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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第九七五號 　　上 訴 人　甲 ○ ○ 　　　　　　　乙 ○ ○ 　　被上訴人　丙○○○ 　　　　　　　丁○○○ 　　　　　　　羅 秋 禮 　　　　　　　羅 秋 智 右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十四年十二月四日台 灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第一○三號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於駁回上訴人甲○○請求被上訴人丁○○○交還坐落新竹縣○○鄉○○段後 湖子小段一五二三號土地內如第一審判決附圖所示褐色部分面積零點零貳伍零公頃及 該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：坐落新竹縣○○鄉○○段後湖子小段一五二二號土地為乙○○所有 ，同段一五二三、一五二四號土地為甲○○所有。兩造於民國六十一年十月十一日訂 立土地租賃契約，由被上訴人丁○○○承租一五二二號土地內如第一審判決附圖（以 下簡稱附圖）所示綠色部分、一五二三號土地內如附圖所示藍色部分及一五二四號土 地內如附圖所示粉紅色部分暨該粉紅色部分內Ｂ、Ｃ間門牌號碼新竹縣新豐鄉後湖村 七鄰五十號之地上建物；被上訴人丙○○○則承租一五二二號土地內如附圖所示紅、 黑、紫、黃色部分。被上訴人羅秋智、羅秋禮為羅鍾員妺之子，與伊等並無土地租賃 或其他任何法律關係，羅秋智竟在如附圖所示Ａ、Ａ１、Ｂ、Ｂ１部分擅自搭建地上 物及建物，羅秋禮則占用如附圖所示Ｃ１、Ｃ、Ｃ２部分土地建築房屋。丁○○○承 租上開土地及房屋，竟違反約定及依租賃物性質之使用方法，將房屋毀損，並任由羅 秋智、羅秋禮在其承租之一五二四號土地違章建築房屋，甚至越界至不得建築房屋之 一五二三號雜地，經伊父羅仁潘阻止無效，伊乃於八十二年九月二十三日依民法第四 百三十八條規定終止租賃契約。租賃契約既經終止，丁○○○就原承租之土地即為無 權占有，伊自得依所有權之作用請求其返還土地。又丙○○○承租前開土地，在不得 建築房屋之一五二二號土地及無租賃關係之一五二三、一五二四號土地上建築如附圖 所示Ｄ３、Ｄ１、Ｄ、Ｄ２部分之地上建物及將Ｅ、Ｅ１部分原為豬舍之地上物改建 為磚造瓦房使用，經阻止不理，伊亦依民法第四百三十八條規定終止租賃契約，則丙 ○○○原承租部分亦屬無權占有，伊自得本於所有權請求其拆屋還地。伊為終止租約 後，丁○○○、丙○○○各就其原承租部分仍為使用，致其受有相當於租金收益之損 害，伊自得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求其各自八十三年一月一日起給付 按公告地價年息百分之十計算之損害金等情，求為命：㈠羅秋智將如附圖所示Ａ、Ａ １、Ｂ、Ｂ１部分之地上物拆除後，將該土地返還甲○○；㈡羅秋禮將如附圖所示Ｃ 、Ｃ１、Ｃ２部分之地上物拆除後，將該土地返還甲○○；㈢丙○○○將如附圖所示 Ｄ、Ｄ１、Ｄ２部分之地上物拆除後，將該土地返還甲○○；㈣丁○○○將一五二四 號土地內如附圖所示粉紅色部分交還甲○○，並自八十三年一月一日起至交還土地之 日止，按月給付新台幣（以下同）四百五十八元（以上第一審判決甲○○勝訴）；㈤ 