最高法院民事判決 八十六年度
台上字第八四六號
上 訴 人 友元建設股份有限公司
法定
代理人 張順興
上 訴 人 乙○○
共 同
訴訟代理人 楊昌禧
律師
許志勇律師
黃建雄律師
被 上訴 人 丙○○
甲○○
賴玉華
戴敏紅
戴海蘭
右
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年七月八日台灣高等法院
高雄分院第二審判決（八十五年度上字第六二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人給付及該
訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊分別於民國八十二年間，向上訴人友元建設股份有限公司（下
稱友元公司）購買「東方米蘭」房屋及向上訴人乙○○購買房屋坐落之基地，即：被
上訴人丙○○購買編號Ｂ（門牌號碼高雄市○○街八之一號一○樓）、甲○○購買
編號Ｈ９（門牌號碼同街二六號九樓）、賴玉華購買編號Ｅ５（門牌號碼同街一六號
五樓）、戴敏紅購買Ｊ４（門牌號碼高雄市○○路○○○巷○○○號四樓）、戴海蘭
購買編號Ｋ８（門牌號碼同路五六○巷一○八號八樓）房屋及基地。伊均已付清價金
，上訴人亦已將房屋
所有權移轉登記於伊，並已交付。茲伊於交屋後，發現上訴人之
廣告圖上
所載使用面積與所有權狀登記之私用面積不符，上訴人係將本應屬於公共設
施使用面積之電梯、樓梯間之面積，列為各戶單獨使用之面積，上訴人之廣告圖，顯
為虛偽不實，違反公平交易法，侵害伊權益，應負損害賠償
等情。本於
民法第二百二
十七條、公平交易法第二十一條、第三十一條規定，求為命上訴人
連帶給付被上訴人
丙○○新台幣（下同）二十七萬零二百二十元、甲○○三十四萬二千六百五十二元、
賴玉華三十五萬零五百五十八元、戴敏紅二十六萬四千二百三十二元、戴海蘭二十五
萬四千五百四十四元，及均加算法定
遲延利息之判決。
上訴人則以：
兩造間訂立之（房屋）買賣合約均載明房屋之面積為「總使用面積」（
包括主建物、陽台、當層樓梯間……等共同使用部分），當層電梯間之面積當應包括
在內。而廣告圖僅係要約之引誘，並
非要約。廣告之內容，並非契約之一部，伊無違
反公平交易法之情事，自不負
損害賠償責任。且被上訴人
縱有損失，亦應以房屋單獨
計算損失金額等語。資為
抗辯。
原審命上訴人給付被上訴人丙○○八萬七千一百三十三元四角、甲○○十一萬一千零
三十四元六角、賴玉華十一萬二千四百十二元六角、戴敏紅九萬五千六百六十九元二
角、戴海蘭九萬六千四百二十二元八角，及其法定遲延利息，
無非以：查，大樓之公
共設施分為二種，其一是各層住戶使用之電梯間部分（俗稱小公），其二是全體住戶
共同使用部分，如中庭、門廳、地下室、受電室、避難空間等（俗稱大公）。
上開二
者均非住戶單獨使用部分（即私有面積），而屬各住戶共同使用部分。是依商場慣例
及使用性質，均應列為大樓之共同使用部分，
而非各住戶私有面積，始為合理。次查
，本件兩造之買賣合約第一條固僅記載總使用面積，而未將私有面積及公共設施面積
分別載明。然查，依上訴人之廣告，均記載使用面積與受益面積二種，有上訴人不爭
執之廣告平面圖一紙為憑，其使用面積與受益面積之定義及範圍不明，
惟依其記載之
面積觀之，受益面積應指負擔公共設施之面積，而使用面積應指私有面積而言。茲兩
造爭執者，即為各層之電梯間係屬「使用面積」範圍，或「受益面積」範圍乙節，查
各層之電梯間係屬各層住戶共同使用，非各住戶單獨使用，其使用之效用及價值，均
較私有面積為低，依前說明，應列為公共設施，始為允當。本件被上訴人戴海蘭簽訂
之房屋買賣合約第三十四頁記載使用面積二八點八六坪，受益面積四點九一坪，並以
黃色標明之範圍，僅室內面積，未包括電梯間，其餘被上訴人丙○○、賴玉華、戴敏
紅之買賣合約書，以黃色或綠色標明之範圍，亦未包括電梯間，有買賣合約書為憑。
參諸上開廣告圖、買賣合約書與公共設施之範圍解釋觀之，本件各層電梯間之面積，
應列為公共設施，即「受益面積」，而非私有面積，即「使用面積」，始符合誠信、
公平原則。至上訴人辯稱，廣告僅係要約之引誘，非要約乙節，然查，購屋者購買房
屋時，「每坪之單價」及室內可供使用之坪數，均為考慮之因素，上訴人之廣告內容
，自為購屋者參考之重要資料，其所記載之房屋私有面積及公共設施之比例，均足以
影響購屋者之判斷，自不得虛偽不實，否則即違反公平交易法第二十一條規定。再者
，兩造簽訂之買賣合約，依其第三十四頁平面配置圖，著色位置（黃綠色），均未包
括電梯間。準此，上訴人並未在契約及廣告中直接載明「各層電梯間之面積，應列入
所謂『使用面積』內」，且其「使用面積」之定義、範圍不明確，而被上訴人（購屋
者）對上開房屋，除價金外，該房屋之面積及室內可供使用之坪數、平面圖，為其是
