最高法院民事判決 九十二年度
台上字第一○六一號
上 訴 人 甲○○
訴訟
代理人 李文楨
律師
黃如流律師
被
上訴 人 乙○○
右
當事人間請求確認租賃期限事件，上訴人對於中華民國九十年八月二十九日台灣高
等法院高雄分院第二審判決（九十年度上字第一二一號），提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決及第一審判決均廢棄。
被上訴人在第一審之訴
駁回。
各審
訴訟費用均由被上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段七四五、七四六、七四七地號土地（下
稱
系爭土地）及其地上未經保存登記之房屋（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○
號，下稱系爭房屋），原均為訴外人鄭金福所有，鄭金福於民國七十五年十一月十一
日單獨將系爭土地讓與訴外人王佳文，於八十四年五月間將系爭房屋出售予上訴人，
王佳文再輾轉讓售系爭土地，於八十五年一月五日由伊依
拍賣程序應買取得系爭土地
之
所有權，伊於八十五年間本於
所有物返還請求權，訴請上訴人拆除系爭房屋並返還
系爭土地，經認定
兩造間
推定就系爭土地有租賃關係而遭敗訴確定，
惟此一租賃關係
，應自七十五年十一月十一日鄭金福僅將系爭土地讓與王佳文時開始起算，至九十五
年十一月十日止為二十年，依
民法第四百四十九條第一項前段規定，系爭土地租賃關
係期限應至九十五年十一月十日止
等情，求為確認系爭土地租賃期限至系爭房屋得使
用之期限止，並不得逾九十五年十一月十日之判決。
上訴人則以：被上訴人提起本件
確認之訴，不合確認之訴之訴訟要件，自不合法；就
系爭土地兩造存有推定之租賃關係，惟系爭土地租賃關係為不定期限之租賃，且屬租
用基地建築房屋之契約，有土地法第一百零三條規定之
適用，
非有該條
列舉事由，出
租人不得收回基地；民法第四百二十五條之一第一項規定，係實務上見解之明文化，
依
文義解釋、立法目的、
歷史解釋等方式，均應解為於民法
上開規定施行前所成立之
租賃關係亦有此一規定之適用，解為不受二十年最長租賃期限之限制，始能兼顧公、
私益之實務見解意旨等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，
無非以：系爭土地及
其地上未經保存登記之系爭房屋，原均為鄭金福所有，鄭金福於七十五年十一月十一
日單獨將系爭土地讓與王佳文，於八十四年五月間將系爭房屋出售予上訴人；王佳文
再輾轉讓售系爭土地，於八十五年一月五日由被上訴人依拍賣程序應買取得系爭土地
之所有權，因而兩造間繼續存有推定之租賃關係，為兩造不爭之事實，並有高雄市建
築改造執照、土地登記謄本、高雄市稅捐稽徵處七十一年下期房屋稅繳款通知書、
買
賣契約公證書、台灣高雄地方法院八十五年度重訴字第三○號判決
可證，
堪信屬實。
又租賃期限之長短，為系爭租賃
法律關係之基礎事實，此等
法律關係既業已合法成立
，
迄至現在仍尚存續，即屬現在之法律關係，兩造就系爭土地租賃期限之法律關係基
礎事實，既有爭執，且不明確，被上訴人私法上之所有人、出租人地位有受侵害之危
險，其提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益。八十九年五月五日施行之
增訂民法第四百二十五條之一第一項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，
而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時
，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得
使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」、增訂
第四百四十九條第三項規定：「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」，而
第四百四十九條第一項規定：「
租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短
為二十年。」，而前開民法第四百二十五條之一、第四百四十九條第三項規定，民法
債編施行法未明定有溯及既往效力，在修正施行前發生之租賃關係，依民法債編施行
法第一條規定，自不適用修正施行後之規定。修正前之基地租賃，非有相當之期限不
能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應
解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制
。本件就系爭土地租賃關係之期限，應推斷當事人之真意，認為至系爭房屋不堪使用
時為止，並應受民法第四百四十九條第一項不得逾二十年之限制，自鄭金福於七十五
年十一月十一日，單獨將系爭土地讓與訴外人王佳文時起即告成立，迄至九十五年十
一月十日，即滿二十年，除非另有更新，否則租賃期限應不得逾此日，方屬適法等詞
，為其判斷之基礎。
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確
認證
書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。又確認法律關係基礎事實存否之訴，
以原告不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第二百四十七條第一、二項規定甚明。此
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之
地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於
被告之確認判決除去之者而言。次按租賃
期限
乃租賃法律關係存續之
期間，屬法律關係之內容，並非法律關係基礎之事實即法
律關係所由發生之原因事實。又原告有無即受確認判決之法律上利益，應以事實審
言
詞辯論時之狀態決之。兩造就系爭土地均是認存有基地租賃法律關係，為原審確定之
事實。是兩造就系爭土地之基地租賃關係，於原審
言詞辯論終結當時之狀態，其存否
並無不明確情事。故即使就系爭土地基地租賃期限是否應於系爭房屋得使用之期限且
不得逾九十五年十一月十日，兩造發生爭執，然於事實審言詞辯論終結時對系爭土地
之基地租賃關係並不生影響，被上訴人在私法上之地位並無陷於不安之情事，自
難謂
被上訴人有即受確認判決法律上之利益，自應認為被上訴人之訴不備確認之訴之要件
，應予駁回。原審未察，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，適用法規
顯有違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。應由本院依原審確定
之事實，自為判決，以期適法。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十九
條第一款、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 朱 建 男
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十一 日
Ｂ