命丙○○○將如附圖所示Ｄ３、Ｅ、Ｅ１部分之地上物拆除後，將該土地交還乙○○ ；將一五二二號土地內如附圖所示紅色、黑色、紫色及黃色部分返還乙○○，並自八 十三年一月一日起至交還上開土地之日止，按月給付一千五百三十七元；㈥丁○○○ 將一五二二號土地內如附圖所示綠色部分交還乙○○；將一五二三號土地內如附圖所 示藍色、褐色部分交還甲○○；並自八十三年一月一日起至交還上開土地之日止，按 月給付乙○○四百四十六元、按月給付甲○○一千二百八十六元（以上第一審判決上 訴人敗訴）。 被上訴人則以：系爭土地三筆係上訴人於六十一年間分別出租與丁○○○、丙○○○ ，丁○○○並於一五二四號土地上建有門牌號碼新豐鄉後湖村五十號房屋供自己及其 家屬居住。嗣因原建房屋損毀，乃徵得上訴人同意後，命其子羅秋智、羅秋禮分別建 築如附圖所示Ａ、Ａ１、Ｂ、Ｂ１、Ｃ、Ｃ１、Ｃ２部分建物，供伊及兒孫共同居住 。而丙○○○為丁○○○之媳，其使用丁○○○承租之Ｄ部分土地興建房屋，自非無 權占有。上開房屋既供丁○○○及其家屬共同使用，復經上訴人同意，建妥後更無異 議，並依約收取租金數年，且於七十七年改向羅秋智、羅秋禮收取租金，伊應無違反 租賃契約之情事，上訴人自不得片面終止租約。退一步言，即令丁○○○將承租之一 五二四號土地交由其子建屋使用，但上訴人並未直接向丁○○○為任何表示，依民法 第四百三十八條第二項規定，上訴人亦不得終止租約。又附圖所示Ｅ、Ｅ１部分地上 物原為農用豬舍，上訴人於丙○○○在該承租土地上另興建房屋使用時，並未表示異 議或阻止，自不得據以終止該部分土地之租約。系爭土地租賃契約既均未經合法終止 ，丁○○○、丙○○○使用原承租之土地，即無侵權行為或有不當得利之情事。上訴 人訴請給付損害金，亦嫌無據等語，資為抗辯。 原審經審理結果，將第一審所為上訴人勝訴部分之判決，關於命被上訴人羅秋智將附 圖所示Ａ、Ｂ部分之地上物拆除、被上訴人羅秋禮將附圖所示Ｃ部分之地上物拆除、 被上訴人丙○○○將附圖所示Ｄ部分之地上物拆除，均交還土地與上訴人甲○○；命 被上訴人丁○○○將附圖所示粉紅色部分交還與上訴人甲○○，並自八十三年一月一 日起至交還土地之日止，按月給付四百五十八元與甲○○部分廢棄，改判駁回甲○○ 該部分之訴；並駁回上訴人之上訴（包括附圖褐色所示面積○‧○二五○公頃部分） ，係以：上訴人主張系爭一五二二號土地為乙○○所有，一五二三號、一五二四號土 地為甲○○所有，丁○○○向乙○○承租一五二二號土地內如附圖所示綠色部分，向 甲○○承租一五二三號土地內如附圖所示藍色部分及一五二四號土地內如附圖所示粉 紅色部分；丙○○○向乙○○承租一五二二號土地內如附圖所示紅、黑、紫、黃色部 分。羅秋智、羅秋禮為丁○○○之子，羅秋智在附圖所示Ａ、Ａ１、Ｂ、Ｂ１部分搭 建地上物及建物，羅秋禮則使用附圖所示Ｃ１、Ｃ、Ｃ２部分建築房屋，另丙○○○ 承租前開土地後，即在一五二三、一五二四號土地上建築如附圖所示Ｄ３、Ｄ１、Ｄ 、Ｄ２部分之地上物及在Ｅ、Ｅ１部分土地上建築磚瓦房屋使用等事實，業據其提出 土地登記簿謄本、私訂土地租賃契約書為證，並為被上訴人所不爭執，前開建物分別 使用系爭土地之位置及面積，復經新竹縣竹北地政事務所測量完竣，有其複丈成果圖 在卷可稽。關於一五二三號土地內如附圖所示褐色部分面積○‧○二五○公頃（見一 審卷二○三頁複丈成果圖），及其餘現有建物之土地部分，丁○○○抗辯係在租用範 圍內；又丙○○○使用之Ｄ１、Ｄ２部分（原判決誤列Ｄ部分）；羅秋智使用Ａ１、 Ｂ１部分；羅秋禮使用之Ｃ１、Ｃ２部分亦應在其承租範圍內云云。