最高法院民事判決 八十七年度
台上字第六一一號
上 訴 人 劉懷忠即祭祀公業劉德安管理人
上 訴 人 劉成來
右
當事人間請求
所有權移轉登記事件，
兩造對於中華民國八十六年七月七日臺灣高等
法院第二審判決（八十五年度重上字第二二七號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於㈠
駁回上訴人劉成來請求劉懷忠即祭祀公業劉德安管理人就第一審判決附
表編號五所示土地辦理管理人名義變更及
所有權移轉登記之訴，㈡駁回上訴人劉懷忠
即祭祀公業劉德安管理人請求增加對待給付新臺幣伍拾壹萬貳仟元之上訴，
暨各該
訴
訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人劉成來主張：祭祀公業劉德安於民國六十七年六月間，由全體派下出具同
意書，同意出售該公業
不動產，推由其管理委員劉松茂、劉量發為代表，於七十一年
六月二十一日，將坐落臺北市○○區○○段貳小段一六○及一六○之一號土地（重測
前為興福段五六二、五六二之一號，重測後復分割為一六○、一六○之一、一六○之
二、一六○之三、一六○之四、一六○之五、一六○之六、一六○之七號八筆土地）
割出約一百六十坪左右，出售與伊及訴外人劉慶雄，約定每坪售價新臺幣（以下同）
八千元，伊承買一四○坪，劉慶雄承買二○坪，面積以地政機關實地丈量分割之面積
為準，多退少補。
上開買賣契約嗣經該公業七十一年六月二十七日之第三屆第五十七
次委員會議及八十四年六月二十七日
派下員大會分別追認，伊及劉慶雄亦已給付價款
八十九萬六千元。嗣劉慶雄於七十四年八月十四日立具拋棄書，將其承買權利讓與伊
，是分割後之一六○、一六○之一、一六○之二、一六○之五、一六○之七號五筆土
地（以下稱
系爭五筆土地）均為伊承買之範圍，
詎對造上訴人劉懷忠繼任為祭祀公業
劉德安管理人，竟拒不辦理系爭五筆土地之管理人名義變更登記及所有權移轉登記
等
情，求為命劉懷忠將第一審判決附表（以下稱附表）所示編號五，即一六○之七號土
地之管理人名義變更登記為劉懷忠後，於伊給付七萬零一百八十元之同時，辦理上開
土地所有權移轉登記與伊之判決（劉成來請求劉懷忠辦理附表編號一至四號土地管理
人名義變更，並於伊給付二十六萬八千零二十元之同時，將該四筆土地所有權移轉登
記部分，經第一審判決勝訴後，劉懷忠除上訴請求增加同時給付之金額外，並未聲明
不服，並於原審駁回其上訴後，就駁回其請求增加五十一萬二千元之對待給付部分，
提起第三審上訴）。
上訴人劉懷忠則以：祭祀公業劉德安係因劉成來為系爭土地現住戶，而將臺北市○○
街○○○巷○弄○號房屋之基地出售與劉成來，兩造土地買賣契約書約定，售與劉成
來、劉慶雄土地之「分割線以劉成來現有房屋大壁以南為界，分割後屬以北之部分歸
劉成來承買，以南屬劉土水承買。以北劉慶雄有二十坪在內」。所謂「大壁」係指房
屋正身用以支撐屋頂之牆壁，不包括增建房屋之牆壁，系爭一六○之七號土地應不在
劉成來之承買範圍內。劉慶雄立具拋棄書，縱如劉成來主張，係讓與承買系爭土地之
權利，未經伊承認，對伊亦不生效力。又劉成來除於簽約時給付三十八萬四千元定金
外，未再給付其他價金，
所稱第二次款五十一萬二千元付與訴外人劉火土收取
云云，
與伊無關。何況，劉成來所提土地買賣所有權移轉契約書、土地增值稅申報書等移轉
所有權文件記載買賣金額為一千二百四十四萬四千二百元，即應依該契約記載給付價
金，於劉成來付清價金及歷年地價稅前，依
民法第二百六十四條規定，伊得拒絕自己
之給付等語，資為
抗辯。
原審將第一審所為命劉懷忠將系爭五筆土地管理人名義變更登記為劉懷忠後，於劉成
