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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一二八○號 　　上　訴　人　孫吳惠玉 　　　　　　　　孫 立 翔 　　　　　　　　孫 水 根 　　共　　　同 　　訴訟代理人　呂榮海律師 　　被 上訴 人　興業建 　　法定代理人　徐博文 　　訴訟代理人　周憲文律師 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十六年八月十九日台灣高等法 院第二審判決（八十六年度上字第五四三號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：上訴人孫吳惠玉、孫立翔向被上訴人購買座落台北縣○○鎮○○○ 段一三一之一地號上之「海景園中園」預售房屋各一戶及其基地之應有部分，訂約時 雙方據以洽談之廣告平面圖並成為買賣契約之一部分。嗣伊已付清價金，被上訴人亦 已交付房屋並辦妥所有權移轉登記。惟被上訴人竟將伊所購樓層住戶共同使用之電梯 間、樓梯間、梯廳走道、梯廳花台等公共設施之面積灌入房屋之私有面積內，致伊私 人使用之私有面積與兩造約定者不符。上訴人孫水根購買Ａ１十七樓房屋雖在該屋興 建完成後，惟被上訴人仍以廣告平面圖上之Ａ１十七樓有關公共、私有面積之約定作 為買賣契約之內容。詎被上訴人交付之房屋私有面積，竟包含當層電、樓梯間、梯廳 走道等公共面積，與雙方契約所定之私有面積不符。自屬物之瑕疵及不完全給付，致 伊受有坪數短少之損害等情。依民法第二百二十七條規定，求為命被上訴人給付孫吳 惠玉、孫立翔各新台幣（下同）一百零八萬九千七百三十六元、孫水根一百零一萬四 千三百六十三元，並均加付法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：㈠伊並未出示廣告平面圖予上訴人，更未將之列為契約之一部分。㈡ 兩造簽訂之買賣契約書並無私有面積之約定，買賣契約書末頁所附平面圖與系爭廣告 平面圖亦不相同。㈢、私有面積並非法定名詞，但將當層樓、電梯間登記為私有主建 物面積之一部分，乃土地登記規則第六十九條、地籍測量實施規則第二百九十六條所 規定之登記方式。伊依法令規定將之登記於主建物中而出售予客戶，並無給付不完全 之情事。㈣、孫立翔、孫吳惠玉所購買之Ａ１十一、十二樓，於八十二年五月八日交 屋時，經確認並無坪數差額找補問題後，其始簽立接管證明書，而孫水根知悉房屋坪 數，並經事前查看確認後始予訂購，足證伊之給付合乎債之本旨等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：關於上訴人孫吳惠玉、孫立翔部分 ：按建物屬區分所有者，其共同使用部分，於申請建物所有權第一次勘測時，除有特 殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內，土地登記規則第六十九條前段定有明文 。當層樓、電梯間係區分所有建物之共同使用部分，在預售屋之交易慣例，確有將當 層樓、電梯間之分擔面積一併計入測繪於各區分所有建物之內，有中華民國建築投資 商業同業公會全國聯合會（下稱建築投資公會）八十四年七月十日八十四建投全聯字 一八七九號函可稽。該會八十四年二月九日八十四建投全聯字一五一八號函亦載：「 不動產買賣契約日在八十年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所載之使用面積 或私有面積，依交易習慣應包含當層電、樓梯間及走道」。中華民國消費者文教基金 會建築委員會編著、消費者報導雜誌社出版之購屋指南記載：「……有些建設公司只 列私有面積及公共設施面積，所謂私有面積，包括室內、陽台及當層電梯間、樓梯間 及走廊等分擔面積在內。」又系爭買賣契約第一條第一項約定：「房屋買賣面積包括 陽台、平台、花台、露台、樓電梯間、門廳、屋頂突出物及各項公共設施之分擔合計 一○八‧八坪」。將「陽台、平台、花台、露台、樓電梯間、門廳、屋頂突出物」定 為同一屬性之建物，另將前述以外之建物定為「其他公共設施」，足見被上訴人抗辯 廣告平面圖所載私有面積包括當層樓、電梯間應分擔之面積，尚非無據。被上訴人既 已將私有面積及公共面積合計一○八‧八坪之系爭房屋交付孫吳惠玉與孫立翔使用， 已依債務本旨履行，並無不完全給付之情事。關於上訴人孫水根部分，孫水根係於八 十二年二月二日房屋興建完成辦妥所有權第一次登記後之同年十二月二十九日與被上 訴人訂約，契約並已明白記載建號、主建物面積、附屬建物面積及共同使用部分之應 有部分，更以建物所有權狀影本為附件，顯無私有面積及公共面積之約定。