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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一三五一號 　　上　訴　人　曾 隆 亮 　　被 上訴 人　林鐘玉真 　　訴訟代理人　葉源龍律師 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年十月六日台灣高等法院 花蓮分院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第一四號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國八十一年六月九日與上訴人之代理人林敏卿訂立買賣契 約，向上訴人購買花蓮縣○○鄉○○段一八五等地號土地上「新天母」編號Ｅ五房屋 及其基地持分（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）六百三十萬元，伊已給付上訴 人訂金、簽約金及開工款共七十五萬元，惟上訴人嗣後藉詞系爭房地總價須六百六十 八萬元始願出售，並拒絕伊繳納各期款項，經伊催告上訴人履行契約，仍遭拒絕，乃 再於八十四年一月十日催告上訴人依約履行，逾期即解除契約，不另通知，逾期上訴 人仍未履行，伊自得依契約第六條關於保留解除權之約定，解除系爭契約等情，依契 約第六條及民法第二百五十條第一項、第二百五十九條第一款、第二百六十條規定， 求為命上訴人返還價金七十五萬元並給付等額違約金共一百五十萬元並加付法定遲延 利息之判決。 上訴人則以：系爭買賣價金為六百六十八萬元，被上訴人提出價金六百三十萬元之買 賣契約書，係被上訴人與伊之售屋小姐林敏卿共謀詐害伊所為，伊不予承認。縱如被 上訴人所述，六百六十八萬元之契約為事後簽訂，亦屬契約更改，被上訴人亦應依更 改後之金額履行繳款義務。又縱伊對被上訴人繳納之分期款項有受領遲延之情事，惟 被上訴人給付義務不因而消滅，嗣後伊多次向被上訴人催繳，被上訴人仍拒絕給付。 是本件係因被上訴人違約未給付價金，致伊不得不解除契約，並非伊不願出賣等語， 資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：被上訴人主張其與上訴人之代理人 林敏卿訂立系爭契約，購買系爭房地，價金為六百三十萬元，林敏卿有代上訴人銷售 系爭房地並代理上訴人簽約之權限，為上訴人所自認，系爭契約自直接對上訴人發生 效力。上訴人指被上訴人與林敏卿勾串共謀詐害上訴人乙節，為被上訴人所否認，上 訴人亦未舉證證明，顯不足採。而上訴人所持有買賣金額為六百六十八萬元之買賣契 約書，係林敏卿於系爭契約訂立後，因恐售價過低遭上訴人責駡所片面製作，已據林 敏卿證述明確。該六百六十八萬元金額既非經被上訴人同意更改，上訴人抗辯系爭契 約已經更改為另一總價為六百六十八萬元之房地買賣契約一節，顯不足取。兩造間之 權利義務自應以系爭契約約定之價金六百三十萬元為據。查系爭契約第六條明定：「 本約房地乙方（即上訴人）無故不能交付或不願出賣時，乙方除應按甲方（即被上訴 人）已繳付之價款如數退還甲方外，並應給付甲方等數額之違約金。」本件上訴人一 再向被上訴人表示不承認金額為六百三十萬元之系爭契約之效力，並以價金為六百六 十八萬元之買賣契約為據，對被上訴人為繳納各期款項之催告，其不願履行系爭契約 ，至為明顯，即與契約第六條所定「無故不願出賣」之情形相當。被上訴人主張其得 依該條約定解除契約，請求上訴人退還已繳之價金七十五萬元及給付等額之違約金， 自屬有據。而上訴人所據為催告之權利基礎法律關係，係另一價額為六百六十八萬元 之契約關係，與系爭契約之法律關係並非同一，顯不生催告之效力，其以被上訴人受 催告而不給付價金為由，聲明解除其所不承認之另一契約即系爭契約，更屬無稽。況 被上訴人已於八十四年一月十日行使系爭契約之解除權在先，上訴人於同月二十三日 始表示解除系爭契約，亦無足取。從而，被上訴人依系爭契約第六條約定，請求上訴 人返還已給付之價金七十五萬元及給付同額之違約金合計一百五十萬元並加付法定遲 延利息，自非無據等詞，為其判斷之基礎。 查兩造間已就系爭房地成立買賣契約，僅對價金究為被上訴人所主張之六百三十萬元 ，或上訴人所抗辯之六百六十八萬元，雙方有所爭執而已，此為原審所確定之事實， 則兩造間應僅存在一個買賣契約，而非二個不同之買賣契約。原審竟認兩造間存在兩 個買賣契約，一為價金六百三十萬元，另一為價金六百六十八萬元之契約，自屬違誤 。因上訴人抗辯價金應為六百六十八萬元，故否認被上訴人所為價金係六百三十萬元 之主張，此僅止於否認價金為六百三十萬元而已，尚難據以推定上訴人不願履行系爭 契約。乃原審竟謂：上訴人一再向被上訴人表示不承認系爭契約之效力，並以價金為 六百六十八萬元之契約為據，向被上訴人為催告，其不願履行系爭契約至為明顯，即 與系爭契約第六條所定無故不願出賣之情形相當，被上訴人自得解除契約，請求返還 價金及給付違約金云云，亦欠允洽。次按債權人就價金所為之過大催告，僅該超過部 分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。本件兩造所主張系爭房 地之價金雖有六百六十八萬元與六百三十萬元之別，但所指房地均為系爭房地，並無 二致。倘上訴人向被上訴人所為依價金六百六十八萬元計算而催繳分期價款之催告係 就系爭房地之價金所為，能否謂上訴人此項催告，係就不同之法律關係所為，應屬無 效之催告，不生就六百三十萬元價金範圍內有催告之效力，非無審究餘地。此攸關被 上訴人解除系爭買賣契約是否合法有效甚鉅，本院前次發回意旨業已指明，原審仍未 詳予斟酌，徒憑上揭理由而為上訴人敗訴之判決，尤有可議。上訴論旨執以指摘原判 決違背法令，聲明廢棄，為有理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 十一 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 黃 義 豐 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 六 月 二十三 日