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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一四九二號 　　上 訴 人　蔡劍平 　　　　　　　李阿菊 　　　　　　　朱秀琴 　　被上訴人　趙藤雄 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十六年十月三日台灣高等法院 第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第三一九號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人蔡劍平、李阿菊及朱秀琴主張：伊分別於民國七十七年十二月十二日、七 十七年十一月十一日、七十八年二月二十六日與被上訴人書立買賣契約，買受被上訴 人興建坐落台北縣新莊市○○段七一、七二、八一、八三號土地上之臺北加州大廈Ｃ ５棟三樓、Ｃ５棟八樓、Ｃ７棟三樓房屋，約定房屋坪數為蔡劍平部分私有面積四九 坪、公共設施面積六點二坪，合計五五點二坪；李阿菊部分私有面積四八點七坪、公 共設施面積六點二坪，合計五四點九坪；朱秀琴部分私有面積四一點七坪、公共設施 面積五點一坪，合計四六點八坪。伊已依約付清價金，被上訴人亦已於七十九年間分 別將房地所有權移轉登記於伊，並將房屋交付使用。惟被上訴人所交付之房屋，其私 有面積，依所有權狀登記建物面積（含陽台、花台等附屬建物），僅各四一點五九坪 、四一點四二坪、三五點二坪，較契約約定之私有面積短少，為不完全給付。依伊買 受系爭房屋之平均單價，依序上訴人蔡劍平、李阿菊、朱秀琴為每坪新台幣（下同） 十四萬六千五百五十八元、十四萬一千六百三十九元、十二萬九千零六十元計算，各 受有一百零八萬五千九百九十五元、一百零三萬一千一百三十二元、八十三萬八千八 百九十元損害等情。本於債務不履行損害賠償法則，求為命被上訴人分別給付上訴人 蔡劍平、李阿菊、朱秀琴依序一百零八萬五千九百九十五元、一百零三萬一千一百三 十二元、八十三萬八千八百九十元及加算法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：兩造簽訂之買賣契約書所指私有面積，包括當層電、樓梯間、走道等 「小公」面積，其交付上訴人之系爭房屋，依所有權狀所載，係將各當層樓梯、電梯 間「小公」，併入主建物加附屬建物面積計算，此乃建築業交易習慣，是伊之給付符 合債之本旨。縱認該私有面積有坪數不足，惟該瑕疵於兩造契約簽訂時即已存在，即 非不完全給付。且依兩造契約，兩造間對房屋面積之增減在容許誤差之範圍內不予找 補，超過容許誤差之範圍則互相找補，找補後再交付房屋。本件已經交屋，依上開約 定，應認為己達成和解。又上訴人已受領房屋五年，其請求權已罹於時效，其請求亦 有違誠信原則等語。資為抗辯。 原審將第一審所為上訴人勝訴之判決予以廢棄，改判駁回其訴，無非以：查，上訴人 蔡劍平、李阿菊及朱秀琴分別於七十七年十二月十二日、七十七年十一月十一日、七 十八年二月二十六日與被上訴人書立買賣契約，買受被上訴人興建之臺北加州大廈Ｃ ５棟三樓、Ｃ５棟八樓、Ｃ７棟三樓房屋，約定房屋坪數分別為五五點二坪、五四點 九坪、四六點八坪，而被上訴人所交付之房屋，依所有權狀並登記簿謄本之記載，建 物部分（含主建物及陽台、花台等附屬建物）各為四一點五九坪、四一點四二坪、三 五點二坪，公共設施面積各為一三點三六坪、一三點二○坪、一一點二九坪，合計分 別為五四點九五坪、五四點六二坪、四六點四九坪，尚未超出兩造契約第一條所約定 之容許誤差百分之一點五，此為兩造不爭之事實，並有買賣契約書、土地及建物所有 權狀暨登記簿謄本在卷可憑，堪信為真實。按兩造契約第一條前段約定：「上開房屋 坪數包括室內、電樓梯間、走道及其他公共設施等之分攤在內，建物登記面積以地政 機關之複丈面積為準……」，其固僅約定系爭房屋之總坪數，惟契約第二條約定：「 本戶房屋施工標準，係按政府核准之設計圖說及建材設備說明」，關於系爭房屋之設 計圖，即如廣告平面圖所示，此為兩造不爭之事實，該平面圖亦屬兩造契約之一部分 ，自應採信。是被上訴人所交付房屋面積有無不足情形，應依該平面圖為準。又上訴 人主張：兩造約定之私有面積係指室內私人可使用之面積，亦即依建築改良物登記簿 謄本記載之主建物及附屬建物如陽台、花台，至於「大公」、「小公」，包括各樓層 或社區全體住戶共同使用之電梯間、門廊等均係供公眾使用之公共設施，不應計入私 有面積；被上訴人則辯稱：私有面積非專指實際室內面積，而應包含主建物、附屬建 物及當層電、樓梯間、走道等「小公」面積。是應審究者為「小公」之面積，應否列 入私有面積計算。查，本件係屬預售屋之買賣，買受人於訂約時未見系爭房屋之狀態 ，就系爭房屋之坐落、位置、面積等，雙方當事人僅能從平面圖所示為協議，而兩造 契約及平面圖並未就私有部分或共同使用部分之範圍加以界定，自應探求當事人之真 意。