來給付三十三萬八千二百元之同時，將系爭五筆土地所有權全部移轉登記與劉成來之
判決，關於命劉懷忠將一六○之七號土地管理人名義變更及辦理所有權移轉登記部分
，
予以廢棄，改判駁回劉成來該部分之訴，並將第一審所命劉成來應為之對待給付，
變更為二十六萬八千零二十元，而將劉懷忠以對待給付金額不足，而提起之
上訴駁回
，係以：劉成來主張祭祀公業劉德安前於六十七年六月間，經派下員出具同意書出售
該公業不動產，推由管理委員劉松茂、劉量發為代表，於七十一年六月二十一日，與
伊及劉慶雄簽訂土地買賣契約書，以每坪八千元之價格，將該公業土地割出約一百六
十坪出售與伊及劉慶雄，由伊承買一四○坪，劉慶雄承買二○坪，約定買賣面積以地
政機關實地丈量分割之面積為準等情，劉懷忠對於出售土地情事並不爭執，
惟抗辯買
賣未經合法處分，且買賣範圍與劉成來主張亦有不同等語。查祭祀公業劉德安派下計
七十八人，劉成來提出之派下員同意書，僅四十七人蓋章，陳稱系爭買賣業經全體派
下同意云云，自無可採。又依祭祀公業土地清理要點第十九點規定，祭祀公業土地之
處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理，但規約另有約定者，
不在此限。劉成來主張：祭祀公業劉德安於六十年一月八日第一屆第二次派下大會通
過之管理章程即其規約第二十二條第二款規定，公業財產之出售及其他處分事項，於
經派下三分之二以上之出席，出席派下四分之三以上之同意，即得行之云云，但為劉
懷忠所否認，辯稱：應經全體派下同意，始得處分等語。劉成來不能證明所提出管理
章程經派下全體通過，此部分主張亦難採信。惟祭祀公業內部關係為
公同共有，土地
法第三十四條之一第一項：「共有土地，其處分，應以共有人過半數及其
應有部分合
計過半數之同意行之」之規定，依同法條第五項規定，於公同共有
準用之。系爭買賣
契約業經祭祀公業劉德安八十四年六月二十七日派下員大會，全體出席派下無
異議通
過追認，該次大會應出席派下七十八人，實際出席六十一人，有會議紀錄
足按。而該
公業計有睿士、高士、竹士三房，每房房份三分之一，各房房份由其房內派下均分。
睿士房派下二十二人，出席該次大會者十八人；高士房派下二十六人，出席者十九人
；竹士房派下二十九人，出席者二十四人；各房出席人數及房份均超過該房之半數，
則該次派下員大會之追認系爭買賣，並授權管理人辦理過戶，應為合法、有權之處分
。系爭買賣起始，係由劉成來承買一四○坪，劉慶雄承買二○坪，嗣劉慶雄於七十四
年八月十四日立具拋棄書，將承買系爭土地之權利讓與劉成來。該拋棄書上劉慶雄之
簽名，與其列席祭祀公業劉德安管理委員會七十一年六月二十七日召開之第三屆第五
十七次會議之簽到筆跡相同，自
堪認為真正。且劉成來提出之土地買賣所有權移轉契
約書、土地增值稅申報書、委託書均記載系爭五筆土地由劉成來單獨承買，面積合計
一五四點二七五坪，接近一六○坪。劉懷忠既在各該文件蓋章認可，空言辯稱係劉成
來勾結、詐欺訴外人劉文碩製作云云，
即無可採，足認劉成來與劉慶雄間前開權利義
務之概括讓與業經劉懷忠承認。何況祭祀公業劉德安八十四年六月二十七日追認買賣
契約時，買賣面積未見減少，又未就劉慶雄之買賣為除外之說明，亦足資
佐證。祭祀
公業劉德安原本出售與劉慶雄之土地，應認已出售與劉成來。次查買賣契約其他約定
事項記載：「分割線以劉成來現有房屋大壁以南為界，分割後屬以北之部分歸劉成來
承買」。所謂「大壁」，依臺灣人慣用話語，應係指房屋正身用以支撐屋頂之牆壁，
增建房屋之牆壁應係「外壁」，
而非「大壁」。何況證人劉松茂、劉量發亦已
結證：
劉成來買受之範圍不包括一六○之七號土地明確。大壁應如第一審卷附複丈成果圖Ａ
