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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第一三一五號 　　上　訴　人　甲○○ 　　訴訟代理人　林彥百律師 　　被 上訴 人　日昇建設有限公司 　　法定代理人　夏清德 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十八日台灣高 等法院第二審判決（八十八年度上字第一六五九號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人於民國八十二年四月七日與伊訂立房屋、土地預定買賣合 約書及車位預定買賣合約書，以總價新台幣（下同）四百八十八萬元（車位部份六十 五萬元）向伊購買坐落桃園縣○○鄉○○○○段廟口小段第一七之三、一八之三、一 八之一一、一八之五六、一八之六七、二五之三號土地及其上編號Ａ棟九樓之「桃園 小天母」預售屋（下稱系爭房屋）及停車位，上訴人除支付部分價金外，餘款三百四 十萬二千元尚未支付，雖經多次請求，均藉詞推拖等情，爰依買賣契約，求為命上訴 人給付三百四十萬二千元及自八十四年十一月二十七日起加計法定遲延利息之判決。 上訴人則以：系爭房屋之地下二層停車場之出入口車道坡度、停車場淨高、設計圖未 見之障礙物阻擋車道轉向、車道寬度及迴轉半徑、部分停車位尺寸及格位適用性、地 下停車場之出入口未預留緩衝車道等，均不符合建築技術規則之要求。以上均屬無法 修復之重大瑕疵，伊自得據以解除系爭房屋、土地、停車位之全部買賣契約，或於被 上訴人交付無瑕疵物之前，行使同時履行抗辯權，拒絕價金之給付等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張：上訴 人與伊訂有房屋、土地及車位預定買賣合約書，向伊購買坐落桃園縣○○鄉○○○○ 段廟口小段一七之三等號土地、系爭房屋及停車位，總價四百八十八萬元，系爭房屋 業已興建完竣取得使用執照，惟迄今上訴人仍有三百四十萬二千元之餘款未付，業據 其提出預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書、預定停車位建物買賣契約書及交 屋繳款明細表各一份為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為實在。上訴人雖辯稱：系 爭房屋之地下停車場未依建築技術規則之規定興建，被上訴人之給付不符合債之本旨 云云。惟查依據預定房屋買賣契約書第十二條第二項規定：乙方（即被上訴人）應保 證按照桃園縣政府工務局核定之建築執照設計（含變更設計）圖及本約所列建材施工 ，並無依據建築技術規則施工之約定，上訴人所辯被上訴人應依建築技術規則興建停 車場，屬不能證明。次查，系爭房屋係按圖施工，於竣工後聲請核發使用執照，經審 查與核准之圖樣相符，業據桃園縣政府實際負責核發使用執照之承辦人趙禎祺於第一 審到庭陳明，足證被上訴人主張係按照桃園縣政府工務局核准之建築執照設計圖施工 屬實。至於系爭地下二層停車場未符合建築技術規則規定之「每輛停車位寬度二‧五 公尺，長六公尺」、「停車位角度超過六十度者，其前方車道寬度應為五‧五公尺以 上」，固經台灣省土木技師公會鑑定，有該公會鑑定報告書可稽，惟停車位角度超過 六十度者，其前方車道寬度應為五‧五公尺以上，係建築技術規則於八十二年三月一 日始修正公布，系爭建物係於八十一年三月申請核發建照執照，當時既無是項規定， 建築師之設計、建築即難認有不符合規定之處，被上訴人按照經核准之建築設計圖施 工，亦難因此而認其不符規定。況系爭建物之建築設計圖，經台灣桃園地方法院檢察 處檢察官會同台北市建築師公會至現場鑑定結果，亦認其除就車位尺寸未標示清楚略 有瑕疵外，設計並無不當，自難認其給付不合債之本旨，上訴人此項辯解，並不足取 。至於系爭地下停車場出入口，原設計為汽車升降梯口，嗣改為水泥坡道。此部分， 被上訴人主張：係於驗收完竣後，住戶反應機械式設備保養費時費錢，使用不便，被 上訴人始應其要求自費更改為坡道式出入口，且在修改前有寄發通知書予所有客戶， 請於八十四年六月二十日前寄回，否則視為同意等情，提出通知函及住戶回復函影本 各二紙為證，上訴人亦承認車道改為坡道式所爭執者僅坡道式之建築須符合建築法規 等語，自堪認係上訴人同意變更，是亦不得以被上訴人事後將機械式之升降停車出入 口變更為坡道式停車場出入口未得上訴人之同意，指其給付不合債之本旨。上訴人另 辯稱：系爭房屋之地下停車位，經台灣省土木技師公會鑑定結果，有出入口坡道坡度 、停車場淨高、車道寬度及迴轉半徑、停車位尺寸等不符合建築技術規則之規定，且 地下停車場之出入口未預留緩衝車道，被上訴人擅自在地下二層車道出入口旁原應為 地下停車場之空間，違章建築房屋出售他人等之重大瑕疵，且屬無法修復之重大瑕疵 ，業已於八十五年四月十二日發函解除系爭買賣契約，被上訴人自不得再請求給付價 金云云。然系爭地下室停車場尺寸之適用性，雖經第一審委請台灣省土木技師公會就 法規尺寸、設計尺寸、實測尺寸加以探討比較，鑑定結果認：（ａ）、地下二層出入 口車道坡度比例不符法規要求。（ｂ）、地下二層停車場淨高經實測，有部分位置淨 高不符要求。