最高法院民事判決 八十七年度
台上字第九一八號
上 訴 人 羅志鈞
被
上訴人 楊志清
右
當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年七月二十八日台灣高等
法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第三○七號），提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十年十二月二十六日與被上訴人及訴外人曾文達訂立
買
賣契約，（房屋之出賣人原為曾文達，曾某死亡後，由被上訴人承受其權利義務）向
被上訴人、曾文達購買坐落台北市○○區○○段三小段二九○－一號土地及地上建物
「景美美景」第一樓Ｄ棟房屋一戶（下稱
系爭房屋），面積三十五點○八坪，價款新
台幣（下同）六百五十二萬元，伊已付清自備款一百九十六萬元。
詎系爭房屋一樓及
約定之公共設施面積僅為十八點五二坪，短少十七點五六坪。又被上訴人將原為地下
室及貯藏室之封閉空間，於取得使用執照後二次違法施工，改造成樓中樓型式，該地
下室部分既屬違章建築，自不得計入房屋內面積。是系爭房屋面積嚴重短少而有重大
瑕疵無法補正，難以達到契約預定之效用，被上訴人應負
不完全給付及
瑕疵擔保責任
。
爰依
民法第三百五十九條及同法第二百二十六條、二百五十六條之規定，解除本件
買賣契約
等情，求為命被上訴人給付一百九十六萬元，及法定
遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人係代為銷售系爭房地之人，明知其所購買之房屋包含登記為地
下室及貯藏室部分；且該部分通風採光良好，可供居住，故伊給付並無瑕疵，上訴人
不得
解除契約，主張返還價金等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴，無
非以：上訴人主張之前開事
實，固據提出買賣契約、建物登記簿謄本為證。
惟被上訴人辯稱：與曾文達合建之「
景美美景」房屋，係委由上訴人代銷，當時上訴人在國內預售屋代銷業最著名之新聯
陽實業股份有限公司任研展部經理，對房地產之銷售極富經驗，因「景美美景」房屋
之代銷業務係其私下承接，不方便以自己名義簽約，才邀訴外人陳明泰以其擔任負責
人之尚格廣告事業有限公司名義簽約，該案實際上由上訴人負責銷售。伊曾將有關「
景美美景」房屋包括建造執照、設計圖及關於結構、面積、樣式、材料等資料交付上
訴人，以供其設計、印製房地產價目表及銷售海報，上訴人為達到銷售佣金之目的，
而購買系爭房屋，並以佣金一部分抵付自備款，購買時明知系爭房屋之面積包括地下
室及貯藏室且要建為樓中樓等情。依證人何建平之
證言，及被上訴人所提出之廣告製
作及業務銷售合約、曾文達親寫之函及所附上訴人之付款明細表、上訴人名片等文件
，是認被上訴人所辯
堪予採信。上訴人購買系爭房屋時，已知系爭房屋之建造執照
所
載之地下一層為自用貯藏室，又知系爭房屋面積係包括一樓及地下一樓（即地下一層
之地下室及貯藏室），復知建造執照雖載地下一層為自用貯藏室，惟建好後再與一樓
建為樓中樓使用。被上訴人將系爭房屋建好後，又確如銷售廣告之平面配置參考圖樓
中樓之設計，一樓及地下一樓面積合計三十六點○八坪，亦超過契約所約定之三十五
點八六坪，是被上訴人之給付內容與債務本旨並無不符，被上訴人並不構成不完全給
付，亦無
瑕疵擔保責任問題，上訴人自不能以被上訴人不完全給付及物有瑕疵為由主
張解除契約。從而上訴人請求被上訴人返還已支付之價金一百九十六萬元並加給法定
遲延利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查本件上訴人於原審主張：房屋廣告平面圖中一樓及地下一樓均繪有「傢俱配置參
考圖」，顯示系爭之一樓及地下一樓均係供一般住居使用。而建物登記謄本記載，地
下一層可做居室部分僅八‧八六平方公尺，占地下一層面積未逾五分之一，範圍有限
，登記為貯藏室部分為四九‧二平方公尺，依公寓大廈管理條例第十五條之規定，貯
藏室部分不得擅自變更，系爭地下一層部分，上訴人無法變更用途供居住使用，被上
訴人顯無法依約履行，不惟有不完全給付情事，且應負瑕疵擔保責任」等語（見原審
更㈠卷第二三、二四、九三至九五頁），並
聲請台北市政府工務局建管處鑑定該地下
一層之現況與使用執照及竣工圖是否相符﹖若不相符，何處為違法﹖違法之處可否改
正﹖若經改正，是否仍得供一般居室使用﹖（見原審更㈠卷第五八頁）。
乃原審對上
訴人
上開主張及聲請鑑定之事項
恝置不論，亦未敍明不予調查審酌之理由，即為不利
於上訴人之判斷，自有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予
廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 四 月 二十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 黃 義 豐
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 五 月 四 日