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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第八八○號 　　上　訴　人　陳福榮 　　上　訴　人　陳月英 　　訴訟代理人　黃丁風律師 　　上　訴　人　林木樟 　　　　　　　　王慧敏 　　　　　　　　徐月雲 右當事人間請求給付買賣價金等事件，兩造對於中華民國八十五年九月三日台灣高等 法院第二審判決（八十四年度重上字第二七一號），各自提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人陳福榮主張：對造上訴人陳月英、林木樟及徐月雲、王慧敏分別向地主周 郁成及伊訂購坐落基隆市○○區○○段暖暖小段二六六、二六七、二六八、二六九、 二七○、二七一地號土地及其上「錢龍福邸」大廈Ａ棟三樓、六樓及七樓房屋（下稱 系爭房地）各乙戶。陳月英之房屋總價新台幣（下同）二百六十四萬元、土地總價三 百九十六萬元，僅繳付二百五十一萬元，尚有四百零九萬元未付；林木樟之房屋總價 二百六十七萬二千元、土地總價四百萬八千元，伊已將系爭房地所有權移轉登記於林 木樟，但林木樟尚有尾款十萬元未付；徐月雲、王慧敏之房屋總價二百九十四萬四千 元、土地總價四百四十一萬六千元，僅付二百八十八萬元，餘款四百四十八萬元未付 。關於土地價款部分，地主指定對造上訴人應向伊支付，現房屋已完工，屢向對造上 訴人催討餘款，均不置理等情。爰本於買賣關係及民法第二百六十九條第一項規定， 求為命對造上訴人陳月英、林木樟、及徐月雲、王慧敏依序給付四百零九萬元、十萬 元、四百四十八萬元，並各加付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按每日千分之一 計算滯納金之判決。 上訴人陳月英、林木樟及徐月雲、王慧敏（下稱陳月英等）則以：陳福榮於法定空地 上設置汽車昇降機、防空避難室劃設停車位出售，另受水池與污水池平行蓋於筏式基 礎上，前庭花園蓋於騎樓上，業經基隆市政府以係屬違章建築分別拆除，或遭受自來 水公司為停水之處分，買賣標的物顯有重大之瑕疵。又陳福榮就陳月英及王慧敏、徐 月雲購買之系爭房屋分別設定五百二十萬元及六百萬元之抵押權，使伊之權利有受損 害之虞。再系爭房屋經鑑定其價值每戶減少一百五十四萬三千二百元，伊得拒絕給付 尾款或請求減少價金，並得為同時履行之抗辯等語。資為抗辯。王慧敏、徐月雲並主 張陳福榮未依債之本旨給付，伊得依民法第三百五十九條規定解除契約，林木樟亦主 張依同法第三百六十條規定陳福榮應負債務不履行之損害賠償責任等情，爰在第一審 提起反訴，求為命陳福榮給付林木樟一百五十四萬三千二百元，給付徐月雲、王慧敏 一百十四萬元及均加給法定遲延利息之判決。 原審以：陳福榮主張，陳月英等向其訂購系爭房地各一戶，分別尚有尾款四百零九萬 元、十萬元、四百零八萬元（似為四百四十八萬元之誤）未付等情，業據提出土地、 房屋預定買賣契約、收款明細表為證，陳月英等亦均不爭執，堪信為真實。茲依兩造 所訂房屋預定買賣契約書附件㈤一樓空地及屋頂使用權同意書及地下一層平面圖內容 觀之，汽車停車位及前庭花園設施均屬系爭買賣契約標的之範圍，陳福榮空言否認， 不足採信。查該停車場之汽車昇降機及前庭花園設置於騎樓上，係屬違建物，業經基 隆市政府工務局派員拆除，並經華邦不動產鑑定顧問有限公司鑑定屬實，陳月英等抗 辯系爭房屋有上述之瑕疵，足堪採信。