不論被上 訴人有無引導其至十八樓參觀樓、電梯間，其既有充分時間自行參觀買賣標的物，對 於系爭房屋之登記面積及公共設施必了然於胸。被上訴人以簽約時房屋之現況交付， 自符債之本旨，孫水根主張不知私有面積不足及被上訴人將當層樓、電梯間即十七及 十八樓之小公面積列入私有面積，為不完全給付云云，亦無足採等詞，為其判斷之基 礎。 關於孫吳惠玉、孫立翔部分 按我國建築法規上，並無私有面積之名稱及定義，惟顧名思義，應係一般民間買賣房 屋訂立契約時，指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面積，有別於公共面積而言 。至土地登記規則或地籍測量實施規則將區分所有建物之共同使用部分測繪於各區分 所有建物（主建物）之內，乃公共設施（即民間交易所謂之小公）應比例分攤負擔之 問題，與私有面積之意義並非一致，不能謂依土地登記規則測量所得之權狀面積即為 私有面積。原審以土地登記規則上開規定及建築投資公會前開函均謂當層樓、電梯間 之分擔面積一併計入測繪於各區分所有建物之內云云，遽認樓、電梯間屬私有面積， 自有可議。又購屋指南一書雖載：有些公司只列私有面積及公共設施面積，所謂私有 面積包括室內、陽台及當層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內云云，惟此項記載 何以得資為認定本件樓梯間等確屬兩造所約定之私有面積，未見原審有所說明，亦有 未合。而投資建築公會上開一五一八號函所載者為公平交易法施行前之情形，系爭買 賣契約係訂立於公平交易法施行後之八十一年十月十六日，是否得以該函為本件判斷 之基礎，亦非無疑。又樓、電梯間、門廳、屋頂突出物屬多戶共用之公共設施，而陽 台、花台則屬一戶私用，兩者性質是否相同，非無研求之餘地。而買賣契約第一條係 約定：房屋買賣面積包括陽台、平台、花台、樓、電梯間、門廳、屋頂突出物及「各 項公共設施」之分擔，並非記載「其他公共設施」之分擔。原審遽以樓、電梯間等與 陽台、花台等為同一性質之建物，契約又將前開以外之建物定為「其他公共設施」， 因而認定樓梯間等包含於私有面積之內，亦欠允洽。孫吳惠玉、孫立翔上訴論旨執以 指摘原判決於己不利部分違背法令，聲明廢棄，為有理由。 關於孫水根部分 查孫水根於原審主張：伊尚未承購系爭房屋時，被上訴人之銷售員即告知十七、十八 樓與十一、十二樓面積格局完全相同，且出示新做廣告平面圖，經伊核對前後二份平 面圖，見十七、十八樓之範圍、位置完全相同，平面圖又為賣方所提供，伊當然認為 與十一、十二樓完全相同，進而決定購買系爭房屋。系爭房屋雖為成屋，但亦約定出 賣人交付如廣告平面圖所示之房屋，始符債之本旨。依兩造所訂買賣契約書約定，買 賣標的物面積分為主建物面積二七九‧二七平方公尺（合八四‧四七九坪）、陽台三 三‧九九平方公尺（合一○‧二八一坪）、花台七‧二八平方公尺（合二‧二○二坪 ）及共同使用部分八一九二‧四八平方公尺之一○○○○分之四八約一一‧八九坪。 計算結果，恰與廣告平面圖所稱私有面積九六‧四四坪及公共面積一一‧五○坪大致 相符，且契約書記載系爭房屋只分為主建物、陽台、花台及公共使用面積等，足徵主 建物、陽台、花台即私有面積，亦即伊得自由支配使用之部分，而公共使用面積則只 有十一‧八九坪，足見雙方於締約時即已約定私有面積為九六‧四四坪，至為明確等 語（見原審卷一一六、一一七頁）。按出賣人交付之買賣標的物應符合契約約定始係 依債務本旨為給付，縱買受人所買受者係成屋或曾參觀買賣標的物，出賣人給付符合 買賣契約約定標的物之義務並不因此而消滅。倘依買賣契約約定，當層電、樓梯間、 梯廳走道等公共面積非屬私有面積，而出賣人卻將之計入私有面積為給付者，能否謂 其已依債之本旨為給付，非無疑義。經核兩造所訂契約書及廣告平面圖所載（見一審 卷五一、五九頁），孫水根之上開主張，似非全然無據。原審對上開事證俱未斟酌， 即以兩造係就成屋為買賣，顯無私有面積之約定為由而為孫水根不利之判決，不無速 斷。孫水根上訴論旨執以指摘原判決不利於己部分違背法令，聲明廢棄，為有理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 四 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 黃 義 豐 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 六 月 十六 日