惟為上訴人所否 認，上訴人與丁○○○、丙○○○簽訂之私訂土地租賃契約所附之附圖，雖為當時未 經實測之略圖，然其上就一五二三號土地與一五二四號土地鄰近處明確以虛線標示丁 ○○○承租一五二三號土地之範圍，且所載承租人丁○○○、丙○○○分管土地之位 置，係地政機關測量人員依據土地租賃契約書附圖之土地位置實際測量繪製，復經測 量員張增輝證明在卷，丁○○○對該複丈成果圖之正確性更不爭執，堪認一五二三號 土地緊鄰一五二四號土地部分即附圖所示褐色及Ｃ２、Ｄ２部分之土地，均不在丁○ ○○承租之範圍內。又依土地租賃契約書之記載及其附圖所標示之出租土地虛線範圍 ，均明白顯示丙○○○僅承租一五二二號土地而不及於一五二三、一五二四號土地， 且其相關位置圖，四至既以虛線標示明確，則其實際出租範圍自應以該附圖虛線標示 範圍內之面積為準。據此，上訴人主張，羅秋智建屋使用附圖所示Ａ１、Ｂ１部分， 羅秋禮建物使用附圖所示Ｃ１、Ｃ２部分，丙○○○建物使用如附圖所示Ｄ１、Ｄ２ 部分土地，均不在租賃契約約定之出租土地範圍內等情，應屬可信。從而上訴人分別 請求羅秋智、羅秋禮、丙○○○就上開Ａ１、Ｂ１、Ｃ１、Ｃ２、Ｄ１、Ｄ２部分拆 屋還地，應予准許。其次，查兩造於六十一年十月十一日訂定之系爭土地租賃契約書 ，就丁○○○、丙○○○承租土地後，應如何使用一事，並未明確約定，上訴人對雙 方當事人曾就不得在承租土地上自行建屋或交由家人建屋為約定乙節，復未能提出任 何積極證據以資證明，則其主張丁○○○將承租之土地交由羅秋智、羅秋禮建屋，及 任由丙○○○逾越自己承租範圍而使用其承租土地，與丙○○○興建前開房屋，有違 系爭租賃契約約定之使用租賃物之方法云云，已嫌無據。且由原租賃契約附圖觀之， 出租之土地分別以虛線分為六塊，其中二塊土地加註「成田部分」，其餘四塊則未加 任何註記，上訴人亦自承「成田部分是供他們耕作，其他部分連同其上建物租給他們 住」，核與丁○○○等所稱「這部分單純是讓我們住的，另外還有三七五租約」等語 ，大致相符。亦可見丁○○○、丙○○○承租之土地，非成田部分係供其居住使用。 再參諸複丈成果圖記載，羅秋智、羅秋禮用以建屋之承租土地，均非該契約加註「成 田部分」之土地。其在該部分土地上建屋，與原供居住使用之約定使用方法，自無違 背。另由契約之租金給付方式觀之，承租人就承租土地之租金計付方式分為二種，即 給付租穀或現金。契約當事人在同一租賃契約中既就租金之支付方式為不同之約定， 依常情而論，其間必有相關聯之作用。給付租穀，通常為租用耕地之地租給付方式， 而現金付租方式，其承租土地之目的則非為耕作。系爭土地租賃契約既就租金分現金 及租穀二者分別計付，其承租土地之目的亦應有不同。丁○○○承租一五二四號土地 及丙○○○承租一五二二號土地中一千平方公尺部分，其租金之計付方式既為現金， 又丙○○○承租如附圖所示紫色部分土地上原即建有建物，並非原契約約定之「成田 部分」，為上訴人所自承，復自認本件建物（含Ｅ１部分）無一坐落於原契約附圖中 註明「成田部分」之土地上，可見各該建物坐落之土地原即非供耕作使用，Ｅ１部分 建物所坐落之基地僅因未測量明確，誤予劃入標示成田之土地範圍而已，該部分原即 有建物存在，本非供耕作使用。是承租人或得其授權之人用以興建房屋，自難認違背 約定之租賃物用益方法。另查羅秋智、羅秋禮為丁○○○之子，三人均設籍於新豐鄉 後湖村後湖子一五七號；丙○○○則為丁○○○之媳，向與丁○○○毗鄰而居，此為 上訴人所自認，而丁○○○有時與羅秋智，有時與羅秋禮同住，更經證人羅居瑜結證 在卷，足見丁○○○等人間本有極親近之血親或姻親關係，丁○○○將承租之部分土 地無償交由羅秋智、羅秋禮使用，及任由丙○○○使用其土地而不表示反對，甚且默 示同意其使用承租土地建屋，其間既無租金之支付，即與轉租有別，應不受承租人不 得任意將租賃物轉租規定之拘束。