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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二三九五號 　　上　訴　人　楊景松 　　　　　　　　楊景琪 　　共　　　同 　　訴訟代理人　陳正磊律師 　　被 上訴 人　唐金登 　　　　　　　　游有財 　　共　　　同 　　訴訟代理人　林合民律師 右當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國八十七年六月八日台灣 高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈢字第一二三號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：訴外人白萬來及白文原均為坐落台北縣○○鎮○○段社后小段二 三八號土地（下稱系爭土地）之共有人，其應有部分各為三十二分之一。另該地上如 台北縣汐止地政事務所民國八十五年十月四日複丈成果圖（下稱複丈圖）所示甲、乙 部分面積八十六平方公尺未保存登記之土塊磚瓦房屋（下稱系爭房屋）原亦為該二人 共有，應有部分各二分之一。三十六年八月八日白萬來由其母白藍呅代理將系爭房屋 應有部分二分之一出售與伊。因系爭房屋及土地同屬一人所有，白萬來於出售該房屋 時別無意思保留，應推斷其同意伊繼續使用該土地，伊與白萬來等間實已成立租賃關 係。嗣系爭土地既經移轉登記為上訴人所有，依買賣不破租賃之原則，伊及白文對上 訴人應仍有租賃關係存在。詎上訴人竟僱工擅將系爭房屋予以拆除，致伊受有損害等 情，爰求為確認伊就上開複丈圖所示甲乙部分土地有租賃關係存在之判決（被上訴人 原請求確認系爭土地有租賃關係存在，經本院第二次發回後始於原審減縮聲明僅確認 如上複丈圖甲乙部分。另被上訴人先位聲明請求確認系爭土地有地上權存在，及備位 聲明請求確認白文就系爭土地有租賃關係存在，與命上訴人楊景琪賠償損害等部分， 經第一審判決被上訴人敗訴後，未據其聲明不服。又被上訴人請求上訴人楊景松賠償 損害部分，分經原審於更審前判命上訴人楊景松給付新台幣（下同）三十萬元本息， 及更審後判決被上訴人其餘請求敗訴，亦因未逾法定上訴利益額數及被上訴人未聲明 上訴而告確定）。 上訴人則以：系爭房屋屬白文所有，前經台灣台北地方法院另案認定白文將之售與楊 景松，判命白文交付楊景松確定，並經聲請強制執行點交完竣，楊景松於接管後拆除 自己買受之物，自無賠償義務可言。又楊景松係向白萬來購買土地及房屋，白萬來既 非分別出售房地與被上訴人及楊景松，亦無成立基地租賃關係之可言。且依白萬來與 楊景松所訂協議書之約定，楊景松向白萬來購買基地連同系爭房屋之應有部分係供拆 屋整地，白萬來實未同意房屋繼續使用系爭基地等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並依被上訴人減縮之聲 明，判決被上訴人對上訴人系爭土地如複丈圖所示甲部分面積六十六平方公尺、乙部 分面積二○平方公尺有租賃關係存在，無非以：查系爭土地原為白萬來及白文等人共 有，應有部分各三十二分之一，該地上如複丈圖所示甲乙部分原建有系爭房屋，亦為 白萬來及白文二人共有，且系爭土地迭經共有人輾轉移轉，已先後移轉登記為上訴人 共有，應有部分各二分之一，為兩造不爭之事實，並有土地登記簿謄本及土地複丈成 果圖可稽，自足信為真實。次查被上訴人主張其於三十六年間向白萬來購買系爭房屋 應有部分二分之一之事實，已據提出賣渡證書為證，復經證人白文證稱：「房子本來 是我和白萬來各所有二分之一，後來我媽媽（白春）將白萬來所有二分之一買下給原 告二人」等語（見一審卷八○頁）屬實，即證人白春亦證稱：「我在很久以前先向白 萬來的媽媽買房子，我在去年時還有住在那裡，我兒子也住在那裡」云云（同上卷九 八頁）。更與白文於上訴人被訴毀損刑事案件偵查中所稱：「房子是我與白萬來各一 半，後來我父母親見我兄弟游有財、唐金登二人沒有房子，才把白萬來的部分買下給 唐金登、游有財二人，故這個房子是我們三個人共有的」等情（見台灣士林地方法院 檢察署八十一年度偵字第七一四三號卷六八頁）相符。上訴人雖否認該賣渡證書為真 正，證人白萬來亦否認三十六年間有出售該房屋與被上訴人，並證稱伊於七十六年三 月二十三日始與被上訴人唐金登簽訂不動產買賣契約書，因共有人即上訴人楊景松行 使優先購買權，故另於同年七月十六日與楊景松訂立協議書，將系爭土地及地上建物 出售與楊景松等語，惟核白萬來與被上訴人唐金登所簽之不動產買賣契約書，其買賣 標的僅載明台北縣○○鎮○○段社后小段二三八及二三八之一號二筆土地，別無包括 系爭房屋一併出售之文句，且無系爭房屋保留不賣之約定，而觀之白萬來與上訴人楊 景松簽訂之協議書，則除記載上開二筆土地外，尚載明「包括地上建物」。兩份契約 書之簽訂時間僅隔三個餘月，對照其買賣標的物之記載，如白萬來就系爭房屋尚有二 分之一權利，於出售土地與被上訴人唐金登時，理應將房屋一併出售或為保留不賣之 約定，始符常情。乃竟於與被上訴人唐金登為不動產買賣契約簽訂時未為此項之記載 ，足認白萬來確已於三十六年間將系爭房屋應有部分出售與被上訴人無疑。再者，上 訴人所提之賣渡證書，法務部調查局雖認因受溫度、濕度保存條件不定之影響，無法 鑑定該證書製作之年代及是否一次書寫完成，但白藍呅為白春之養母、白萬來之生母 ；白文及被上訴人則均為白春之子。