否購買之重要參考因素。而各層電梯間為各層住戶共同使用，而非各戶單獨使用，是
被上訴人主張，上訴人將各層電梯間之面積，列入所謂「使用面積」內（非受益面積
），致其單獨使用面積（私有面積）減少，因而減少該房屋之效用及價值，自屬債務
不完全給付，而依民法第二百二十七條規定請求不完全給付之損害賠償
云云，即屬
於
法有據。又被上訴人丙○○購買之房屋（高雄市○○街八之一號一○樓），其電梯間
之面積為八點九三平方公尺（二點七坪）；甲○○購買之房屋（同街二六號九樓），
其電梯間為十一點九二平方公尺（三點六坪）；賴玉華購買之房屋（同街一六號五樓
），其電梯間為十一點九二平方公尺（七點七三坪）；戴敏紅購買之房屋（高雄市○
○路○○○巷○○○號四樓），其電梯間為一○點七二平方公尺（三點二四坪）；戴
海蘭購買之房屋（同路五六○巷一○八號八樓），其電梯間為一○點七二平方公尺（
三點二四坪），有建物所有權狀影本五件
可按。上開電梯間，被上訴人亦須使用，僅
係與其他住戶共同使用，而非單獨使用而已。是上訴人僅係負不完全給付，而非短少
坪數之不給付，其減少價值，應負賠償之金額，僅係減少效用及價值而已，故其賠償
基準應以房屋單價計算，較為合理。被上訴人主張，應以房屋與土地合併計算之單價
八成計算賠償金額，自不足採。
爰審酌被上訴人購買房屋之面積、電梯間面積、房屋
價款（即以上開被上訴人房屋總價扣除車位價款除以房屋面積，再除以電梯間面積）
，即為被上訴人減少價值之損害，計：丙○○八萬七千一百三十三元四角、甲○○十
一萬一千零三十四元六角、賴玉華十一萬二千四百十二元六角、戴敏紅九萬五千六百
六十九元二角、戴海蘭九萬六千四百二十二元八角（如原判決附表所示）。而上訴人
乙○○係土地出賣人，依兩造買賣合約第十一條約定，應與被上訴人友元公司負同時
履行之義務，任何一部分不履行時，視為全部違約，則上訴人自應就上開金額共同給
付之。至於上訴人辯稱，伊公司交付被上訴人之房屋坪數，比較契約約定坪數多，其
中丙○○多出四點三三坪、甲○○多出五點二一坪、賴玉華多出○點六一坪、戴敏紅
多出○點五五坪、戴海蘭多出○點七二坪，扣除百分之二容許誤差後，被上訴人應分
別給付伊該部分依房屋單價計算之金額，此部分伊主張抵銷云云。
惟查，被上訴人多
出之坪數，均係公共設施應負擔部分，對被上訴人並無實益，徒增稅捐負擔而已，上
訴人要求被上訴人增加給付金額，顯違誠信、公平原則，
自屬無據，上訴人執此抵銷
，自無理由。從而，被上訴人之請求，於丙○○八萬七千一百三十三元四角、甲○○
十一萬一千零三十四元六角、賴玉華十一萬二千四百十二元六角、戴敏紅九萬五千六
百六十九元二角、戴海蘭九萬六千四百二十二元八角之本息範圍內，於法有據；
逾此
範圍，則不應准許等詞。為其判斷之基礎。
查，原審既認定被上訴人所受領之房屋，並無短少坪數，僅係上訴人給付電梯間面積
有減少效用及價值之情事，故應以房屋單價計算其因而減少價值之損害云云，惟其
嗣
後卻以電梯間面積之買賣價格（即房屋單價乘以電梯間之面積），作為賠償之依據，
而非細究其因而減少價值若干，前後論述不一致，自屬可議。按因可歸責於
債務人之
事由，致給付不完全者，其效力因給付為能否補正而不相同。若係不能補正，或縱經
補正，與債務本旨已不相符者，應類推
適用給付不能之規定，賠償
債權人所受損害。
若係可能補正者，
債權人得
類推適用給付遲延之規定請求補正。原審以上開電梯間面
積列入私有面積，因而造成被上訴人使用房屋之效用及價值減少，故認被上訴人得請
求因而減少價值之損害云云，惟此種結果何以是不完全給付之效力，原審未詳加稽勾
，並說明其理由，尚欠允洽。再者，被上訴人既分別有受領超過買賣合約坪數之情事
，原審認定其多出之部分為公共設施負擔部分，對被上訴人徒增負擔，並無實益云云
，惟其所憑依據何在，未見原審
予以說明。按多出之坪數雖為公共設施部分，惟被上
訴人總坪數確有增加，將來出售時仍可一併估價出售，能否謂無實益，則有再事探求
之餘地。況依兩造房屋買賣合約第三條亦約定：「本條房屋使用面積，如有誤差超過
百分之二，應就超過或不足百分之二以上部分，按房屋成交單價相互補貼價款」（見
一審卷三四至三五頁、六二至六三頁、九○至九一頁、一一八至一一九頁），則上訴
人請求補貼價款並與上開被上訴人請求損害額抵銷，是否全無可採，亦有研求之必要
。上訴論旨，指摘原判決上訴人敗訴部分違背
法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 三 月 二十一 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 楊 隆 順
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 四 月 九 日