、Ｂ、Ｅ、Ｆ之連線所示，一六○之七號土地不在買賣範圍內。劉成來提出之附件影
本雖記載：「原公業出售地計為：㈠劉成來部分承購地為（一六○）○‧○一一八公
頃，（一六○－一）○‧○一二九公頃，（一六○－二）○‧○○五二公頃，（一六
○－五）○‧○一八二公頃，（一六○－七）○‧○○二九公頃」等語，惟經劉懷忠
否認為真正，劉成來未能舉證證明，不能採為有利於劉成來之依據。再查系爭買賣價
金約一百二十八萬元，有買賣契約書足按。劉成來提出之土地買賣所有權移轉契約書
、土地增值稅申報書等移轉登記所需文件記載買賣金額為一千二百四十四萬四千二百
元，係依土地稅法第三十條第一項規定而為申報，不能以此為契約約定之價金。劉懷
忠依據上開移轉文件之記載，辯稱系爭買賣價金為一千二百四十四萬四千二百元云云
，
不足採信。又系爭買賣於簽約時給付價金三十八萬四千元，為兩造不爭之事實，劉
懷忠雖否認劉成來已另給付第二次價款五十一萬二千元，但買賣契約書末端載有：「
第二次付款，伍拾壹萬貳仟元
收訖，現金６萬２仟，合作金庫ＡＢ0000000、
帳號○○１９４５、萬元正，合計萬２仟元正」等字樣，並蓋用「祭祀公業劉德
安管理人之印」字樣大印及訴外人劉火土私章。該大印與劉懷忠不爭執真正之買賣契
約書乙方（即賣方）之下蓋用者完全相同，祭祀公業劉德安並曾於七十一年六月十三
日召開第三屆第五六次管理委員會中決議，將該大印交由劉火土保管使用，並委任劉
火土代理總務組組長。劉懷忠雖辯稱：依公業管理規約第十七條規定，金錢出納由財
務組長掌理，總務組長無權收取價金云云，然財務組長與總務組長職權之劃分，純屬
祭祀公業劉德安內部管理事項，尚不得執以對抗買賣契約之對造。劉火土以祭祀公業
劉德安總務組長身分，向劉成來收取價金，即係代表祭祀公業劉德安而為，劉懷忠辯
稱與其無關云云，並不足採。劉成來主張已給付第二次價款五十一萬二千元，
尚非無
據。綜上，劉成來係承買如附表編號一、二、三、四所示四筆土地，訴請出賣人為移
轉所有權登記，要無不合。又祭祀公業劉德安之管理人原為劉文碩，嗣告死亡，於八
十四年六月二十七日派下員大會決議，由劉懷忠繼任為管理人，業經報請臺北市文山
區公所備查在案。則其管理人變更登記即為履行所有權登記義務之前提，得與所有權
移轉登記同時為之。據臺北市古亭地政事務所函覆，祭祀公業管理人變更登記應就該
管地政事務所轄區內之全部不動產抑或部分不動產辦理，現行登記
法令並無規定，祭
祀公業劉德安就其未出賣之土地可自行辦理管理人變更登記，已出售之系爭土地則於
辦理移轉登記時併同辦理。本件移轉登記之所以不能辦理，係因劉懷忠否認劉成來之
權利有以致之，劉成來訴請劉懷忠辦理管理人變更登記，再辦理所有權移轉登記，應
為有理由。劉懷忠辯稱：依土地登記規則第三十二條第一項第三款（應係第三十四條
第三款之誤）規定，申請管理者變更登記應提出所有權狀，劉成來拒不交還系爭土地
所有權狀，致無法申辦管理人變更登記，伊曾訴請交付系爭土地所有權狀，
案由臺灣
臺北地方法院新店簡易庭以八十四年度店簡字第四○三號審理中，劉成來再行訴請辦
理變更登記，顯然欠缺權利保護必要云云，
尚無可採。劉成來承買如附表編號一、二
、三、四所示四筆土地，面積計四八一平方公尺，折合一四五點五○二五坪，按每坪
八千元價款計算，應付價款一百十六萬四千零二十元，扣除簽約時給付之三十八萬四
千元，及第二次付款五十一萬二千元，尚有價款二十六萬八千零二十元未付。劉懷忠
援用民法第二百六十四條規定，為同時履行之抗辯，尚無不合。至其超過之價金主張
，不足以採，已如前述，各該土地移轉應付之土地增值稅及七十六年六月十一日起至
八十五年十二月三十一日止之地價稅，則非買賣契約之
對價，劉懷忠執為同時履行之
