最高法院民事判決 八十七年度
台上字第八三一號
上 訴 人 呂卓玉盞
訴訟
代理人 薛 柏 三
律師
被
上訴 人 戴 勝 通
戴 勝 益
戴 勝 堂
共 同
訴訟代理人 許 獻 進律師
右
當事人間請求返還
不當得利等事件，上訴人對於中華民國八十六年八月十九日台灣
高等法院第二審判決（八十六年度上字第四四五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除
假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國六十二年間向訴外人黃浩購買門牌號碼台北市○○○路○
段○○○號八樓房屋（下稱
系爭房屋），及其基地即坐落台北市○○區○○段三小段
第二八地號等九筆土地，
應有部分各四八○分之四○。土地部分已移轉登記為伊所有
，但房屋部分在移轉登記前，經黃浩之
債權人台灣省合作金庫
聲請查封拍賣，由訴外
人陳鏘鴻拍定取得
所有權，致房屋與土地異其所有人。而系爭房屋現為被上訴人共有
，應有部分各三分之一，因逾越其土地應有部分之範圍而使用，獲有相當於租金之利
益
等情。
爰依不當得利之
法律關係，求為命被上訴人各給付伊自八十年至八十四年之
利得新臺幣（下同）七十四萬四千八百七十七元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起各
按年
給付伊十五萬六千九百八十九元之判決（第一審命被上訴人各給付二十七萬二千一百
三十七元六角，及自八十五年四月十四日起各按年給付五萬九千零七十六元，並
駁回
上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，被上訴人就其敗訴部分，提
起上訴）。
被上訴人則以：系爭房屋之大樓基地共有十三筆，各筆土地之共有人及應有部分均不
相同，上訴人僅就其中九筆土地有其應有部分，且係抽象的存在，無法判斷系爭房屋
占有者係何人之土地。且法律並未規定
區分所有權人應如何分擔基地應有部分，伊父
戴芳向陳鏘鴻購買系爭房屋時，因信賴土地登記之應有部分符合標準，自應受保護。
又系爭房屋及基地原同屬黃浩所有，
兩造分別取得所有權，應認基地所有人默許房屋
買受人有權繼續使用基地而成立租賃關係，伊無不當得利等語，資為
抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴
，無
非以﹕查系爭房屋（建號一一五四號），係坐落於台北市○○區○○段三小段第
二四、二五、二六、二七、二八、二九、三○、三一、三二、五六、五七、五八、五
九地號共十三筆土地上。該房屋為被上訴人共有，應有部分各三分之一；而基地部分
，被上訴人之應有部分分別為：第二四、二五地號各十八分之一，第二六、二七地號
各一四四分之一，第二八至三二、五六至五九地號各四八分之一。系爭房屋所有權全
部及其基地之應有部分，原係被上訴人之父戴芳於七十年三月二十五日向陳鏗鴻買受
，再以買賣為原因移轉登記與被上訴人所有，有買賣
所有權移轉契約書、土地及建築
改良物登記簿謄本
可稽，且為兩造不爭之事實，
堪信為實在。系爭房屋原為黃浩所有
，上訴人主張其於六十二年間向黃浩購買該房屋及基地即同上地段第二八至三二、五
六至五九地號九筆土地，應有部分各四八○分之四○，土地部分已經辦妥移轉登記，
但房屋則在移轉登記前，為黃浩之
債權人聲請拍賣，由陳鏘鴻拍定取得所有權等事實
，固亦為被上訴人所不爭執。
惟載芳向陳鏗鴻購買系爭房屋，係連同其十三筆基地之
應有部分一併買受，並非僅買受房屋而無基地。而區分建物所有人應如何分擔基地之
權利，原屬當事人間之
契約行為，自應依當事人之約定為之。系爭房屋所在之大樓，
為地上十一層，地下一層之區分所有建物，其基地共有前開十三筆，各筆土地之所有
權人不一，應有部分亦不相同，有前引土地登記簿謄本
可考，復為兩造所不爭執，足
見系爭房屋起造登記之初，並非按各層房屋樓地板面積之平均比例計算其基地之應有
部分。即依上訴人主張以十二層樓平均分擔之基地面積為六十三‧六六平方公尺觀之
，上訴人之九筆基地之應有部分換算面積結果，亦僅有五九‧五平方公尺，仍不足分
擔一層房屋之基地應有部分。上訴人以被上訴人逾越其應有部分而使用基地，主張被
上訴人獲有相當於租金之不當得利，
殊無可採。又區分所有建物
乃共同利用同一基地
而為興建，在物質上係整棟公寓大廈建築物之一部，基地之應有部分僅屬抽象的存在
，各區分所有建物均不能與基地之全部分離而存在，具有密不可分之關係，在性質上
及事實上均無從分管。上訴人主張系爭房屋所在之大樓，各區分所有人就基地之使用
，應認已按其應有部分而為分管，被上訴人逾越其分管部分之範圍使用，係屬不當得
利
云云，亦不足取。上訴人依不當得利之
法律關係，請求被上訴人返還不當得利，為
無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭房屋及基地第二八地號等九筆土地應有部分原同屬黃浩所有，黃浩將該房屋及
基地應有部分賣與上訴人後，僅移轉基地應有部分，房屋未及移轉前已被
強制執行拍
賣由陳鏘鴻拍定取得所有權，被上訴人之父戴芳再自陳鏘鴻購得系爭房屋及其基地第
二四地號等十三筆土地（包括前開九筆）應有部分後，再移轉與被上訴人，為原審確
定之事實。則系爭房屋原所有人黃浩對於基地應有部分之比例究為多少﹖該基地應有
部分之比例如何產生﹖黃浩約定賣與上訴人之基地應有部分為多少﹖何以黃浩已將基
地應有部分移轉登記與上訴人後，被上訴人仍可輾轉自陳鏘鴻受讓基地之應有部分（
二者應有部分比例不同，土地亦非完全相同）﹖被上訴人所取得之基地應有部分比例
與系爭房屋原所有人黃浩對於基地應有部分之比例是否相同﹖凡此均與被上訴人是否
成立不當得利有關。原審
未遑詳查審究，遽為不利於上訴人之認定，未免速斷。上訴
論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 四 月 十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 許 朝 雄
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 四 月 二十三 日