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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一三六七號 　　上　訴　人　游志成 　　被 上訴 人　漢邦建設股份有限公司 　　法定代理人　林勝營 右當事人間請求交付房屋事件，上訴人對於中華民國八十六年八月十九日台灣高等法 院第二審判決（八十五年度上字第一四一一號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊與訴外人游長興（業於民國八十三年三月二日死亡，繼承人為張 秋子、游素娟、游文娟、游國書及上訴人）游國書與被上訴人於八十二年二月十五日 簽訂土地配合興建契約，約定由上訴人與訴外人游長興、游國書提供所有坐落宜蘭市 ○○○段五結小段八○之一○、八○之一六、八○之一七（合併後為八○之三）地號 土地，交與被上訴人設計興建地下一層地上八層及六層之大樓；興建完成後，由上訴 人等人分得編號Ｅ２棟第一層至第六層樓及Ｅ１棟第一層樓（即保存登記後依序編為 第九七三、九六四、九六六、九六五、九六七、九六三及九七四建號，門牌分別為宜 蘭市○○○路○○○巷○○號一樓至六樓及同巷二四號）之房屋，面積共約二二九坪 。因上訴人與游長興、游國書等人提供之土地，依兩造配合興建契約之約定僅應分得 一二二坪，其超出之一○七坪則應由上訴人與游長興、游國書等人以每坪新台幣（下 同）七萬元向被上訴人價買之。又兩造簽訂書面契約當時，並口頭達成協議，被上訴 人應另將地下室闢為停車埸出售，同意由上訴人等人優先選擇二個停車位向被上訴人 價買之。嗣房屋興建完成，上訴人與游長興、游國書等人已依約支付超出坪數之價款 ，被上訴人並將上開房屋之所有權移轉登記與上訴人或上訴人指定之人，除門牌號碼 宜蘭市○○○路○○○巷○○號六樓房屋（下稱系爭房屋）外，亦均已交付，上訴人 迭經催告被上訴人交付系爭房屋，均置不理等情。本於兩造所訂土地配合興建契約之 約定，求為命被上訴人將系爭房屋交付與伊及共有人張秋子、游文娟、游素娟、游國 書之判決（第一審判決被上訴人應於上訴人提出二百六十三萬二千二百七十二元同時 ，將系爭房屋交付上訴人及上開共有人。上訴人就第一審命其應同時給付被上訴人二 百六十三萬二千二百七十二元部分提起上訴）。 被上訴人則以：伊未曾承諾將地下室規劃為停車位出售與上訴人，被上訴人既已將地 下室交付與上訴人共有使用，自得行使同時履行之抗辯，請求上訴人支付價金等語。 資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人同時履行之判決，駁回其上訴，無非以：按依兩造間土地 配合興建契約，係由上訴人及游長興、游國書及游溪圳等四人提供，其所有坐落於宜 蘭市○○○段五結小段八○之一○、八○之一六、八○之一七等三筆土地配合被上訴 人興建房屋，而上訴人游長興及游長興、游國書等三人可共同獲得興建後所有權登記 坪數一百二十二坪之建物，超過一百二十二坪者，上訴人、游長興及游國書等三人應 共同以每坪七萬元向被上訴人購買，此為兩造所不爭之事實。查，被上訴人移轉登記 於上訴人、游長興之繼承人及游國書等三人及其指定之人之建物（包括九六三、九六 四、九六五、九六六、九七三、九六七、九七四等七個建號）面積共計為八五五點五 ○○八平分公尺，換算後為二五八點0000000坪，有土地登記簿謄本可稽。其 中主建物及附屬建物（包括陽台或平台）面積共計六四九點一六平方公尺，公共設施 （包括停車場、防空避難室、摟梯間、突出物、平台、雨遮等）面積為二○六點三四 ○八平方公尺。是扣除一百二十二坪，上訴人、游國書及游長興共應以每坪七萬元計 算，給付被上訴人九百五十七萬五千二百二十二元（計算式：70000元×（258.00000 00坪－122坪）＝0000000元）。上訴人自認僅給付被上訴人六百九十四萬二千九百五 十元，應尚餘有二百六十三萬二千二百七十二元未付與被上訴人，堪以認定。再查， 買賣集合式建物，買受人所支付之價金除包括其室內之單獨使用部分外，尚須包括依 比例分擔公共設施之價金，而公共設施除地面以外，地下層部分如另有規劃專用停車 位，則未取得專用停車位之買受人亦須分攤停車位以外公共設施面積之價金，但無須 分攤停車位部分之價金，如並未規劃專用停車位，則地下層之面積自須由全部住戶依 比例分攤，買受人自不得主張不分攤地下層之公共設施面積。故被上訴人主張上訴人 及游長興、游國書等買受人須分攤地下層公共設施面積應屬可採。