系爭房屋已完工，土地亦已移轉所有權登記， 房屋則通知陳月英等給付價金以備交付，依民法第三百五十四條第一項規定，及房屋 預定買賣契約書第十七條第七款之約定，系爭房屋縱有前述瑕疵，陳月英等亦僅得於 受領時，行使瑕疵擔保請求權，不得以房屋有瑕疵為由，拒絕給付各期買賣價款。次 查陳月英及徐月雲、王慧敏不能證明買賣房屋之本體（即主建物暨附屬建物）有何瑕 疵，僅以系爭房屋有上開公共設施之瑕疵而解除契約，似此情形，依民法第三百五十 九條但書之規定，其解除契約，即顯失公平，應祗得請求減少價金。是渠等抗辯其得 解除契約並拒絕給付價金為不足採。經華邦不動產鑑定顧問有限公司鑑定結果，關於 違法停車位暨違章汽車昇降機之瑕疵所減損之價值，陳月英部分為三十萬六千八百九 十八元，林木樟部分為三十一萬三千二百六十一元，徐月雲、王慧敏部分為三十六萬 七千三百三十五元；另前庭花園佔用騎樓違章設置之瑕疵，每戶均有二十萬五百七十 一元之價差損失，有鑑定報告書可稽，且經鑑定人陳俊錤陳述綦詳，核其內容翔實， 客觀、公正，足堪採取。則因各該瑕疵致房屋之價值減損，陳月英部分五十萬七千四 百六十九元，林木樟部分五十一萬三千八百三十二元，徐月雲、王慧敏部分五十六萬 七千九百零六元，渠等主張減少同額之價金，即屬有據。又陳月英抗辯：廚房、衛浴 及隔間設備均未依約設置，應分別扣減二萬七千零二十一元、四萬元及四萬元等語， 陳福榮對之亦無爭執，亦堪信為真實。則陳月英就此部分主張減少價金十萬七千零二 十一元，亦屬正當。至於林木樟及徐月雲、王慧敏雖反訴主張陳福榮未依工地廣告圖 之記載，設置前述停車位及前庭花園等設施，陳福榮欲交付之房屋欠缺保證之品質， 伊得主張解除契約或請求不履行之損害賠償云云。惟此廣告圖之海報，並未列為買賣 契約之內容，應屬要約之引誘，不得視為買賣契約之一部分，則徐月雲、王慧敏主張 陳福榮未依債務本旨給付，依民法第三百五十九條規定解除契約，請求上訴人返還已 付價金一百十四萬元，林木樟主張依同法第三百六十條規定，請求賠償伊損害一百五 十四萬三千二百元，均於法無據，不予准許。綜上所述，陳月英等得請求減少買賣價 金依序為六十一萬四千四百九十元、五十一萬三千八百三十二萬元、及五十六萬七千 九百零六元，應按上開金額各自房屋價金中扣減。從而，陳福榮本於買賣契約得請求 陳月英給付三百四十七萬五千五百十元，徐月雲、王慧敏給付三百九十一萬二千零九 十四元。惟陳月英及徐月雲、王慧敏買受之系爭房屋，業已完工並辦畢所有權第一次 登記，陳福榮迄未交付及辦理所有權移轉登記。則陳月英及徐月雲、王慧敏自得主張 同時履行之抗辯。陳福榮應於陳月英及徐月雲、王慧敏給付各該金額之同時分別交付 房屋並辦理所有權移轉登記。其逾此部分之請求，則無理由，不予准許。又林木樟主 張以其得請求減少之房屋價金五十一萬三千八百三十二元與應付尾款十萬元抵銷，其 已無給付之義務，陳福榮請求林木樟給付十萬元及滯納金，為無理由，不應准許。因 而將第一審所為上訴人陳福榮敗訴之判決一部予以廢棄，改判命上訴人陳福榮於上訴 人陳月英及徐月雲、王慧敏依序給付三百四十七萬五千五百十元、三百九十一萬二千 零九十四元之同時，交付系爭房屋並移轉所有權登記於陳月英及徐月雲、王慧敏，及 駁回上訴人林木樟、徐月雲、王慧敏之反訴；一部予以維持，駁回上訴人陳福榮其他 之上訴。 按被告在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付 或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決。