裁判書系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第四一七號 　　上　訴　人　彭 文 琦 　　訴訟代理人　李 淑 婉律師 　　被 上訴 人　吳 珍 金 　　　　　　　　蘇吳英金 　　　　　　　　羅吳左金 　　　　　　　　林吳正金 　　　　　　　　吳 政 勳 　　　　　　　　吳 右 金 右當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國八十五年八月二十八日台灣高 等法院第二審判決（八十四年度上字第二八六號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張︰坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴 人與訴外人吳錦漢、吳錦松所繼承之公同共有農地，被上訴人吳政勳於民國八十三年 九月間，向伊誆稱系爭土地已得全體共有人之同意，並經授權出售事宜，伊乃與其訂 立買賣預約，並當場給付新台幣（下同）六十萬元，嗣於同年十月十四日正式簽訂買 賣契約，再給付吳政勳一百五十萬元。惟吳政勳並未依買賣契約書第四條約定，於八 十三年十月三十一日前提供所有共有人之印鑑、印鑑證明、戶籍謄本及所有權狀等有 關證件，以辦理所有權移轉登記，顯已給付遲延。又系爭土地其他共有人吳錦漢、吳 錦松並未同意本件買賣，亦未授權吳政勳出售土地，且吳錦松早向吳政勳主張優先承 購系爭土地，是吳政勳無法於約定期限內辦理移轉用印手續，及履行買賣所有權移轉 登記，故本件係屬可歸責於被上訴人之事由致給付不能，伊得依民法第二百五十四條 規定解除契約，並得依同法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除契約。又伊得 請求返還已付價款二百一十萬元，並得依買賣契約書第十條約定，請求被上訴人給付 同額之違約金。被上訴人吳珍金、蘇吳英金、羅吳左金、林吳正金、吳右金皆授權吳 政勳出售系爭土地，同為契約當事人，自應連帶負損害賠償之責等情，求為命被上訴 人連帶給付伊四百二十萬元，並加給法定遲延利息之判決。 被上訴人吳政勳、吳珍金、蘇吳英金、羅吳左金、林吳正金則以︰除吳錦漢、吳錦松 外之其他共有人已授權吳政勳全權代理出售系爭土地事宜，故於八十三年十月十四日 簽訂本件買賣契約時，即依土地法三十四條之一之規定，以共有人過半數同意行之， 由吳政勳代理其他被上訴人出售系爭土地所有權全部予上訴人，吳政勳於八十三年十 月三十一日已在不動產移轉契約書上蓋妥吳政勳、吳珍金、蘇吳英金、林吳正金四人 之印章，於同年十一月二日寄達法政代書事務所；又於同年十一月四日催告羅吳左金 ，經其蓋章並提供印鑑證明，已可依土地法第三十四條之一之規定，辦理其他公同共 有人應分配價金之提存，待該提存手續辦妥後，即可辦理系爭土地所有權移轉予上訴 人之手續，惟因通知上訴人協同辦理提存手續，上訴人不願配合，反欲終止本件買賣 契約，是伊並無過失，亦無遲延情事。本件尚未將相關資料送交地政機關辦理所有權 移轉登記手續，吳錦松是否在移轉登記時放棄優先承購權，尚屬未定，故非給付不能 ；被上訴人吳右金則以：吳政勳所提出之授權書及土地登記申請書、土地買賣所有權 移轉契約書等所蓋伊之印章皆為真正，惟當時並不知蓋章之用意，且伊不同意出售系 爭土地各等語，資為抗辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查上訴人主張被上訴人等無法於八十三 年十月三十一日前，將系爭土地所有權移轉登記所需證件提交代書處理，辦理用印移 轉手續，構成給付遲延，雖於八十三年十二月二十八日以函催告被上訴人辦理之，該 催告函之受文者列被上訴人全體，惟僅於同月二十九日送達吳政勳一人，而未送達其 他被上訴人。是該催告既不能對被上訴人全體發生效力，上訴人主張依民法第二百五 十四條規定解除契約，自非正當。次查系爭土地為被上訴人與吳錦漢、吳錦松所繼承 之公同共有土地，雖共有人吳錦漢、吳錦松並未同意本件買賣，亦未授權吳政勳出售 系爭土地，且吳錦松於本件買賣前早向吳政勳主張優先承購系爭土地，然依土地法第 三十四條之一規定，本件買賣契約係屬有效。按土地法第三十四條之一第四項之優先 承購權，係屬債權性質，又同法條第五項、第二項所規定之通知義務，純屬公同共有 人間之內部關係，公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題 ，對於出賣處分之效力，尚無影響。是被上訴人縱未通知其他公同共有人優先承購， 僅生應否負損害賠償責任之問題，若其他公同共有人已主張優先承購，亦僅為一不動 產成立雙重買賣之債權契約，在該不動產所有權未移轉登記前，各買受人均尚有取得 該不動產所有權之可能，自不構成給付不能。是上訴人主張依民法第二百二十六條及 二百五十六條給付不能之規定解除契約，請求損害賠償等，亦非正當。又查本件買賣 契約書第十條約定︰「本契約簽訂後，如……乙方（即被上訴人）違約不賣或因糾紛 不能解決，致無法出賣情事發生時，願將定金及已支付價款合併加倍返還以抵作違約 賠償金」。本件尚未送請地政事務所辦理所有權移轉登記，而土地登記申請書載明， 本件依土地法第三十四條之一規定辦理移轉，有土地登記申請書可證。且證人薛雲芳 證稱，因吳錦松、吳錦漢印章未蓋，才建議依土地法第三十四條之一辦理移轉而加註 云云；證人劉紹崙證稱，吳政勳告訴代書及上訴人，吳錦松主張有優先承購權，代書 看後稱，可依土地法第三十四條之一規定辦理移轉云云；且為上訴人所是認。則除吳 錦漢、吳錦松外之其他共有人之所有權狀及身分證明文件均已交付代書，被上訴人並 未違約不賣，且本件可依土地法第三十四條之一及其執行要點之規定辦理所有權移轉 登記，上訴人依上開契約約定，請求被上訴人將已付價款加倍返還，即屬無據。從而 上訴人依民法第二百五十四條、第二百五十六條規定、上開買賣契約書第十條約定， 主張解除契約，請求被上訴人應連帶給付上訴人二百一十萬元暨連帶賠償違約金二百 一十萬元，並加給法定遲延利息，均非正當，為其心證之所由得。因而維持第一審所 為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。至上訴人主張，系爭土地係 屬農地，而伊無自耕能力，本件買賣以不能之給付為標的，其契約為無效云云。就令 屬實，本件買賣契約既係無效，則不生給付遲延或給付不能之問題，自無從依民法第 二百五十四條、第二百五十六條之規定解除契約，更無從依上開買賣契約書第十條約 定請求加倍返還已付價款。是原審縱予審斟，亦不影響裁判之基礎。上訴論旨，徒就 原審取捨證據、認定事實之職權行使，暨贅述之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄， 不能認為有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 二 月 二十七 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 三 月 十一 日