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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第八二七號 　　上　訴　人　開富人造板股份有限公司 　　法定代理人　朱修顯 　　被 上訴 人　甲○○ 　　　　　　　　乙○○ 　　　　　　　　胡尚志 右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年六月三十日臺灣 高等法院高雄分院第二審判決（八十三年度上字第五四四號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人乙○○、甲○○及被上訴人胡尚志之被繼承人胡金明於民 國六十二年間，將坐落高雄縣○○鄉○○段九三五之二號農地（以下稱原九三五之二 號土地）出售予訴外人謝水霧、劉增福，約定如原判決附圖所示Ａ部分水塘土地不包 括在內，並因農地受有不得分割之限制，乃約定被上訴人應於辦理分割後將所餘土地 移轉登記。其後謝水霧等二人將之轉售予訴外人王崑煌及周黃金柱，王崑煌、周黃金 柱再轉售予伊。嗣經實施都市計劃，九三五之二號土地中列為道路用地者分割為九三 五之四號土地，列為住宅用地者分割為九三五之五號土地，均經被上訴人移轉登記予 伊所指定之訴外人吳紹雍。所餘系爭九三五之二號土地雖為保護區農地，惟Ａ部分水 塘於實施都市計劃前即已作非耕地使用，依內政部七十八年十二月訂頒辦理地目變更 事項，可由被上訴人聲請地政機關將該部分土地之地目變更為非農地，並予以分割， 被上訴人即可將所餘Ｂ部分土地移轉登記與伊指定之登記名義人陳林罔柔。詎屢為催 告，均不獲置理等情，爰本於買賣契約及代位之法律關係，求為命被上訴人向高雄縣 鳳山地政事務所聲請變更Ａ部分之地目、並予分割，再將所餘Ｂ部分土地移轉登記與 陳林罔柔之判決。 被上訴人甲○○則以：上訴人不具自耕能力，與王崑煌訂立系爭土地之買賣契約時， 又未約定移轉登記予具自耕能力之第三人，違反農業發展條例第三十條及土地法第三 十條之強制規定，其買賣契約乃以不能之給付為標的，應屬無效。且其辦理所有權移 轉登記之請求權亦已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。 原審審理結果，以：訴外人謝水霧、劉增福向被上訴人購買原九三五之二號土地，於 六十二年十月十八日連同其他十八筆土地出售予訴外人王崑煌，並約定移轉登記與訴 外人周黃金柱，嗣周黃金柱於六十四年四月將同段九二九號等十一筆土地出售予上訴 人，同年十一月二十四日再出售同段九三八號及九四一號土地，王崑煌亦於六十五年 五月二十二日將同段九三四號土地及Ａ部分水塘以外之原九三五之二號土地出售予上 訴人，為兩造不爭之事實，並有買賣契約書足憑。兩造對於上訴人與王崑煌所訂立系 爭土地買賣契約有否違反農業發展條例第三十條農地不得細分及土地法第三十條第一 項有關私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之強行規定而無效，爭執甚 烈。查農業發展條例第三十條後段有關耕地部份依法變更為非耕地使用者，其依法變 更部分得為分割之規定，於內政部七十八年十二月十四日訂頒「地目變更注意事項」 ，始得據以辦理，系爭土地Ａ部分水塘於實施都市計劃前已作非耕地使用，於該注意 事項訂頒後，所有人可據以聲請變更地目，並為分割等事實，固有高雄縣大寮鄉公所 函及高雄縣大寮鄉義仁村長出具之證明書可證，並經第一審向高雄市政府地政處查證 無訛。惟上訴人與王崑煌於買賣契約書第十三條約定：「本件買賣尾款扣留五萬元正 ，俟原有業主辦理分割手續完妥，可以辦理登記時，由乙方（即上訴人）付給謝水霧 」，於第十四條約定「本件之登記甲方（即出賣人）不負責，應由乙方與原有業主接 洽辦理產權移轉登記」各等語，足見於買賣之時，系爭土地雖為農地而不得分割，但 買賣雙方即預期於可辦理分割而移轉登記時始為辦理，核與民法第二百四十六條第一 項但書預期於不能之情形除去後始為給付之情形相當，尚難謂上開買賣契約違反農業 發展條例第三十條規定而無效。