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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二三五號 　　上　訴　人　南華投資股份有限公司 　　法定代理人　曾文豪 　　訴訟代理人　莊柏林律師 　　被 上訴 人　林美梅 右當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國八十六年六月二日台 灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第九一四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：台北市○○區○○段一小段第一一七號土地，係伊與如原判決附 表所示其他共有人全體所共有，該土地上之建物，即建號第三三四五號，門牌號碼台 北市○○○路○段○○○巷○號十二樓如原判決附圖二所示編號（戊），面積七○‧ ○三平方公尺，及編號（己），面積一一六‧○一平方公尺之屋頂突出物亦係伊與其 他共有人全體所共有之共同使用部分，上訴人未經伊及其他共有人之同意，令其職員 蘇澄明無權占有系爭屋頂突出物等情，爰依民法第七百六十七條及第八百二十一條規 定，求為命上訴人將上述屋頂突出物遷讓返還與伊及其他共有人全體之判決。 上訴人則以：被上訴人之前手李林錦玉向伊購買萬象大廈房屋，其與其他買受人之買 賣契約第六條均約定屋頂突出物有獨立產權，不在買受人訂購範圍內，及屋頂突出物 之使用收益權屬於伊，且所定公共設備未包括屋頂突出物，是系爭屋頂突出物為伊單 獨所有及管理。上開買賣契約第二十二條約定：其一切規定對當事人之權利義務之受 讓人與繼承人，具同等約束力，依最高法院四十八年台上字第一○六五號判例，被上 訴人應受分管契約之拘束。另民法第八百二十一條之所謂第三人，係指共有人以外之 第三人而言。如占有人為共有人，除有分管契約約定或已為分割共有物之請求變為單 獨所有外，他共有人不得對於占有共有物之共有人為本於所有權之請求。又被上訴人 向前手購屋時，為成屋買賣，非不得親自至現場察看以決定購買，對系爭基地及屋頂 突出物經約定由伊使用經營之事實，無不能或難以知悉情形，亦應受買賣契約第六條 之拘束等語，資為抗辯。 原審審理結果以：被上訴人主張台北市○○區○○段一小段第一一七號土地為伊及其 他共有人全體所共有，其上之系爭屋頂突出物，亦為伊與其他共有人全體所共有之共 同使用部分，業據提出平面圖、土地登記謄本、建築改良物登記簿謄本、照片等為證 ，並經第一審法院履勘現場查核屬實，及囑託台北市大安地政事務所測量在案，有勘 驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，復為上訴人所是認，堪信為真正。上訴人主張：伊對 系爭屋頂突出物有單獨所有權，其非屬公共設施云云，與事實不符，並不足採。又上 訴人辯稱：伊原始起造萬象大廈並出售予被上訴人之前手，於買賣契約中有上開屋頂 突出物使用權之約定等情，雖據提出門牌、電費收據、證明書、房屋買賣契約書、交 屋驗收單等為證，然依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋，認為於應有部分受讓 人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形時，受讓人可不受讓與人所訂分管契約之 拘束，是上訴人與被上訴人之前手間所為契約效力及於受讓人之約定，無從逕行約束 被上訴人。上訴人雖謂被上訴人向前手買賣當時非不得親至現場，而得知悉上開分管 特約云云，但此乃臆測之詞，既未據舉證證明被上訴人確曾了解系爭屋頂突出物之使 用狀況，及有明顯之跡象足令被上訴人了解該情，上訴人此項抗辯亦不足採。被上訴 人於購屋後，雖未立即對上訴人主張權利，然不得以此認定被上訴人默示同意由上訴 人專有使用該屋頂突出物。是上訴人抗辯其非無權占有，尚非可取。再按分別共有人 既應按其應有部分，對於共有物之全部為使用收益，而分別共有人所享有之應有部分 ，本質上又與所有權相同，故如分別共有人中有逾越其應有部分，行使其使用收益權 ，對於他分別共有人有侵害時，則與侵害他人之所有權相同，他共有人得對之行使物 權或債權之請求權，並得單獨對之提起以此項請求權為標的之訴（司法院院字第一九 五○號解釋㈠後段參照）。上訴人主張其係共有人，而非第三人，被上訴人不得依民 法第八百二十一條規定對其為本於所有權請求云云，亦不足採。是以被上訴人請求上 訴人遷讓返還系爭屋頂突出物，為有理由，應予准許，因而維持第一審所為上訴人敗 訴之判決，駁回其上訴，經核並無違誤。 上訴論旨雖稱：被上訴人係買受成屋，應可到現場察看系爭屋頂突出物使用情形，應 知悉該建物係由上訴人管理使用，被上訴人非善意之第三人，仍應受原買賣契約分管 約定之拘束等語。然上訴人既不能證明被上訴人為惡意之第三人，實際上知悉上開分 管約定，依大法官會議釋字第三四九號解釋，自不得以該分管約定拘束被上訴人。次 查各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物 之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或 任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部 或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（本院六十二年台上字第一八○三號 判例）。於此情形，共有人得就共有物全部，而為所有權之請求（本院十七年上字第 二一七號判例）。系爭屋頂突出物登記為全體共有人所共有，則任何共有人，不論其 應有部分多少，如未經他共有人全體之同意，即不得任意加以占有獨自使用，上訴人 對系爭屋頂突出物獨自占有使用，而未徵得被上訴人之同意，依上開判例意旨，即屬 侵害被上訴人共有之權利，被上訴人據以起訴請求上訴人返還，於法自無不合。又各 共有人對於侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，應求為命被告向共有人全體返還共 有物之判決（參照本院三十七年上字第六七○三號判例）。被上訴人請求上訴人將系 爭屋頂突出物返還共有人全體，亦無不當。上訴論旨謂原審未查明上訴人占有系爭屋 頂突出物是否逾越其應有部分並於判決理由內敍明如何將之交付於共有人全體，有判 決不備理由之違法云云，尚無可採。上訴人執以指摘並就原審合法採證認事之職權行 使謂為不當，聲明廢棄原判決於其不利部分，不能認為有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 二 月 十二 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 黃 義 豐 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 二 月 二十四 日