抗辯，均有未合。附表編號五之一六○之七號土地，劉成來並未買受，其本於買賣之
法律關係，請求劉懷忠辦理該部分土地管理人名義之變更登記及所有權移轉登記，
自
屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟查第一審判決係命劉懷忠將系爭五筆土地管理人名義變更登記為劉懷忠後，於劉成
來給付三十三萬八千二百元之同時，將系爭五筆土地所有權全部移轉登記與劉成來。
劉懷忠提起第二審上訴，聲明求為將第一審判決關於一六○之七號土地所有權移轉登
記與劉成來部分廢棄，並未請求併將第一審判決命伊辦理該土地管理人變更登記部分
予以廢棄，然於上訴理由狀中則有指摘第一審命其為管理人變更登記為不當之記載（
見原審卷二○頁反面、四三頁反面）。劉成來曾主張：劉懷忠未就管理人變更登記部
分上訴，不得再事爭執等語（見原審卷一○九頁正面、一三三頁反面），惟其後劉懷
忠再提出之書狀及於
言詞辯論所為之聲明，仍一如上訴狀之記載，未為變更（見原審
卷一二五頁反面、一七○頁正面、一八三頁正面），究竟劉懷忠對於第一審命其就一
○六之七號土地辦理管理人名義變更部分，有否提起第二審上訴，不能無疑。原判決
於判決理由欄第一項雖記載劉懷忠係就第一審判決關於命將一六○之七號土地管理人
變更登記並為移轉登記部分提起第二審上訴，並據以為判決，
惟於事實欄劉懷忠之聲
明項下仍記載求為將第一審判決關於命將一六○之七號土地所有權移轉登記與劉成來
部分廢棄，其判決理由不無矛盾。又兩造於買賣契約其他約定事項欄約定：「分割線
以劉成來現有房屋大壁以南為界，分割後屬以北之部分歸劉成來承買」等語，所謂「
大壁」，究係何指，兩造爭執甚烈，劉成來主張應包括其增建房屋之外壁，劉懷忠則
辯稱：限於房屋正身之牆壁。原審謂：依臺灣人慣用話語，應係指房屋正身用以支撐
屋頂之牆壁，增建房屋之牆壁應係「外壁」，而非「大壁」。而准如劉懷忠之答辯。
惟所稱「臺灣人慣用話語」之依據為何，未見表明，其判決理由亦有不備。且劉成來
曾提出「附件」，證明一六○之七號土地亦在兩造買賣範圍內，雖劉懷忠否認其真正
，但劉成來主張：該附件蓋有祭祀公業劉德安圖記及管理人印章，應屬真正，雖伊執
有者為影本，惟於受領影本時，為求慎重，曾請求祭祀公業劉德安在圖記下加蓋管理
人大印，其效力即與原本無殊等語（見原審卷一三五頁），卷內未見劉懷忠對此主張
否認之記載，原審仍謂：劉懷忠否認附件為真正，劉成來未能舉證證明，不能採為有
利於劉成來之依據云云，而未斟酌劉成來上開主張，亦嫌速斷。再者，系爭買賣第二
次價款五十一萬二千元，係由祭祀公業劉德安之總務組長劉火土受領，為原審確定之
事實。劉懷忠抗辯：總務組依管理章程規定，職掌為「掌理文書契據動產不動產保管
本會圖記、印章產權憑證各種
記錄及族譜之編修及不屬他組之事務」，並無對外收受
款項之權限，金錢出納為財務組之職權，劉成來身為祭祀公業劉德安派下，不得諉為
不知等語（見原審卷八四頁正面）。原審對於劉懷忠辯稱：劉成來為派下，對公業規
章不得諉為不知之抗辯，
未遑斟酌，遽以：財務組長與總務組長職權之劃分，純屬祭
祀公業劉德安內部管理事項，不得執以對抗買賣契約之對造等語，而為不利劉懷忠之
判斷，尤嫌疏略。劉成來、劉懷忠上訴論旨，分別指摘原判決各該對其不利部分為不
當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百
七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 三 月 二十 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 四 月 八 日