而探求當事人之真意，則須參酌買賣當時之交易習慣，依中華民國建築投資商業 同業公會全國聯合會建投全聯字第一五一八號函，及該公會建投全聯字第一三五九號 函，對於「私有面積」所表示之竟見，認「私有面積」依交易習慣應包含當層電樓梯 及走道（即俗稱小公）。又中華民國消費者文教基金會建築委員會編著，消費者報導 雜誌社出版之「購屋指南」（七十五年九月十五日初版，七十七年七月一日五版）亦 載有：「有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積已包括了室內 、陽台、當層的電梯間、樓梯間及走廊等的分擔面積在內。至於公共設施面積只包括 地下室及屋頂突出物之公共面積之分擔……」等敍述，可見當時在預售屋之買賣交易 習慣上，「私有面積」除室內面積外，尚包括「小公」設施應有部分之面積。被上訴 人為建築業者，於所繪製之平面圖上標明之「私有面積」，真意係包含「小公」之面 積，自屬可信。該平面圖既屬契約之一部分，被上訴人於訂約時復未就「私有面積」 不及於「小公」面積為特別之聲明，自應認為及於「小公」。則依前述，系爭房屋依 登記簿謄本之記載，蔡劍平之房屋室內面積四一點五九坪，當層樓、電梯間面積八點 ○一坪，合計四九點六坪；李阿菊之房屋室內、陽台等面積四一點四二坪，當層樓、 電梯間面積七點九八坪，合計四九點四坪；朱秀琴之房屋室內、陽台等面積三五點二 坪，當層樓、電梯間面積六點七九坪，合計四一點九九坪，與平面圖相較，蔡劍平、 朱秀琴部分均較平面圖為多，自無私有面積短少問題；李阿菊部分雖較平面圖少○點 七坪，惟依兩造契約第一條後段約定：「……如實際現況之面積與買賣面積誤差超過 百分之一點五時，其超過或不足之部分，雙方同意以本約平均單價計算依據多退少補 。」，李阿菊短少部分未超過百分之一點五，自亦不得認為被上訴人交付之房屋有私 有面積坪數不足情形。縱上訴人因認知上之差異，誤認平面圖所載私有面積僅及於室 內面積，而不包括「小公」之面積，始與被上訴人簽訂本件買賣契約，亦僅屬民法第 八十八條錯誤之意思表示或同法第九十二條因被詐欺而為意思表示，上訴人既未撤銷 其意思表示，自仍應受其契約之拘束。復按物之瑕疵擔保責任法則，出賣人僅於買賣 之物欠缺出賣人於訂約時所保證之品質或出賣人故意不告知瑕疵存在之情形，始負債 務不履行之損害賠償責任；特定物之買賣，出賣人僅就買賣標的物於訂約後發生之瑕 疵，始負不完全給付之債務不履行責任（見最高法院七十七年四月十九日第七次民事 庭會議決議參照）。本件屬預售屋之買賣，買賣標的物即系爭房屋於締約時雖不存在 ，但於將來為可得確定且為特定物之買賣，就系爭房屋之位置、隔間、方位、公共設 施所在、及建物面積與公設面積配置比例，均於締約時已確定，亦即依政府主管機關 所核准之設計圖定之，並均呈現於平面圖中，該平面圖雖未就系爭房屋之長寬尺寸詳 為記載，但兩造係合意就如該平面圖所示之房屋為買賣，被上訴人有交付符合該平面 圖所示之系爭房屋與上訴人之義務，要無疑義。被上訴人並無變更設計，其建築完成 並通知交付之系爭房屋符合主管機關所核准之設計圖及廣告平面圖，其面積亦未少於 兩造契約之約定，均有如前述，被上訴人已不負物之瑕疵擔保責任，自難謂有上訴人 所指房屋坪數不足之瑕疵存在，遑論應負債務不履行損害賠償責任。且由於買賣標的 物為特定物，就出賣人而言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，亦 不構成不完全給付問題。綜上所陳，被上訴人交付上訴人之房屋並無面積坪數不足情 形，即無不完全給付問題，上訴人依債務不履行法則請求被上訴人賠償損害，不應准 許等詞。為其判斷之基礎。 查，上訴人聲請原審命被上訴人提出其收回之兩造「台北加州房屋及土地預定買賣契 約書」正本，依該契約書尾頁記載之被上訴人所屬銷售人員姓名、住居所，俾便傳訊 出庭作證，釐清當事人立約真意，即私有面積是否包括電、樓梯間等「小公」云云（ 原審更㈠卷六六頁反面、六七頁正面），為其重要之攻擊防禦方法，原審恝置未論， 即為不利於上訴人之判斷，自欠允洽。復本件係屬預售屋之買賣，於訂約時買賣標的 物尚不存在，為原審所認定之事實。雖被上訴人係依政府主管機關核准之設計圖施工 ，且呈現於平面圖，又無變更設計，惟其完工後尚會有實際現況面積與買賣面積誤差 及品質不符之情事存在。故如因完工交付之買賣標的物與契約約定內容不符，致有物 之瑕疵存在時，乃屬出賣人於訂約後按圖施工時始發生，能否謂該瑕疵，於兩造契約 訂立時即已存在，則有再事研求之餘地。原審以買賣標的物之位置、隔間、方位、公 共設施所在及建物面積與公共設施面積配置比例均於締約時已確定，即無不完全給付 之問題云云，尚嫌速斷。本院前次發回意旨即指明於此，原審猶未細心勾稽，即屬可 議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 二十六 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 曾 煌 圳 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 七 月 十三 日