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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一三五二號 　　上　訴　人　姚阿義 　　　　　　　　郭鳳嬌 　　　　　　　　許支財 　　被 上訴 人　沈建一 　　　　　　　　沈健正 　　　　　　　　沈靜芳 　　　　　　　　沈靜修 右當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十六年八月十八 日臺灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第五八四號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落桃園縣○○鎮○○○段第三二－一號、四六號、五○－一號 、五○－七號、五○－八號、五○－一二號、五○－一四號、五六號、一三七－三號 、一三七－五號、一三七－八號等土地為私有農地，於民國七十七年四月七日由伊之 被繼承人沈石連出賣與無自耕能力之訴外人劉安村。被上訴人沈建一另於八十一年三 月三十日與劉安村就系爭土地之買賣訂定土地合併協議書。嗣伊按劉安村之指示分別 將前開三二－一號、五六號土地所有權應有部分各六分之一移轉登記與上訴人姚阿義 ，將四六號土地所有權應有部分六分之一移轉登記與上訴人郭鳳嬌，將五○－一號、 五○－七號、五○－八號、五○－一二號、五○－一四號、一三七－三號、一三七－ 五號及一三七－八號八筆土地（下稱五○－一號等八筆土地）所有權應有部分各六分 之一移轉登記與上訴人許支財，並交付上訴人占有使用。系爭土地買受人劉安村不具 自耕能力，上開不動產買賣契約書及土地合併協議書，亦未具體約定應移轉登記與劉 安村所指定之有自耕能力之任何人，或約定移轉與有自耕能力之特定第三人，是系爭 農地買賣已違反土地法第三十條之規定，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二 百四十六條第一項前段規定，其契約無效，伊移轉所有權與上訴人之行為亦屬無效等 情，爰本於物上請求權及不當得利之法律關係，求為命上訴人分別塗銷上開所有權移 轉登記之判決。（被上訴人另請求上訴人返還土地部分，經第一審判決後，於原審撤 回該部分請求。） 上訴人姚阿義、郭鳳嬌則以：被上訴人之被繼承人沈石連將系爭土地出售與劉安村時 ，即約定應移轉登記與劉安村所指定有自耕能力之第三人承受，伊均具自耕能力，系 爭買賣契約及移轉所有權之行為應屬合法、有效。況被上訴人亦已依劉安村之指示分 別將系爭土地所有權應有部分移轉登記與伊，當無契約標的給付不能之情事等語；上 訴人許支財另以：伊係與被上訴人交換土地，並非買賣等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：被上訴人主張之事實，業據提出不 動產買賣契約書、土地合併協議書、土地登記簿謄本及劉安村戶籍謄本為證，堪信為 真實。雖許支財抗辯：伊取得五○－一號等八筆土地所有權之原因為「共有物分割」 ，並非基於買賣云云。惟查依兩造不爭之不動產買賣契約書記載，買賣之標的物為○ ○○鎮○○○段第三二－一地號等三十三筆（詳依遺產稅證明）以上土地所有權持分 六分之一」，而上開八筆土地均在遺產稅繳清證明書之內，足見屬於買賣標的物，被 上訴人因之將該八筆土地應有部分六分之一移轉登記與許支財，此由卷內土地登記簿 謄本上記載「義務人：沈健正等四人」觀之即明。至土地登記簿謄本上記載取得之原 因為「共有物分割」，係因許支財本已取得上開土地應有部分六分之五，被上訴人則 因繼承而每人各取得應有部分二十四分之一（合計六分之一），被上訴人將該應有部 分六分之一全數移轉登記與同為共有人之許支財，使其取得所有權全部，故地政事務 所作業將取得原因登記為「共有物分割」。事實上許支財取得上開土地應有部分六分 之一之法律上原因為買賣，其所為前開辯解，不足採取。