況承租人非不得將租賃物交由同居人或允許為租賃 物使用收益之第三人為使用收益行為（參照民法第四百三十三條）。丁○○○所為， 既於法無違，亦難認有背於契約約定之租賃物使用方法或按租賃物之性質而定之使用 收益方法。上訴人據此指摘丁○○○違反租約約定之租賃使用方法云云，實乏依據。 至上訴人雖主張，其父羅仁潘原在如附圖所示粉紅色部分土地上建有土角造房屋，在 Ｅ、Ｅ１部分土地附近建有豬舍，分別連同土地一併出租與丁○○○、丙○○○，嗣 為其拆毀改造磚造瓦房使用等語，但其所提出新豐鄉後湖村七鄰五十二號房屋稅籍登 記表，並不能證明為其父所建；證人黃哲妙亦證稱不知系爭房屋屬何人所有。證人姜 蓮英（羅仁潘之妻）證稱羅仁潘出資由羅秋智之父所蓋云云，則有悖常情，且查此與 出租標的至關重要之事項，並未載入系爭租約內，尤不合情理。另查該土角建物僅二 四‧四四坪，而附圖所示粉紅色部分面積為三○七‧九坪，兩者顯不相當，若丁○○ ○僅為承租面積二四坪餘之建屋居住而約定基地部分不得增建，衡情而論，其顯無承 租土地面積超過建物面積十二倍以上之必要。再參酌該土地地目為建地，其主要用途 應為供建屋使用，故丁○○○使其同居人羅秋智、羅秋禮使用前開土地建屋，要與契 約之約定及按租賃物之性質所定之使用方法無違。又所稱豬舍顯不堪供人居住使用， 乙○○既將出租土地之非成田部分連同建物出租與丙○○○居住，則單純出租豬舍而 限制承租人在系爭土地上自行建屋，顯難達原土地租賃之目的。又該基地雖為雜地， 但其出租目的既在供承租人居住使用，又非不可搭建農舍，則丙○○○斥資在其承租 之土地上建築房屋，即難認有違依租賃物之性質而定之使用方法。又上開房屋未能領 得建築執照，亦僅違反建築相關行政規章之問題，與其是否違反約定或依物之性質所 定之方法使用租賃物一事，並無必然之關聯。上訴人依民法第四百三十八條第二項規 定，主張其已終止系爭租約，請求羅秋智拆除附圖所示Ａ、Ｂ部分房屋，羅秋禮拆除 附圖所示Ｃ部分房屋，丙○○○拆除附圖所示Ｄ及Ｄ３、Ｅ、Ｅ１部分房屋，各將其 基地分別交還上訴人；請求丁○○○及丙○○○分別將其所承租之一五二三、一五二 四號土地及一五二二號土地分別交還上訴人，並給付損害金，為無理由，不應准許。 其餘兩造聲明之證據，於判決之結果不生影響，無另查證之必要，為其得心證之理由 。 關於廢棄部分即上訴人甲○○請求被上訴人丁○○○交還如附圖所示褐色土地部分， 查原審就此部分駁回甲○○之請求，並未說明其理由，已難謂無理由不備之違法。且 原審認定此部分甲○○與丁○○○之間既未曾成立租賃關係，又認甲○○此部分之主 張為不可採，而駁回其請求，亦有未當。甲○○上訴論旨，執以指摘原判決此部分為 不當，求予廢棄，非無理由。 關於駁回部分，原審依前開說明，為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴論 旨，仍就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決該部分為不當 ，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 三 月 二十八 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 四 月 十 日