又查上開第九七三 、九六四、九六六、九六五、九六七、九六三等六建號建物之主建物及附屬建物面積 均為九○點八四平方公尺，第九七四建號建物之主建物面積為三二平方公尺（無附屬 建物），該七建號建物之面積合計共六四九點一六平方公尺，又前開興建大樓之樓梯 間、停車場、防空避難室等公共設施編為第八七三建號建物，按區分所有建物共同使 用部分，除第九七四建號建物部分為萬分之四四即相當於一一點三四八七四四平方公 尺之面積外，餘六建號建物之權利比例均為萬分之一二六即相當於三二點四九八六七 六平方公尺，即公共設施部分，該七建號建物共應分攤之公共設施面積合計應為二○ 六點三四○八平方公尺。從而，被上訴人移轉登記於上訴人及游長興等人之上開七建 號建物之總面積乃為八五五點五○○八平方公尺，此有建築改良物登記簿謄本可稽。 其面積經換算結果為二五八點0000000坪，扣除上訴人、游長興、游國書等以 土地抵算房屋價款之一百二十二坪外，上訴人與游長興等人尚應給付一百三十六點0 000000坪之房屋價款。復按雙方事前商定之每坪七萬元計算結果，則上訴人等 人尚須給付被上訴人九百五十七萬五千二百二十二元（以下四捨五入）。如前所述， 上訴人等業已給付被上訴人六百九十四萬二千九百五十元，尚餘二百六十三萬二千二 百七十二元，仍未給付被上訴人，益臻明確。按因契約互負債務者，於他方當事人未 為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二六四條第一項前段定有明文。上訴人既 尚有上開餘款未付，依該法律規定被上訴人自得拒絕交付系爭房屋。上訴人雖主張， 被上訴人曾允諾將地下室規劃為停車位，另行出售，並同意由上訴人優先選購二個停 車位，依兩造合約，自無再以每坪七萬元向被上訴人購買之理云云，但為被上訴人所 否認。上訴人於第一審固舉證人游溪圳、陳旺盛到庭為證。惟查，上訴人自認未曾給 付停車位之買賣價金與被上訴人，並自八十四年十一月起迄今均在使用地下停車場（ 見原審卷三六頁反面答辯狀），且公共設施除停車場外尚包含防空避難室、樓梯間、 平台、雨遮、屋頂突出物等情，是被上訴人辯稱，已將地下室點交與上訴人，並由上 訴人以共有人身分使用停車場等情，應堪採信。次查，系爭房屋地下室係為全部區分 所有建物所共同使用，而由全部區分所有建物之住戶所共有共管與共用。被上訴人自 預售時起，未出售獨立產權之停車位，亦未出售共有專用停車位，所有區分所有權人 均一致依比例分攤公共設施（含地下室）面積，有預定房屋買賣契約書在卷可稽。上 訴人對此亦不爭執，則上訴人享有共管、共有、共用地下室之權利及利益，卻主張不 分攤公共設施之面積，而拒付該部分價金，自不足採。證人陳旺盛為上訴人之姊夫， 與上訴人有親屬關係，游溪圳與被上訴人亦有本件配合興建契約關係與上訴人利害關 係一致，第一審法院復未令其具結，故所為之證言難免偏頗，且與事實不符，並無足 採。末查，被上訴人並無何違約情事，上訴人主張上述二百六十三萬二千二百七十二 元為其因被上訴人違約所受之損害，並主張抵銷云云，殊非有據，亦無可取。綜上所 述，第一審為同時履行條件之判決，認事用法，並無違誤等詞。為其判斷之基礎。 查，原審卷第三六頁答辯狀，係被上訴人所提出，原審依據該答辯狀，即認定上訴人 自認未曾給付停車位之買賣價金與被上訴人，並自八十四年十一月起迄今均在使用地 下停車場云云，自屬引據失當，殊屬可議。復查，證人為不可代替之證據方法，如果 確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其 他利害關係，其證言亦非不可採信。原審徒以證人陳旺盛為上訴人之姊夫，與上訴人 有親屬關係，游溪圳與被上訴人亦有配合興建契約關係，與上訴人利害關係一致，即 謂其證言難免偏頗，而未說明其證言有何具體虛偽之處，尚嫌速斷。再者，依卷附被 上證三號證物以觀，被上訴人就本件合建土地所興建之房屋，其與訴外人謝芬華、王 坤輝等人所立之預定房屋買賣契約書（見原審外放證物）之標示欄，均有買賣地下室 停車持分四點八五坪、五點五一坪之約定，則被上訴人是否確未出售共有專用停車位 ，亦非無疑。上訴人據以主張：被上訴人與其他承購戶所簽定之預定房屋買賣契約之 標示欄，均特別載明「地下室停車位持分」之坪數，而反觀兩造之配合興建契約，並 無任何有關地下室停車場持分之記載，足見兩造對此合建另有口頭之協議無疑等語（ 原審卷一○四頁正面），為其重要之攻擊方法，且攸關上訴人應否給付該部分之價金 ，原審恝置未論，亦欠允洽。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無 理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 十二 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 曾 煌 圳 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 六 月 日