再者，姚阿義、郭鳳嬌雖稱 ：於訂立不動產買賣契約時，即已約定應移轉登記與有自耕能力之第三人承受云云， 然為被上訴人否認，姚阿義、郭鳳嬌並未能舉確切證據以實其說。本件土地買賣契約 書第六條及土地合併協議書第一條第一項僅分別約定：「……買主得自由決定登記權 利人名義，賣主不得異議」、「……讓與甲方或其指定人」字樣，並未載明移轉與具 有自耕能力之人承受，該買賣契約已違反土地法第三十條第一項之規定，且屬民法第 二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，其契約應屬無效。又土地法第三十 條係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之限制，上訴人既因違反該條規定而取得 系爭土地所有權移轉登記，則移轉土地所有權與上訴人之物權行為亦應無效，不生所 有權移轉之效力，系爭土地仍應屬被上訴人所有。從而被上訴人依民法第七百六十七 條物上請求權訴請上訴人分別塗銷系爭土地所有權移轉登記，洵無不合，應予准許等 詞，為其判斷之基礎。 惟查上訴人始終抗辯劉安村與沈石達簽訂系爭買賣契約時，即知系爭土地屬農地，應 登記與有自耕能力之人，因而約定應移轉登記與劉安村所指定有自耕能力之第三人承 受，且事後亦已依約移轉登記與有自耕能力之伊三人云云，並舉證人即代辦登記手續 之代書呂學儀為證（見一審卷第八三頁至八五頁及原審卷第三七頁、三八頁、一○九 頁）。證人呂學儀亦到庭證稱，辦理登記過程中，有與沈建一協議三次，劉安村表示 部分屬田地者，需有自耕能力始可，沈建一寫土地合併協議書寫了二個小時才寫出來 ，印鑑全是沈建一拿到證人事務所蓋的等語；證人劉安村並稱，買賣當時大家都知道 需有自耕能力，有標（講？）明田地需有自耕能力（見原審卷第四五頁）。參以系爭 買賣契約書後附之「遺產明細表」，分別標明系爭土地之地目為「旱」或「田」，及 嗣後土地移轉登記之情形，上訴人前開抗辯，似非全無依據。乃原審未詳加調查審認 買賣契約簽訂之初，雙方有無約定應移轉登記與有自耕能力之第三人承受，遽以系爭 買賣契約書及土地合併協議書均無是項記載，即為上訴人不利之判斷，已難認無判決 不備理由之違法。又，本件上訴人均具自耕能力，似為兩造所不爭，則系爭農地移轉 登記與上訴人之物權行為本身，並無無效之原因，而依土地法所為之登記有絕對真實 之公信力，縱其為移轉之債權行為有無效之原因存在，按物權行為之無因性，上訴人 自已因該項移轉登記而取得土地所有權，原所有人在未提起塗銷登記之訴，並獲有勝 訴之確定判決前，該項登記仍不失其效力。原判決認本件債權行為無效，物權行為同 屬無效，系爭土地仍屬被上訴人所有，進而謂被上訴人得本於所有人之物上請求權訴 請上訴人塗銷系爭土地產權登記，亦非無可議。再者，關於許支財部分，依土地合併 協議書記載，沈建一同意於買賣契約所列三十三筆土地辦理繼承登記同時，將其中除 三六－三號、三六－六號、三九－一號、四三號、三二－二號及四二號六筆土地以外 部分之土地應有部分六分之一全部讓與劉安村或其指定之人，劉安村則同意將上開三 六－三號、三六－六號、三九－一號及四三號四筆土地應有部分六分之五移轉登記與 沈建一以為交換（見一審卷第一七○頁）。而許支財原已取得系爭之五○－一號等八 筆土地應有部分六分之五，被上訴人因繼承而取得該八筆土地應有部分共六分之一， 渠等將之移轉登記與許支財之原因，土地登記簿謄本上載為「共有物分割」（合併分 割後單獨取得所有權？），為原審所是認。則被上訴人移轉八筆土地應有部分六分之 一與許支財，是否因許支財將前述三六－三號等四筆土地應有部分提出交換之結果， 即非無深究之餘地。原審徒以前揭情詞，謂兩造間無交換土地之情，尤嫌率斷。上訴 論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 十一 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 黃 義 豐 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 六 月 三十 日