（ｃ）、地下二層停車場內有設計圖所未表示之障礙物（即管線樓版開 孔、水箱人孔、機電設施門扇及地下室水箱）。（ｄ）、車道寬度及迴轉半徑未達法 規要求之迴轉半徑。（ｅ）、停車位尺寸及格位適用性，可排入大停車位九個，其餘 則無法滿足大小停車位。並函覆原法院稱：若不符法規之要求，自當造成使用上之不 便，與法規尺度相差較大亦將造成使用上之困難，甚至無法使用等語。惟有關系爭地 下二層停車場出入坡道比例不符規定一節，業據台北市結構工程工業技師公會之鑑定 人黃光勳到庭表明可以拉緩其坡度至法定之標準，足證系爭地下停車場有關出入口坡 道坡度不合比例之瑕疵並非無法修復。而關於地下停車場淨高部分，系爭停車場之淨 高仍堪供汽車進出使用，而未達於影響停車場之通常效用或預定效用之情事，上訴人 指稱停車場有淨高不足使用困難之瑕疵，即不足取。上訴人所購買之停車位係地下二 層編號第二號之停車位，不論依台灣省土木技師公會之鑑定報告或台北市結構工程工 業技師公會之鑑定報告，均未指明上訴人所購買之停車位有停車位尺寸不足之瑕疵， 或因迴轉半徑之不足而受到影響之情事，故此部分之瑕疵，與上訴人所購買之停車位 無關，或未減少其停車位之通常效用或契約預定效用，上訴人自不得作為解除契約之 事由。末查本件依據兩造所訂之房屋買賣契約第十一條及第十二條之約定，上訴人有 先為給付價金之義務，系爭房屋應繳交之各期分期款上訴人並未全數繳足，迄今亦未 辦理過戶及貸款手續，而被上訴人業已於八十四年八月八日通知上訴人辦理點交房屋 ，被上訴人既已提出給付，上訴人無法證明被上訴人之給付未依債之本旨，而遲未受 領，上訴人即應負受領遲延及給付遲延之責任。上訴人辯稱：於被上訴人交付無瑕疵 之房屋之前，得行使同時履行抗辯權，拒絕價金之給付，即屬無據。綜上所述，兩造 間之買賣契約仍屬有效存在，上訴人復無拒絕給付價金之正當理由，則被上訴人依據 買賣契約請求上訴人給付價金三百四十萬二千元及自八十四年十一月二十七日起按法 定利率計算之利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 惟查原審一方面謂：系爭建物之建築設計圖，經台灣桃園地方法院檢察處檢察官會同 台北市建築師公會至現場鑑定結果，認為除就車位尺寸未標示清楚略有瑕疵外，設計 並無不當（見原判決第九頁第三行至第五行）；另一方面却依台灣省土木技師公會之 鑑定，認本件停車場有如下之瑕疵：（ａ）地下二層出入口車道坡度比例不符法規要 求。（ｂ）地下二層停車場淨高經實測，有部分位置淨高不符要求。（ｃ）地下二層 停車場內有設計圖所未表示之障礙物（即管線樓版開孔、水箱人孔、機電設施門扇及 地下室水箱（見原判決第十頁第八行至第十四行）。對於停車場或上訴人所買受之停 車位有多少瑕疵、及瑕疵之程度，判決理由不無矛盾。次按所謂物之瑕疵，係指存在 於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所 含數量缺少，足使物之價值、效用或品質欠缺者，亦屬之。又民法第三百五十四條有 關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物 之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定 物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補 正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買 受人之權益。被上訴人所興建之系爭地下室停車場，有台灣省土木技師公會鑑定結果 所認定之多項瑕疵，且該公會亦認為：相關建築技術規則之尺度均為依正常合理使用 之尺寸，其訂立之標準自有其依據；若不符合法規之要求，自當造成使用上之不便， 與法規尺度相差較大亦將造成使用上之困難，甚至無法使用，若仍勉強使用亦可能造 成危險（見第一審卷㈡第四０頁至第四五頁、原審卷第一０六頁、原判決第十頁）。 另台北市結構工程工業技師公會鑑定結果亦認為：現況車道入口坡道經現場實際測量 坡度為二一五公分比一一００公分（即一比五‧一二）大於建築技術規則標準一比六 ，該公會之鑑定報告並建議：坡度調整為一比六（見該公會鑑定報告第三頁、第五頁 ）。乃原判決對於被上訴人就系爭地下室停車場之瑕疵或就上訴人所買受之停車位之 瑕疵，是否已補正，未予審究查明，遽依兩造間之房屋買賣契約第十一條、第十二條 約定，認上訴人有先為給付價金之義務，且被上訴人已提出給付，上訴人應負給付遲 延之責任等情，並認為上訴人所辯：於被上訴人交付無瑕疵之房屋或地下室停車位之 前，得行使同時履行抗辯權，拒絕價金之給付等語，為不可採，而為上訴人敗訴之判 決，自有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 九十一 年 七 月 五 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 正 一 法官 劉 福 來 法官 鄭 玉 山 法官 黃 義 豐 法官 蘇 達 志 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十四 日