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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第九六○號 　　上　訴　人　金立建設開發股份有限公司 　　法定代理人　林基源 　　被 上訴 人　王運富 　　　　　　　　王　蘭 　　　　　　　　林振邦 　　　　　　　　李榮華 　　　　　　　　陳美蓮 　　　　　　　　劉啟賢 　　　　　　　　謝文峰 　　　　　　　　譚秋香 右當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國八十五年十月九日台灣高 等法院高雄分院第二審判決（八十五年度上字第二八八號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人在屏東縣屏東市○○段六二○、六二一號土地興建金立萬 代首府大樓（下稱系爭大樓），並將該大樓之地下室劃分為汽車停車位，伊分別向上 訴人購買該大樓之房屋及汽車停車位，汽車停車位之編號及價金各如原判決附表所示 ，依兩造訂立之房屋預定買賣契約書第七條第三項約定，汽車停車位之面積，應登記 予購買停車位之住戶，以應有部分方式共有。詎上訴人將地下室之汽車停車位及其他 部分，全部登記與全體購買之住戶共有，致系爭大樓之其他未購汽車停車位之住戶， 亦有權使用汽車停車位，而伊等無專用權，上訴人即屬違約，上訴人就關於汽車停車 位部分之契約，已為給付不能，而伊已分別給付汽車停車位之價金與上訴人，茲以本 件起訴狀繕本之送達為解除汽車停車位部分契約之意思表示，依債務不履行之損害賠 償請求權、不當得利返還請求權、解除契約回復原狀請求權，請求上訴人應分別給付 伊如原判決附表所示之金額等情，求為命上訴人如數給付，並加給法定遲延利息之判 決（另第一審共同原告張錦蓮等請求部分，經第一審判決駁回其訴，未據其聲明不服 ，已告確定）。 上訴人則以：伊已依約將房屋及地下室登記與被上訴人及其他全體購買人，並未違約 ，關於地下室汽車停車位，係約定為使用權之買賣，並非所有權之買賣，而房屋預定 買賣契約書第七條第三項之約定，係說明地下室使用權屬之問題，並非關所有權之登 記，又觀諸兩造分別簽訂預定停車場使用權契約書，且伊與全體購買戶均簽訂地下室 權屬同意書，即可得知系爭大樓之地下室汽車停車位使用權乃屬購買停車位者等語， 資為抗辯。 原判決將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決廢棄，改判如其聲明，係以：查上訴人 將系爭大樓之房屋分別出賣與被上訴人，兩造分別訂立房屋預定買賣契約書，包括房 屋及地下室汽車停車位之買賣，被上訴人交付如原判決附表所示購買地下室汽車停車 位之價金與上訴人，而上訴人將系爭大樓地下室登記與被上訴人及其他全體購買房屋 者共有等情，有房屋預定買賣契約書、建築改良物登記簿謄本、使用執照、區分所有 建物共同使用部分附表為憑。兩造訂立之房屋預定買賣契約書第七條第三項約定：「 地下室權屬：本預約房屋共同使用之地下室汽車停車位外，其餘面積按購買人建物面 積比例隨同房屋一併出售為購買人所共有，供機車或腳踏車停車用」。依其反面解釋 ，應將汽車停車位之面積登記為購買汽車停車位者所有。上訴人出賣系爭大樓房屋時 ，將地下室之汽車停車位劃出，單獨計算價金，分別出賣與被上訴人等及其他購買者 ，並分別訂立預定停車位使用權契約書，作為房屋預定買賣契約書之附件，而預定停 車位使用權契約書就汽車停車位面積之登記，並無特別之約定，故關於汽車停車位面 積之登記，自應以上開房屋預定買賣契約書第七條第三項之約定為準，兩造關於汽車 停車位之買賣，顯係為所有權之買賣，非僅使用權之買賣而已。雖向上訴人購買系爭 大樓之房屋者，均簽立地下樓權屬同意書，惟從該同意書全部文義觀之，全體住戶所 共有者，僅限於汽車停車位以外之公共設施部分，則汽車停車位自非屬全體住戶所有 ，而應屬購買停車位者所有。又共有物之分管契約，係共有人之間所成立之契約，買 賣契約雙方並非共有人，無成立分管契約之可言。兩造關於汽車停車位之買賣，係屬 所有權之買賣，上訴人即應依約將汽車停車位之面積登記為被上訴人所有。茲上訴人 不依約履行，竟將汽車停車位之面積移轉登記與全體住戶共有，即屬因可歸責於債務 人之事由，致給付不能，為債權人之被上訴人自得就該部分之契約予以解除，被上訴 人以本件起訴狀繕本送達上訴人為解除該部分契約之意思表示，核無不合，被上訴人 於解除契約後，請求上訴人回復原狀，返還各被上訴人已交付之價金及法定遲延利息 ，即屬有據等詞，為其判斷之基礎。 按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事 實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。依卷附預訂停車位使 用權契約書開宗明義記載：「立契約書人……為預訂停車位使用權買賣事宜經雙方同 意訂立條款如左：」第四條：「本停車位甲方（即買受人）同意僅得移轉使用權於本 大樓其他房屋所有權人或隨同本大樓內房地所有權一併轉讓，不得單獨移轉使用權或 抵押，或以其他方式供本大樓房屋所有權人外之第三人使用」（見第一審卷二八頁至 三一頁、原審卷三七頁背面至四○頁、一二二頁至一二七頁、一六六頁至一七一頁） 。且本件汽車停車位已交付被上訴人使用一節，為被上訴人所自承（見原審卷二二頁 背面）。原審未說明上開約定及陳述何以不足採取之理由，遽認兩造關於汽車停車位 之買賣，非僅使用權之買賣，而係所有權之買賣，已屬給付不能，殊嫌率斷。次查上 開預定停車位使用權契約書係於民國八十二年間訂立；且依卷附建築改良物登記簿謄 本記載，系爭大樓之建築完成日期為八十三年十二月三十一日，並於八十四年二月七 日辦竣建物所有權第一次登記（見第一審卷一八頁至二一頁、一二五頁至一七三頁） 。按公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之所有人，於分別出售其區分所有權 時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制 或禁止之規定，成立分管契約，各立約之區分所有權人及知悉或可得知悉該約定之受 讓人，應受其拘束。惟約定專用權人應依約定之方法使用之，且不得違反共用部分之 設置目的，致妨害該共用部分所在建築物之安全。依卷附使用執照及建築改良物登記 簿謄本記載，上訴人係系爭大樓之原所有人（第一審卷一二四頁、一二九頁至一七三 頁、一八二頁）。又向上訴人購買系爭大樓之房屋者，均簽立地下樓權屬同意書，為 原審認定之事實（並參見第一審卷四六頁至一○四頁、原審卷四三頁至九二頁）。原 審遽認本件買賣契約雙方並非共有人，無成立分管契約之可言，進而為上訴人不利之 判斷，其法律上見解亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 四 月 二十四 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 李 彥 文 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 五 月 六 日