查本件 上訴人陳福榮係起訴請求陳月英等給付，系爭房地未付之價金，而系爭房屋存有上述 瑕疵，買受人價金自應減付，及陳福榮迄未交屋與移轉所有權登記，上訴人陳月英及 徐月雲、王慧敏得行使同時履行抗辯權，復為原審所認定，乃竟判命陳福榮於陳月英 及徐月雲、王慧敏提出對待給付價金之同時，交付系爭房屋及移轉所有權登記於陳月 英及徐月雲、王慧敏，原判決顯然本末顛倒，自有未合。又上訴人陳月英等於事實審 一再主張：陳福榮原係錢龍建設公司經理，系爭建物銷售案，原本即由其負責，伊當 時即係向陳福榮洽購。伊向該公司購買時，系爭建物尚未建造……兩造買賣之依據， 即係廣告圖，伊依廣告所載內容，概知將來房屋完成之品質……原契約已被收回，迭 經伊主張，陳福榮拒不將原約提出供核對；及陳福榮重大違約，契約成立時明知未向 建管單位申請……竟於銷售海報刊登建物面積含……車位之文字及圖案載明車位與建 材設備，另於房屋買賣契約書亦載明停車場相關設備，違反公平交易法第二十一條規 定，對於商品品質……為不實之廣告，應負賠償責任等語（原審卷一六二頁背面、一 六三頁正面、背面，一審卷㈠七四頁背面、七五頁），而上訴人陳福榮於原審亦承認 系爭廣告圖係錢龍建設公司當初訂約時所刊登，伊僅係受讓興建，該廣告如屬契約之 內容，亦與伊無涉云云（原審卷四九頁背面、五○頁）。則該「錢龍福邸」當初銷售 締約時依當事人真意，抑或交易習慣，是否有將系爭廣告圖含括為買賣契約內容之一 部分，非不可調取或命該公司提出原買賣契約，詳為勾稽審認，以明事實。乃原審對 於上述重要攻擊防禦方法，恝置不論、遽謂系爭廣告圖係屬要約之誘引，並非契約之 內容，就林木樟及王慧敏、徐月雲之反訴部分判決彼等敗訴，尚嫌速斷。另林木樟依 民法第三百六十條規定反訴請求陳福榮賠償伊損害一百五十四萬三千二百元本息部分 ，第一審予以判決准許。而原判決亦謂系爭房屋因上述瑕疵林木樟得請求減少價金五 十一萬三千八百三十二萬元（見原判決理由欄十一），則原審逕將上開林木樟勝訴之 判決，全部廢棄，亦有可議。另陳福榮於第一審起訴除聲明陳月英等應分別給付伊前 述未付價金外；尚併依系爭房屋預定買賣契約書第五條之約定請求陳月英等各自訴狀 繕本送達翌日起按日加付千分之一計算之滯納金（一審卷四頁背面），原審就此部分 判決其敗訴，惟疏未說明其不為准許之理由，亦有判決不備理由之違法。再查陳月英 等於原審抗辯：系爭建物因上開瑕疵，而減損之價值如僅扣除「停車位」「前庭花園 」之價值，為不當，應就「主建物」失去「停車位」「前庭花園」後，所剩「陽春公 寓」之價值相衡量方洽等語（原審卷一一四頁背面），且原審於八十五年一月九日以 院民月字第三九九號函華邦不動產鑑定顧問有限公司委託鑑定事項之㈡亦載明：「如 欠缺前項設施（即停車位及前庭花園）與原定售價之差價如何」（同上卷九五頁）。 乃原審對陳月英等上述重要防禦方法，恝置不論，遽以扣減系爭房屋因上開瑕疵減損 之價值為其判決之基礎，而對於陳月英等上述主張鑑價方法為何不足採取之理由，未 予記載於判決理由項下，亦嫌疏略。兩造上訴論旨，各自指摘原判決其敗訴部分不當 ，求予廢棄，均有理由。 據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七 十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 四 月 十七 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 曾 煌 圳 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 五 月 一 日