上訴人 主張雙方之買賣契約於八十四年六月二十日即已解除，即無不合。是本件雙方所訂之 房屋預定買賣契約書、及土地買賣契約書已為被上訴人依法解除，應可認定。又本件 房屋預定買賣契約書第七、九條及土地買賣契約書第三條第二款、第四條第一、二款 所約定之內容，均在約定被上訴人應協同上訴人辦理向銀行貸款以充作價金之事宜， 並無所謂被上訴人應先辦妥抵押貸款手續後，上訴人始有辦理建物及土地所有權移轉 登記及交屋予被上訴人義務之約定。且不動產之承買人，經與出賣人約定以該不動產 供銀行設定抵押權，取得貸款以作價金之一部分者，若以該買受人為該抵押權之債務 人時，自必先由該買受人取得不動產所有權後，銀行始據以辦理抵押權之設定，而後 再將該貸款撥與貸款人即買受人，出賣人則基於訂約時，另與買受人訂立代辦金融機 構貸款委託書，由買受人逕行委託出賣人代為辦理銀行抵押貸款及領款事宜，而出賣 人即藉此取得出售不動產之價金。故出賣人應有先將不動產所有權移轉登記予買受人 之義務。而本件上訴人迄未將系爭房屋及土地所有權移轉登記予被上訴人，上訴人有 先為履行之義務而未為履行，被上訴人拒絕履行其後為之義務，亦無不當，且本件被 上訴人曾定期催告上訴人履行其義務，上訴人違約未為履行，被上訴人因而表示解除 契約，亦無由上訴人再請求被上訴人履行其義務之餘地。上訴人抗辯，被上訴人依約 有先辦理抵押貸款之義務，其先違約拒絕辦理抵押貸款撥付予上訴人及拒絕交屋，上 訴人依約無先為履行不動產所有權移轉之義務等語，並不可採。查本件雙方所訂土地 買賣契約書第十一條及房屋預定買賣契約書第二十條俱訂明：「本約如有未盡事項， 依有關法令、習慣及誠實信用原則公平解決之。」再依雙方所訂土地買賣契約第八條 及房屋預定買賣契約第十三條第二款後段約定：「倘乙方（指上訴人）不賣時，應將 所收訂金及各期款項加倍償還……」，此係契約中有關上訴人違約時，應行支付違約 金之約定。上開契約固僅記載「乙方（上訴人）不賣時」始負此責任，然觀諸該房屋 約定之標題為「違約處理」，而同條、款前段，則約定：「倘甲方（指被上訴人）違 約不履行或違背本契約各項規定，甲方願將已交付之款項全部由乙方無條件沒收抵作 違約金，同時本約免予催告即逕行解除。」則依民法第二百十九條意旨及雙方所定土 地、房屋買賣契約第十一條、第二十條原意，並將土地買賣契約第八條、房屋買賣契 約第十三條第二款前段兩相比較而觀，若上訴人僅於「不賣」時方負加倍償還價金之 責，則顯然對被上訴人不公平，且違反誠信原則，因此關於上述二條約定之當事人真 意，應解為上訴人違反本件買賣契約之約定，均有上述契約第八條或第十三條第二款 後段之適用，其所負違約金之責任，方得與被上訴人取得衡平。本件上訴人因遲延將 系爭房屋及土地所有權移轉登記予被上訴人，既屬違反契約，被上訴人自得依上述契 約之約定，主張上訴人應將所收訂金及各期款項加倍償還。上訴人鴻竹公司實際上向 被上訴人收到之房屋價款為五十四萬三千八百元，另以房屋遲延完工違約金十四萬六 千二百元抵付價金，合計為六十九萬元。上訴人甲○○三人實際上向被上訴人收到之 土地價款為一百四十六萬元，此為雙方所不爭執（原審卷六四頁），並有被上訴人所 提出之買賣價金明細表一件及台灣銀行支票存款送款簿影本十二紙、支票影本三紙在 卷資以佐證（外放證物）。而依前述約定，被上訴人雖得加倍請求償還，然上訴人曾 表示願意履約，並曾以房屋逾期完工罰款十四萬六千二百元抵充價款，則被上訴人請 求加倍返還實屬過高，經審酌雙方一切情狀，認為被上訴人得再請求之違約金為其實 際已付價金之一半為適當，即被上訴人得向鴻竹公司請求之違約金為二十七萬一千九 百元，向甲○○請求之違約金為七十三萬元。綜上價金及違約金，上訴人鴻竹公司應 給付被上訴人之金額為九十六萬一千九百元，甲○○三人應給付之金額為二百一十九 萬元。被上訴人依買賣契約及回復原狀之法律關係，請求上訴人鴻竹公司給付九十六 萬一千九百元，甲○○三人給付二百十九萬元，及各加計法定遲延利息，為有理由， 應予准許，超過部分為無理由。爰就上開應准許部分，維持第一審所為上訴人敗訴之 判決，駁回其上訴。 原判決關於維持第一審所為命上訴人鴻竹公司給付被上訴人違約金二十七萬一千九百 元及命上訴人甲○○三人給付被上訴人違約金七十三萬元本息之判決，駁回上訴人該 部分之上訴部分： 按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減 至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害 情形，以為酌定標準。本件原審未斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及被上訴人因上 訴人違約遲延將系爭房屋、土地所有權移轉登記予被上訴人所受損害之情形，而僅以 與違約遲延移轉登記無關之房屋遲延完工已罰款十四萬六千二百元之事實，及泛言審 酌雙方一切情狀，遽認被上訴人得請求之違約金以被上訴人已付價金之一半，即上訴 人鴻竹公司應給付之違約金以二十七萬一千九百元，上訴人甲○○三人應給付之違約 金以七十三萬元為適當，自屬速斷。上訴論旨，執以指摘原判決此部分不當，求予廢 棄，非無理由。 原判決其餘部分： 查上訴人鴻竹公司於八十三年十一月二日以前開第一二八七號郵局存證信函通知被上 訴人後，被上訴人已依通知簽立同意書，同意以房屋逾期完工罰款十四萬六千二百元 抵付價金（原審卷四四頁）。原審認被上訴人未簽立同意書，固有未合，惟原審認被 上訴人未簽立同意書，視同以該房屋遲延完工之罰款十四萬六千二百元抵付價金，則 與實際簽立同意書之同意內容，並無不同，原判決就上述部分理由說明雖未盡妥適， 惟不影響本件判決之結果。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權 行使，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 十 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 袁 再 興 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 一 月 二十七 日