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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一三六五號 　　上　訴　人　潤國企業股份有限公司 　　法定代理人　陳明達 　　上　訴　人　陳明遠 　　被 上訴 人　陳　朝 　　訴訟代理人　吳伯昆律師 右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十六年九月十七日台灣高等法 院第二審判決（八十五年度重上字第三○八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國八十年七月卅一日與上訴人陳明遠簽約，由伊提供所有 坐落基隆○○○區○○段東勢坑小段八八四號土地五七五平方公尺，由上訴人陳明遠 提供規劃、設計建造及所需之建造費用，合作興建地上七層、地下二層房屋，完成後 地面以上及地下一層房屋各得百分之五十，地下二層歸上訴人陳明遠所有，自開工之 日起七五○個晴雨天內完工，後因上訴人陳明遠地下僅蓋一層，及遲遲無法交屋，乃 與上訴人陳明遠及負責建造之上訴人潤國企業股份有限公司（下稱潤國公司）簽訂協 議書，依該協議書之約定，上訴人應於八十五年三月十日以前一次完成交屋，茲上訴 人已逾期，爰依協議書請求交屋，及給付違約金等情。求為命上訴人將基隆市○○街 ○○○巷○○號一至六樓及同巷二四號一至七樓房屋，暨第一審判決附圖所示前開建 物地下一樓編號六、七、一○、一一、一二、一三、一四、一五之停車位點交於伊， 並自八十五年三月十一日起至點交日止，按日給付新台幣（下同）一萬零二百二十九 元之判決（被上訴人請求上訴人連帶給付部分，已據第一審判決駁回，其未聲明不服 ）。 上訴人則以：上開房屋已完工交屋，且上訴人陳明遠非協議書之當事人，又上訴人潤 國公司並未授權上訴人陳明遠簽訂協議書，公司印章為上訴人陳明遠所盜蓋。復被上 訴人未償還代墊之土地增值稅，如認上開房屋尚未交付，上訴人亦無交付之義務。另 違約金約定過高及上訴人對地下一層施工面積增加，被上訴人應給付三百五十二萬九 千二百元等語。資為抗辯。 原審維持第一審所為關於命上訴人點交房屋、停車位（及給付違約金之判決），駁回 其上訴，無非以：查，本件被上訴人主張之事實，業據提出合建契約書，使用執照、 協議書、車位管理使用同意書、電梯後空地使用同意書、存證信函、建物登記簿謄本 、相片等件為證，上訴人雖以上述各項為辯。然查，上開房屋之建造係由被上訴人與 上訴人陳明遠簽訂合建契約書，有該契約書附卷可稽，而實際上建造之人則為上訴人 潤國公司，為兩造所不爭。上訴人陳明遠為合建契約之當事人，於簽訂協議書時，其 親自到場，並在協議書上簽名，其辯稱，非協議書之當事人，焉有斯理。同時，上訴 人陳明遠持有上訴人潤國公司簽約之授權書，由其出面與被上訴人簽訂協議書，協議 書蓋有上訴人潤國公司之印鑑及法定代理人之印章，協議書之草稿亦經上訴人潤國公 司法定代理人陳明遠核閱，並增刪文字，有該協議書原稿附卷可稽。上訴人潤國公司 辯稱該協議事項伊全不知情，且未授權云云，係屬卸責之詞。何況上開房屋為上訴人 潤國公司所承建，依合建契約之約定，亦有完成該房屋並交屋之義務，上訴人均否認 為協議書之當事人，委無可採。又上開房屋固有取得使用執照，大門鑰匙亦已交被上 訴人，惟各個房屋之鑰匙則仍未交與被上訴人，此為上訴人陳明遠所自承。依協議完 成交屋係指含保固切結書，各戶房門大門之鑰匙，配備、各項消防設備之點收等等， 上訴人僅交付大門鑰匙，自不能認為已完成點交。至被上訴人縱有積欠代墊土地增值 稅之情事，此僅為清償債務之問題，不能因此主張同時履行抗辯。況上開房屋雖已取 得使用執照，然房屋存在有許多之瑕疵，且有部分工程未完工，有勘驗筆錄附卷可稽 ，而經會同基隆巿政府建管課張東賢到現場會勘鑑定，亦認為該房屋瑕疵頗多，如依 現況來判斷並不符合發給使用執照，亦有勘驗筆錄附卷可稽。以如此情況之房屋交付 ，被上訴人請求之違約金，並不高，上訴人以違約金過高為抗辯，亦非有理。至於上 訴人主張地下一層施工面積增加，被上訴人應給付三百五十二萬九千二百元云云，惟 依合作興建契約書之規定，除地面蓋七層地下一層外，另有地下二層，茲上訴人僅蓋 地下一層，而未蓋地下二層，被上訴人本可分得地下二層，及地下一層之百分之五十 ，因上訴人未蓋地下二層，致使其只分得地下一層之百分之五十而已，被上訴人究竟 是不當得利，或有所損失，均應予以衡量，上訴人此部分之主張，並未以訴請求，亦 未主張抵銷，此部分抗辯亦不足採。是被上訴人本件之請求，於法有據等語。為其判 斷之基礎。 查，本件合建契約書原係上訴人陳明遠與被上訴人所簽訂（見一審卷一○頁之合建契 約書），似與上訴人潤國公司無涉，原審認定上訴人潤國公司依合建契約之規定，亦 有完成該房屋並交屋之義務，其所憑之依據何在，未見原審予以說明，自欠允洽。原 審復認定協議書之草稿曾經上訴人潤國公司法定代理人陳明遠核閱云云，惟上訴人潤 國公司之法定代理人係陳明達，非陳明遠（見原判決當事人欄所載），原審據此即認 上訴人潤國公司所辯，該協議事項其均不知情等語為不足採，亦欠允洽。又卷附之協 議書係針對前開合建契約，由陳朝、陳明遠所另立之遵守條款，其立協議書人部分即 書為：陳朝（以下簡稱甲方）、陳明遠（潤國公司）（以下簡稱乙方）。並於其第十 二條約定：「本協議書係為執行原合約（即前開合建契約）因乙方違約無法履行部分 而簽訂，如有疑義應以原合約之規定為解釋依據」（見一審卷二三頁至二七頁），而 原合建契約上訴人潤國公司並非當事人，亦無原合建分配房地之權義，則上訴人潤國 公司嗣在協議書末頁所為簽署，其真意究為如何，是否因此即負有原合建分配房地之 權義，原審未遑詳加查明，即為不利於上訴人潤國公司之判斷，尚屬可議。且原審既 認上開房屋尚未點交，復認上訴人以有瑕疵頗多之房屋交付，被上訴人請求之違約金 ，不能謂過高云云，對房屋是否交付之認定，前後即有矛盾。另上訴人主張：被上訴 人於八十五年一月五日點交上開建物所有權狀，又進入該房屋內，進行拆除牆面，於 法定空地上施作違建等工程，被上訴人早已管領該建物等語（見原審卷九五頁反面、 九六頁正面、一一七頁正面），為其重要之防禦方法，且攸開本件建物已否點交，原 審恝置未論，亦欠允當。再者，約定違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務 時，債務人可得享受之一切利益為衡量之標準，亦即應依一般客觀事實、社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，具體予以審酌（本院五十一年台上字第一九號、四十九年 台上字第八○七號判例意旨參照）。原審僅以上訴人以有瑕疵之房屋交付，被上訴人 請求之違約金並不高為由，即准許被上訴人之違約金請求，而未具體審酌上開衡量標 準，亦屬欠洽。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 十二 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 曾 煌 圳 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 六 月 二十六 日