又查上訴人及其法定代理人朱修顯均係無自耕能力之 人，上訴人與王崑煌訂立之買賣契約書第十四條僅約定系爭土地之登記事宜由上訴人 與被上訴人接洽辦理，並未約定上訴人得指定登記與任何有自耕能力之第三人，亦未 具體約定登記與有自耕能力之特定第三人。證人吳調實亦證稱：「上訴人與王崑煌所 簽訂之買賣契約……簽約是我辦的，祇是未簽名而已……本件未約定上訴人可就系爭 土地直接指定登記於上訴人指定的人，就本件當時口頭或書面並沒有約定可登記於第 三人，而只是依照買賣契約書之記載來履行」等語。而上訴人自承：當時併向周黃金 柱購買九筆毗鄰土地，其中七筆農地均由上訴人依奬勵投資條例第五十六條規定，經 臺灣省政府建設廳核發工業用地證明，辦妥所有權移轉登記，雙方並無所謂不具自耕 農身分之爭執，嗣向王崑煌購買原九三五之二號土地亦係為拓建工廠用地，但因被上 訴人保留Ａ部分水塘不賣，又受法令限制不得分割，致無法取得核發工業用地證明等 情。由是以觀，亦可知上訴人向王崑煌購買原九三五之二號土地係為拓建工廠，因認 得循前例將該農地移轉為上訴人所有，而未就應登記與具有自耕農身分者予以約定。 證人吳紹雍所為證言，亦不足為有利於上訴人之證明。上訴人別無證據足以證明與王 崑煌訂約時曾就此為具體約定，該買賣契約即因違反土地法第三十條第一項之強制規 定而無效。此等無效，係自始當然確定無效，即不因其後原九三五之二號土地分割出 九三五之四號、九三五之五號土地，由被上訴人辦理移轉登記與登記名義人吳紹雍而 回復為有效。從而，上訴人本於買賣契約，訴請被上訴人聲請變更地目並予分割後， 將系爭土地Ｂ部分辦理移轉登記與其指定之陳林罔柔，即屬無據，為其得心證之理由 。因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴。 查上訴人向訴外人王崑煌購買原九三五之二號土地時，因Ａ部分水塘用地不包括於買 賣範圍內，乃於買賣契約書第十三條約定：「本件買賣尾款扣留五萬元，俟原有業主 辦理分割手續完妥，可以辦理登記時，由乙方（即上訴人）付給謝水霧」，嗣因實施 都市計劃，原九三五之二號土地分割出九三五之四號、九三五之五號土地，已由被上 訴人辦理移轉登記與訴外人吳紹雍，為原審確定之事實。則前開買賣契約書第十三條 約定「俟原業主辦理分割手續完妥，可以辦理登記時」乙語之真意，係單指得分割而 言，抑係指各項移轉登記障礙均排除，可為辦理之情形而言，即非無斟酌餘地。若為 後者，其買賣雙方雖未約定移轉登記與有自耕能力之第三人，買賣契約亦非無效。惟 系爭土地迄今仍屬農地，上訴人於買賣之時並未約定上訴人得指定登記與任何有自耕 能力之第三人，亦未具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，亦為原審確定之事實 。上訴人尚無從訴請被上訴人將其買受之Ｂ部分土地移轉與有自耕能力之第三人。既 不能訴請辦理移轉登記，即無由訴請被上訴人聲請辦理Ａ部分之地目變更及分割事宜 。矧上訴人係輾轉買得系爭Ｂ部分土地，於代位前手請求被上訴人辦理移轉登記時， 應請求被上訴人移轉登記予第一手買受人，再由各買受人輾轉移轉登記予自己。其訴 請被上訴人直接移轉與自己指定之人，於法亦有未合。原審維持第一審所為上訴人敗 訴判決，駁回其上訴，理由雖有不同，結論尚無不合，仍應予以維持。上訴論旨，指 摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第二 項、第七十八條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　八十六　　年　　　三　　　月　　二十一　　日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 法官 曾 煌 圳 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 四 月 三 日 〔注意事項〕 <獎勵投資條例施行細則,56,,獎勵投資條例施行細則第五十六條>