白萬來及白文分別為二十五年、000年出生， 有戶籍謄本及家屬系統表可憑。而上開賣渡證書訂立於三十六年間，當時當事人年事 均輕，故白萬來由其母白藍呅為代理人，被上訴人則由白春為代理人，且賣渡證書上 所載「汐止鎮北山里七二號」原即為白萬來之母白藍呅之住所，白藍呅於二十二年間 遷居基隆市大正町二十五番地之原因為「同居寄留」，故白藍呅於三十六年間代理白 萬來訂立賣渡證書時仍書寫為「汐止鎮北山里七二號」，衡情應可信該賣渡證書為真 正。參諸白文與上訴人楊景松於七十六年六月十八日簽訂而為上訴人所不爭之不動產 買賣契約書附款十二記載：「二三八、二三八之一地號於建地處置完竣時，仍依本約 單價每坪二萬四千元整出賣甲方（楊景松）（包括地上建物）」云云及白文證稱：「 ……我賣土地給上訴人時，我有告訴楊景松，房子另外還有我二個兄弟（被上訴人） 是所有人，所以另外加上特約，約定等房子地上權處理完竣，不能賣給別人」等情觀 之，益可證實。又被上訴人二人及其母白春自日據時期即設籍於系爭房屋，至台灣光 復後亦同，有戶籍謄本可稽，已見白萬來出售系爭房屋與被上訴人後，即已同時交付 該房屋與被上訴人占有使用。且證人白萬來復證稱：伊於六十八年間赴系爭房屋時， 仍目睹被上訴人之母白春住居於此等語，足證被上訴人嗣後縱曾遷出該戶籍，但仍以 系爭房屋供其母居住無訛，自不能以被上訴人不在該處設籍，即認為已喪失對系爭房 屋之占有。是系爭未為所有權第一次登記之房屋，於被上訴人向白萬來買受應有部分 二分之一後，固因無法辦理所有權移轉登記而取得所有權，但白萬來既將該屋出售並 交與被上訴人居住使用，則被上訴人自已因而取得該房屋之事實上處分權，要屬無疑 。按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買 人默許房屋承買人有繼續使用該土地之租賃關係存在（最高法院四十八年台上字第一 四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議參照）。且該房屋承買人，不僅指 因登記而取得所有權之人，並包括不能辦理所有權第一次登記之房屋因買賣而取得該 房屋事實上處分權之人。又上訴人自承於向系爭土地之其他土地所有人買受土地時， 有包括地上平房十四間在內，並附房屋位置圖為憑，足見其他土地所有人同於共有之 土地上建有房屋，系爭房屋所使用之土地，應經各共有人同意，並由白文、白萬來同 意其他共有人使用共有土地之其他部分建屋無疑。是系爭房屋乃經土地共有人同意興 建，現房屋與土地經分開出賣，此與全無土地共有權，而單純經土地所有人同意建屋 之情形雖未盡相同，但基於上述理由，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用 土地，且被上訴人既已買受系爭房屋之應有部分二分之一並經交付占有而取得事實上 之處分權，上訴人嗣後再取得系爭土地之所有權，亦應認兩造間就系爭房屋基地已有 租賃關係存在。從而，被上訴人請求確認其對上訴人共有之土地如複丈圖所示甲乙部 分有租賃關係存在，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第一千 一百五十一條定有明文。又依同法第八百二十七條第二項規定，各公同共有人之權利 ，及於公同共有物之全部，故各公同共有人無所謂有其應有部分（見：本院三十七年 上字第六四一九號判例）。查被上訴人於三十六年間向白萬來購買系爭房屋之應有部 分二分之一，固為原審查據被上訴人提出之持分建物賣渡證書載明買賣標的為系爭房 屋應有部分二分之一無訛後所確定之事實，惟查上訴人就系爭房屋究屬何人所有，曾 於原審一再抗辯稱：「系爭房屋係白天生所有，由其子白萬來其孫白文各繼承一半」 、「系爭房屋以白文為納稅義務人，亦即房屋所有權全部之名義人，白萬來僅持有潛 在之持分權利而已」、「白萬來在七十六年七月十六日與楊景松訂立協議書時，指稱 系爭房屋係其父白天生所有，由白萬來與白文各繼承一半」各等語（分見原審更㈡字 卷八五頁反面、更㈢字卷三○頁正面、五九頁反面）。倘上訴人所言非屬虛妄，則系 爭房屋似仍屬白萬來與白文所公同共有，白萬來對該房屋應無所謂有其應有部分存在 之可言。果爾，白萬來就系爭房屋應有部分二分之一與被上訴人簽訂上開賣渡證書所 為之處分行為，能否謂為有效，已非無疑。且系爭房屋似僅為白天生遺產中之部分個 別遺產（似尚有系爭土地等其他遺產），被上訴人縱與白萬來簽約買受系爭房屋應有 部分二分之一屬實，然在白萬來與白文間公同共有關係消滅之前，被上訴人似仍無從 取得系爭房屋之處分權。乃原審竟徒憑被上訴人之母白春於台灣光復後曾設籍系爭房 屋，並於六十八年間居住該屋，即認被上訴人對該房屋已取得事實上處分權，進而為 上訴人不利之論斷，亦有可議。究竟被上訴人於三十六年間向白萬來買受系爭房屋應 有部分二分之一是否合法有效﹖被上訴人買受該房屋後已否取得真正而有效之事實上 處分權﹖原審未遑詳為推究，進一步斟酌，遽行判決，尤嫌速斷。上訴論旨指摘原判 決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 十 月 十五 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 朱 錦 娟 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 十一 月 二 日